Vsebina obdelana
- Najemnine: dve vrsti stroškov
- Kdo plačuje etažno lastnino v primeru najemnine?
- Nujni in izredni stroški
- Prilagoditev najemnine po izvedenih delih: ne pred iztekom pogodbe
- Davek na odpadke in pristojbina skrbnika
Ko lastnik (najemodajalec) nastanitve odda svojo nepremičnino, sklene pogodbo z najemnikom (najemnikom). Narava tega sporazuma ureja delitev stroškov. Najemodajalec in najemnik se lahko v pogodbah o brezplačni najemnini dogovorita med seboj in se na primer odločita, da navadne in izredne stroške krije najemnik ali obratno. Pogodbe z dogovorjeno najemnino pa določajo togi distribucijski sistem z običajnimi stroški, ki jih krije najemnik, in izrednimi stroški, ki jih krije najemodajalec.
Težava torej nastane pri pogodbah o brezplačni najemnini, ki ne vsebujejo klavzul, medtem ko se stranke v pogodbah z dogovorjeno najemnino sklicujejo na pravila iz tabel v prilogah ministrskih uredb z dne 30. decembra 2002 in 16. januarja 2022-2023, ki opredeljujejo razporeditev stroškov. ki se nanašajo tako na notranje dele stanovanja kot na skupne.
1575. člen civilnega zakonika določa, da mora najemnik najemniku dostaviti "stvar, najeto v dobrem stanju za vzdrževanje, in jo imeti v takem stanju, da bo služila dogovorjeni uporabi in zagotovila njeno mirno uživanje med najemom". Naslednji člen, 1576, podrobneje določa, da "mora najemodajalec med najemom opraviti vsa potrebna popravila, razen manjših vzdrževalnih del, za katera je odgovoren najemnik".
Skratka, pri vprašanju delitve stroškov najemne nepremičnine so spori na dnevnem redu, saj obstaja objektivna težava pri oceni, kdaj je odhodek med nujnimi ali, enostavneje, šteti za "majhen" .
Za najem je referenčni standard zakon o pošteni najemnini št. 392 z dne 27. julija 1978, delno razveljavljen z zakonom 431/1998. V Civilnem zakoniku pa najeme (vključno s tistimi za stanovanjske namene) urejajo členi med letoma 1571 in 1614.
Kar zadeva delitev stroškov med najemnikom in lastnikom, se pogodbeni stranki v pogodbi o brezplačni najemnini lahko dogovorita, kot se jima zdi primerno, in ta sporazum zmaga nad splošnimi določbami civilnega zakonika. Nasprotno pa se v dogovorjenih najemnih pogodbah, tako za notranje dele stavbe kot za etažne lastnine, uporabljajo merila za razdelitev iz tabele v Prilogi G k ministrski uredbi z dne 30. decembra 2002. med lastniškimi združenji in sindikati najemnikov, se je treba sklicevati na tabelo, priloženo ministrski uredbi z dne 16. januarja 2022-2023.
Najemnine: dve vrsti stroškov
Bistveni stroški, ki najemniku omogočajo uživanje nepremičnine brez omejitev, se štejejo za "nujne". Na primer vzdrževanje električnega sistema, ogrevanja in nosilnih konstrukcij. Po drugi strani so majhna popravila opredeljena v členu 1609 Civilnega zakonika: "gre za popravila zaradi poslabšanja zaradi uporabe in ne zaradi starosti ali naključja". Civilni zakonik (1590. člen) tudi določa, da mora najemnik po odpovedi najema lastniku lastnino vrniti v istem stanju, v katerem jo je prejel, v skladu z opisom strank, razen zaradi poslabšanja oz. poraba, ki izhaja iz uporabe stvari v skladu s pogodbo ". In spet "če ni opisa, se domneva, da je najemnik stvar prejel v dobrem stanju za vzdrževanje".Končno zakon določa, da najemnik "ni odgovoren za propad ali poslabšanje zaradi starosti".
Kdo plačuje etažno lastnino v primeru najemnine?
V pogodbi o brezplačni najemnini se stranki lahko dogovorita tudi o plačilu stroškov etažne lastnine in se odločita, kako bosta stroške razdelili. Če se pogodbeni stranki ne dogovorita, se običajni stroški pripišejo najemniku, za izredne stroške pa je odgovoren najemodajalec.
Izredni stroški lastnika najete hiše vključujejo rekonstrukcijo strehe, barvanje fasade, zamenjavo sistemov in navsezadnje vse, ki so nastali pri večjih posegih. Za stroške čiščenja stopnic, rednega vzdrževanja dvigala, porabe vode in električne energije za skupne prostore ter drugih običajnih posegov ostajajo odgovorni najemnik.
Preglednice, priložene ministrskim odlokom z dne 30. decembra 2002 in 16. januarja 2022-2023, vsebujejo nekatera posebna merila za razporeditev. Na primer, stroški storitve strežaja (vključno s portirino) znašajo 90% najemnik in 10% najemnik.
Upoštevati je treba, da mora upravitelj, če najemnik ne plača svojega deleža za skupne stroške, neposredno stopiti v stik z lastnikom nastanitve, ki bo po plačilu dolga s etažno lastnino lahko najemniku povrnil plačilo in v najresnejših primerih najemno pogodbo prekine.
Prava strategija, ki jo lahko najemodajalec vzpostavi za ohranjanje mirnih odnosov z najemnikom, je, da se vse jasno določi a priori in se drži obstoječih pravil. In obratno, seveda.
Če najeto stanovanje potrebuje izredno in nujno popravilo, katerega stroške krije lastnik, lahko najemnik nadaljuje s plačilom in nato zahteva povračilo.
V členu 1577 civilnega zakonika pa je določeno, da mora najemnik v teh primerih lastnika teh stroškov obvestiti "hkrati".
Pravzaprav bi se lahko zgodilo, da neobveščeni najemodajalec dokaže, da bi z obračanjem na drugega strokovnjaka zapravil manj, zato najemniku vrne znesek, nižji od dejansko porabljenega zneska.
Lahko se zgodi, da želi lastnik po izrednem posegu v zvezi s stanovanjem (na primer obnova parketa) ali skupnimi deli stavbe (na primer postavitev novega dvigala) povečati najemnino. Toda najemodajalec lahko preoblikuje ekonomske pogoje sporazuma le ob naravnem izteku pogodbe, s soglasjem najemnika. Vključitev je dejansko predvideval 23. člen zakona 392/78 v primeru "pomembnih in nujnih nujnih del ali v vsakem primeru del izrednega vzdrževanja pomembnega subjekta", vendar je bila ta določba razveljavljena z zakonom 431/98, ki je Člen 13 določa ničnost "vsakega sporazuma, katerega cilj je določiti višino najemnine, višjo od tiste, ki izhaja iz pisne in registrirane pogodbe".
Če se stranki ne dogovorita drugače, se davek na odpad (tari) zaračuna najemniku.
Če pa je najemna pogodba krajša od 6 mesecev, plača lastnik nastanitve, ki še vedno lahko zaračuna delež, ki ga dolguje najemniku (z vstavitvijo ustrezne postavke v najemno pogodbo).
V primeru zamud, za razliko od tega, kar se zgodi s stroški etažne lastnine, je za to najemnik odgovoren pred občinsko upravo, ki pobira davek. Po drugi strani pa stroške glede prejemkov skrbnika krije lastnik nepremičnine, saj je oseba, ki sodeluje na sestanku in izglasuje sklep, ki nalogo dodeli strokovnjaku.
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it