Nakup hiše: vse, kar morate vedeti

Nakup hiše je pomembna odločitev, ki vključuje precejšnje naložbe. Zato je bolje biti pripravljen, od trenutka izbire, prodaje, davkov.

Vsebina obdelana

Nakup hiše, tri faze
Nakup hiše: trenutek izbire
Elementi, ki spreminjajo vrednotenje doma
Nakup hiše: nakup in prodaja
Prosite za dokumentacijo
Kdo je lastnik nepremičnine?
Nakup hiše: faze prenosa lastništva
3 Dejanje
Če se po nakupu odkrijejo napake?
Nepremičninski agent
Davek od prodaje stanovanja
Kakšni odbitki za prenovo

Nakup hiše je ena najpomembnejših odločitev, ki se pojavijo v našem življenju: zato je pomembno, da smo pripravljeni, tudi če se zanašamo na strokovnjake v tem sektorju. Poleg cene nepremičnine je treba predvideti še dodatne stroške, ki vplivajo na približno 10% celotnega zneska in vključujejo davke, odstotek za agencijo in notarsko pristojbino. K temu so dodani še premik, morebitna prenova in pohištvo. Brez pozabe na etažno lastnino in stroške vzdrževanja.

Nakup hiše, tri faze

Trenutek izbire
Na dejavnike, ki vplivajo na značilnosti nepremičnine, do želenih kvadratnih metrov vpliva več dejavnikov. Opredeljeno področje prav tako veliko šteje, tako za tržne cene kot za osebno in družinsko organizacijo.
Faze prodaje
Začnemo od zbiranja dokumentacije do prenosa lastništva, ki se konča z listino. Dejanje, ki poleg prodajalca in kupca vključuje vedno še notarja in zelo pogosto nepremičninsko agencijo, ki je skrbela za pogajanja. Z vsemi povezanimi stroški.
Davek: davki, ki jih je treba plačati
Davki so davki na registracijo, zemljiško knjigo in hipoteko, ki se razlikujejo glede na to, ali gre za prvi dom ali ne, ali je prodajalec zasebnik ali podjetje.

Nakup hiše: trenutek izbire

Ne glede na to, ali hišo predlaga agencija ali zasebni prodajalec, ni pomembno: vedno je priporočljivo imeti jasne bistvene značilnosti in razumeti, ali jih določena nepremičnina izpolnjuje. Izhajajoč iz cene (ali je v skladu s trgom ali ne) in posebnih zahtev

Če želite izbirati z vedenjem dejstev, je bolje videti več hiš, narediti primerjave, zastaviti prava vprašanja in potem, če zanimanje ostaja veliko, ne izgubljati časa in ponujati ponudbe.

Obiščite spletno mesto, tudi na daljavo
Osebno, če je mogoče, ali z izkoriščanjem virtualnih ogledov, ki jih nekatere agencije ponujajo po pandemiji zaradi Covid-19, je mogoče oceniti celo vrsto pomembnih spremenljivk. Tu so podrobno.

Pogoji. Tu lahko izkušeno oko kaj spremeni. Kakšno je stanje fasade? Ali so sistemi na nivoju? Ali je treba stopnice, dvigalo obnoviti? Je klet prisotna? Je dostopna? In ogrevanje? Če dom ni v brezhibnem stanju, lahko nastanejo nepričakovani stroški vzdrževanja.

Osvetlitev in hrup. Če ga obiščete ob različnih časih, boste razumeli, kako se podnevi spreminja svetloba in ali se pojavljajo moteči zvoki.

Položaj. Kako daleč je nov dom od delovnega mesta? Če imate otroke, kako daleč je od šole? Ali obstaja primeren javni prevoz do glavnih ciljev ali avtocestnih povezav? In kje se nahaja bolnišnica? Če je območje zasedeno: kako težko je parkirati ali obstaja parkirno mesto?

Trg
Vrednost hiše je odvisna od njenih značilnosti in cen na območju. Zato je treba razumeti, kakšne so povprečne vrednosti, to so stroški na kvadratni meter. Kanal za identifikacijo teh podatkov je Observatorij nepremičnin Agencije za prihodek (www.agenziaentrate.gov.it). Druga zanesljiva stran je Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Uporabni so tudi oglasi za nepremičnine, ob upoštevanju, da lahko v primerjavi z zahtevanim zneskom za nove stavbe pogosto popustimo za 8,7% in za obnovljive 14,3% (vir: Nomisma).

Izhodišče: trgovsko območje
Poleg prestižnih nepremičnin, ki se nahajajo na določenih območjih nekaterih mest ali v turističnih krajih, za vrednost hiše izhajamo iz izračuna kvadratnih metrov. Upošteva se tako imenovana "komercialna površina", ki vključuje neto površino stanovanja, 100% površine oboda in notranje stene, 50% površine sten skupaj z drugimi stanovanji. Temu so dodane še druge površine (balkoni, vrtovi, verande, kleti) z različnimi razmerji, kot je navedeno v tabeli.

Kaj lahko povzroči dvig ali padec cen? Na prostem trgu ni absolutno objektivnih podatkov, veljaven je dogovor med pogodbenicama, nekateri elementi pa so vsekakor okvirni.

Dejavniki, ki znižujejo ceno:

Odsotnost balkonov - 5%
Kletna tla - 30%
Pritličje - 20%
Pritličje z vrtom - 15%
2. nadstropje brez dvigala - 5%
Od tretjega nadstropja naprej brez dvigala - 10% za vsako nadstropje

Dejavniki, ki zvišujejo ceno:

Podstrešje + 20%
Hiša z več kopalnicami + 5%
Avtonomno ogrevanje + 5%
Vrba + 5%

Nakup hiše: nakup in prodaja

Pogodba, katere cilj je prenos lastništva hiše z ene osebe na drugo s plačilom cene, je sankcionirana s civilnim zakonikom (člen 1470). Da bi prišli do tega trenutka, običajno kupci zaščitijo vrsto korakov

Pred prehodom na prenos lastništva, ki se konča z listino, je treba preveriti pravilnost nepremičnine tako z urbanističnega vidika kot glede prisotnosti hipotek. Pravzaprav ima kupec pravico, da odpravi vse dvome glede hiše, ki jo namerava kupiti, tako da prodajalcu neposredno ali prek agencije postavi vsa ustrezna vprašanja. In to pred podpisom katerega koli dokumenta, ker se je potem težko vrniti.

Hiša mora biti skladna z urbanističnega in katastrskega vidika, to pomeni, da mora ustrezati tlorisu, deponiranemu v zemljiški knjigi. Je bil redno grajen? Če ni nova in je bila večkrat prodana in kupljena z listino, je najverjetneje v redu. Če je nov ali v vsakem primeru zgrajen pred nekaj leti, mora kdo imeti v lasti gradbeno dovoljenje in potrdilo o sposobnosti za preživetje, kar potrjuje tudi obstoj higiensko-sanitarnih zahtev. V nobenem primeru bo notar vse te preglede opravil in potrdil pred listino.

Če je hiša pravkar zgrajena, je dolžnost graditelja predložiti vso dokumentacijo, ki dokazuje njeno pravilnost (gradbeno dovoljenje in projekt, ki ga odobri občina). To je pomembno, ker se včasih lahko sobe v zgornjem nadstropju ali v pritličju na projektu pojavijo kot skladišča ali podstrešja. Brezvestni prodajalci bi jih lahko predstavili kot prava stanovanja, na listini pa bi bili registrirani kot podstrešje ali skladišče. Kaj vključuje? Preusmeritev uporabe ni vedno mogoča, razen po posebnih posegih (ki vključujejo stroške in čas).
Če je nepremičnina v gradnji, se lahko zaščitite z dvema orodjema. V času predhodnega postopka je treba prodajalca prositi, da izda poroštvo (banko ali zavarovanje), s katerim bo zagotovljeno, da so bili zneski dostavljeni ali jih je treba še dostaviti pred listino. Graditelj ali prodajalec nepremičnine je prav tako dolžan (zakonski odlok 122/2005) kupcu izdati zavarovalno polico, ki mu jamči v primeru kakršne koli poškodbe stavbe in konstrukcije.

Kadar je težko najti dokumentacijo za starejše stavbe, so v listini zapisane besede "pred letom 1967" ali "stavba pred letom 1967". To je mogoče, ker pred tem datumom ni bilo treba zaprositi za gradbeno dovoljenje, če je bila stavba zgrajena zunaj mesta. Potem pa je prav od 1. septembra istega leta po uveljavitvi Pontejevega zakona gradbeno dovoljenje postalo obvezno za vse nepremičnine. Za uporabo te rešitve morata biti izpolnjeni dve zahtevi: da se hiša nahaja v stavbi, ki je v resnici zunaj takratnega mesta (kar običajno ustreza trenutnemu zgodovinskemu središču mesta) in da je v nekaterih dokazljivo zgrajena v obdobju pred letom 1967.

Priporočljivo je takoj preveriti, ali je prodajalec dejanski lastnik in ali hiša ni obremenjena s hipotekami ali drugimi škodljivimi formalnostmi, na primer z donacijo, ki bi prodajo zapletla. Drugače, če gre za hipoteko, ki jo je banka odobrila, ki je odobrila posojilo: pravzaprav zadošča, da se zahteva, da se hipoteka na stroške prodajalca ugasne do datuma listine. • V ta namen agencija za prihodke ponuja orodja za ugotavljanje statusa nepremičnine na okencih različnih provincialnih uradov ali celo na spletu.

Nakup hiše: faze prenosa lastništva

Do nakupa nepremičnine vodijo trije koraki: predlog nakupa, predhodni predlog in listina.

Uporablja se predvsem za blokiranje dogovorjene cene. Uporablja se le za prodajo prek nepremičninske agencije, tako da posrednik obrazca ne samo nabavi, temveč ga je dolžan podpisati skupaj s kupcem. Pri pogajanjih med posamezniki se neposredno uporablja kompromis.

Na agenciji je, da obrazec vloži pri Gospodarski zbornici. Ta dokument je enostranske narave, torej zavezuje samo kupca. Prodajalec pa ponudbo lahko sprejme ali zavrne v določenem roku, ki je običajno 15 dni. Poleg datuma poteka veljavnosti je treba navesti katastrske podatke in določiti, da je treba nakup razumeti kot pavšalni znesek, torej vključuje tudi delež zaradi skupnih delov. Iz njega mora biti razvidno, ali je stanovanje najeto ali prosto, in mora biti predvidena obveznost prodajalca, da preveri urbano in katastrsko pravilnost. Predlogu sledi denarna varščina: če prodajalec predlog sprejme, se od prodajne cene odšteje potrditvena varščina. Če se kupec po sprejetju prodajalca zamisli,polog ne bo povrnjen, kupec pa bo moral zastopniku enakovredno plačati posredniško provizijo.

Imenuje se tudi preprosto predhodno, obljuba prodaje ali kompromisa, gre za pogodbo, v kateri se prodajalec in kupec zavežeta, da bosta sklenila kupoprodajni sporazum. To ni obvezno dejanje, vendar se lahko uporablja, kadar takojšnja prodaja ni mogoča: to je način, kako zavezati tiste, ki kupujejo, in tiste, ki prodajajo. Izpolni tudi predlog nakupa, ki postane podrobnejši in popolnejši.

Notar ne zahteva, da kompromis sklene notar. Toda če tega ne storimo, imamo v rokah le zasebno dejanje. Da postane javna listina in s tem pravno veljavna, jo mora podpisati notar (in prepisati na teritorialni agenciji). Na tej točki bo zakon sam tisti, ki bo preprečil prodajo nepremičnine nekomu drugemu, vpis hipoteke ali ustvarjanje pasivnih služnosti ali kakšno drugo škodljivo dejanje. Prijava pri Agenciji za prihodke je vedno obvezna: v 20 dneh, če je tako določeno brez notarja; v 30 dneh, če notar poskrbi za elektronsko registracijo dokumenta, ki ga je sestavil. Da bo dokument veljaven, mora vsebovati soglasje strank,natančna določitev hiše za prodajo in njena cena.

Registracija vedno stane:

davek za registracijo: 200 evrov
dohodkovna znamka: ena za 16 evrov na 4 strani ali v vsakem primeru na 100 vrstic. Na vsako kopijo (najmanj dve) se pritrdijo dohodkovni žigi. Vedno jih je treba kupiti pred podpisom listine, ker morajo imeti enak datum ali biti prej. V nasprotnem primeru kompromisa ni mogoče registrirati.

Če so bili zneski plačani kot polog ali polog, je treba plačati sorazmerni davek pri registraciji, enak:

0,50% v primeru pologa za potrditev (davčna številka 109T).
3% v primeru predplačila prodajne cene (davčna številka 109T).

Ta davek bo nato izterjan v aktu. Dejansko se šteje za polog dolgovanega zneska za naknadno registracijo končnega akta. Če po drugi strani listina ni določena, se ne bo vrnila, razen če ima neskladje vzroke, ki jih ni mogoče pripisati strankam. plačate le fiksni davek v višini 200 evrov.

Če boste morali priložiti druge dokumente, kot so energetska izkaznica, načrt, specifikacije, boste morali plačati dodatne dohodninske znamke (vedno od 16 evrov), odvisno od narave dokumenta in njegove oblike. Plačilo mora biti izvedeno prek obrazca F23, ki ga je treba dostaviti na banko ali na pošto. Razlog za izbiro je RP, torej registracija javnih in zasebnih dokumentov. Na koncu morate izpolniti obrazec 69, ki je zahteva za registracijo. Ta model je mogoče prenesti s spletnega mesta Agencije za prihodek, vendar ga običajno priskrbi predstavnik agencije.

Z notarjem se stroški povečajo. Pravzaprav je treba dodati naslednje:

honorar strokovnjaka
kolkovina 155 evrov
davek na hipoteko v višini 200 evrov
hipotekarne provizije v višini 35 evrov.

Poleg tega podpis kompromisa določa tudi pravico vsakega nepremičninskega posrednika, da pobere (po pogodbi) provizijo.

Je končna pogodba, ki jo sestavi, preveri in za katero jamči notar. Imenuje se tudi končni akt prodaje, priložen mora biti z določenimi dokumenti in vsebovati natančne podatke:

identiteta vseh strank (prodajalca, kupca in morebitnega posrednika). Pojaviti se mora tudi notar in katera koli druga oseba, ki sodeluje v postopku nakupa;
energetske klasifikacije (vključno z majmunom, energetsko izkaznico) in certifikati
hišnih sistemov, ki potrjujejo njihovo pravilnost in skladnost s predhodno prijavljenim;
katastrski podatki, tlorisi in vse potrebne informacije o zadevni nepremičnini;
dokument, ki ga je sestavil upravnik etažne lastnine in potrjuje redno plačilo stroškov etažne lastnine s strani prodajalca (predmet prilagoditve);
vse v zvezi z denarjem v obtoku (odstotki zaradi posrednikov, stroški notarja itd.), prilaganje - po potrebi - zahteve in odobritev hipoteke;
uporabnost nepremičnine, odsotnost hipotek, omejitev ali kakršnih koli napak.

Ni preprost urednik: pred zakonom ima v poroki vlogo garanta. Prav tako bo moral zneske, ki jih je plačal kupec (zakon 124/2021), položiti na namenski tekoči račun in jih hraniti, dokler ne postane dejanski lastnik. Notarske honorarje vedno plača kupec in pogosto postanejo del pogajanj med strankama. Dejanja so poleg registra in obremenitve obremenjena z različnimi postavkami odhodkov, nekaterimi fiksnimi, na primer z zakonom določenimi dajatvami, drugimi spremenljivkami, na primer odstotki, parametriziranimi glede na vrednost nepremičnine ali stopnjo sorodstva med darovalcem in obdarencem. tajniških obtožb. Kar zadeva honorar za strokovnjake, ni več nobenih tarifnih tabel, zato vsak določa svoje prejemke po lastni presoji v skladu s pravili prostega trga.Zato je priporočljivo, da pred izbiro notarja zaprosite za oceno stroškov.

Kaj pa, če obstajajo skriti poroki, ki se prej niso pojavili? Katera jamstva veljajo, ko imate ključe od hiše? Čas za ukrepanje ni dolg: kupec mora prodajalcu prijaviti napake v osmih dneh po odkritju . S priporočenim pismom s povratnico izjavljate, da želite uporabiti garancijo. Če prodajalec ne deluje prostovoljno proti napakam, lahko kupec pravno ukrepa tako, da se obrne na odvetnika in uveljavi garancijo za napake. Vendar mora biti ukrep izveden v enem letu od dejanja. Sodnik lahko razglasi odpoved pogodbe, če obstajajo podrobnosti. Nato mora prodajalec vrniti prejeti znesek, kupec pa hišo. Če hišo raje obdrži, ne glede na napake, lahko zahteva znižanje plačane prodajne cene in s tem vrnitev razlike. Izjeme: če je škoda strukturna (zemeljska napaka ali konstrukcijska napaka), toliko, da je ni mogoče takoj odkriti ali tako resna kot infiltracija vode, lahko kupec proti gradbeniku hiše ukrepa do 10 let po dejanju . Čas poročanja se prav tako podaljšuje: na voljo imate eno leto, da pišete prodajalcu in sporočite težave.

Registriran mora biti pri Gospodarski zbornici in imeti osebno izkaznico. Zakon določa, da tisti, ki se ukvarjajo s tem poklicem brez naslova, nimajo provizije. Po zakonu je odgovoren za preverjanje izvora hiše, lastništva, prisotnosti ali odsotnosti obveznic ter prodajalcu in kupcu zagotavlja ustrezne določbe.

Agencijska storitev ima seveda stroške, ki jih v obliki provizije plača tako prodajalec kot kupec stavbe. Koliko? Odvisno, saj noben zakon ne določa fiksnih stopenj ali zgornjih mej. Običajno veljajo krajevni običaji in navedbe tamkajšnje gospodarske zbornice, četudi ničesar od tega ni treba šteti za zavezujočega. Grobo rečeno, provizijo, ki ne presega 2% prodajne cene, lahko štejemo za pošteno, lahko pa tudi do 4%. Račun je obvezen: in je res pomemben, saj se od davčne napovedi odštejejo stroški posredovanja nepremičnin, in sicer do največ 1.000 evrov.

Ko je listina zaključena, hišni ključi prodajalcu posredujejo kupcu, ki pa mu dostavi čeke za plačilo. Vse, kar ni zapisano v aktu, tudi če je bilo predhodno dogovorjeno z drugimi instrumenti, ne bo imelo nobene vrednosti. V skladu z zakonsko uredbo št. 223/2006 morajo stranke, ki sklenejo dokončno prodajno pogodbo, navesti pogoje dogovorjene cene, pri čemer je treba navesti, ali gre za ček in / ali bančno nakazilo.

Davek od prodaje stanovanja

Predstavljajo eno od postavk odhodkov, ki se doda k ceni nepremičnine, če pa gre za prvi dom, ste upravičeni do znižanih stopenj tako za DDV kot za davek ob registraciji. Nekatere nove funkcije zadevajo tudi tiste, ki že imajo in morajo kupiti drugi dom

Davki, povezani z nakupom hiše, so predvsem davek na registracijo (če kupujete pri zasebniku) in DDV (kadar je prodajalec podjetje). Tem je treba v obeh primerih prišteti še hipotekarni in katastrski davek. Bonusni paket, ki je veljal leta 2022-2023, potrjuje ugodnosti za tiste, ki kupijo nepremičnino; Zlasti obstaja nekaj pravnih novosti pri nakupu ne samo prvega, ampak tudi drugega doma. Pravzaprav lahko tudi tisti, ki imajo nepremičnino, izkoristijo davčne olajšave in kupijo drugo, če se prva šteje za neprimerno. Gre za subjektivno neprimernost, ko prej kupljena hiša ne more več zadostiti stanovanjskim potrebam davkoplačevalca in njegove družine ali objektivne neprimernosti,tako kot v primeru nepremičnine v najemu in ki je zato lastnik ne more uporabljati, saj zanjo velja zakonska omejitev (kot zahteva Vrhovno sodišče z naknadnim stavkom z dne 27. julija 2022-2023).

Pravico do ugodnosti prizna notar neposredno, zato ni treba zaprositi. Gre za:

Znižanje DDV z 10% na 4% namenjeno tistim, ki hišo kupijo neposredno od gradbenega podjetja in plačajo fiksni znesek 200 evrov za hipoteko in katastrski davek;
2% registracijski davek za nakupe pri posameznikih; znesek katastrskega in hipotekarnega davka v tem primeru na 50 evrov;
davčna olajšava: prvi bonus za stanovanje za tiste, ki prodajo in odkupijo domove v 12 mesecih z uporabo koncesij, predvideva možnost odštevanja plačanega davka od že plačanega za nakup prejšnjega stanovanja.

Da bi lahko izkoristili bonus, so potrebne nekatere zahteve. Osebe, ki kupujejo: niso si lastniki domov na celotnem ozemlju države, za katere so bile koncesije uporabljene, ali jih prodajo v enem letu. Zaveza o prodaji nepremičnine v lasti mora biti izražena v kupoprodajni pogodbi (prodaja, darovanje ali nasledstvo). Če se to ne zgodi, boste izgubili svoj prvi bonus za dom in poleg višjih davkov in z njimi povezanih obresti morali plačati še 30-odstotno kazen.

V 18 mesecih od nakupa prebivajte v občini, kjer kupite hišo ali tam prebivate, ali dokažite, da se vaše delovno mesto ali atelje nahaja v omenjeni občini. Hiša se lahko nahaja tudi na območju občine, kjer ima delodajalec sedež ali dejavnost, tudi če je bil kupec pozneje zaradi službenih razlogov premeščen v tujino; ali biti v kateri koli italijanski občini, če je kupec italijanski državljan, ki se je izselil v tujino in nima drugih hiš v Italiji.

Zahteve za nepremičnino
Hiša in pripadajoči pripomočki (po en za vsako kategorijo) morajo pripadati eni od naslednjih katastrskih kategorij