Poleg klasičnega najema nepremičnin je najemnik možnost, da nepremičnino odda v podnajem , predviden v civilnem zakoniku , vendar obstajajo pogoji, ki jih je treba nujno spoštovati. Poglejmo, kakšni so, vendar se spomnimo, da ima najemodajalec vedno pravico ugovarjati.
Najemna pogodba je tista, pri kateri subjekt, ki se imenuje najemodajalec, da nepremičnino na voljo drugemu, najemniku, za stanovanjsko uporabo po plačilu pristojbine, ki jo določijo stranke, najemnine. S podnajemom lahko najemnik odda nepremičnino v podnajem za uporabo tretje osebe, vendar le delno, na primer najemnik lahko sobo v svojem stanovanju odda v najem drugi osebi.
Kot pravi zakon št. 392 iz 1978 podnajem je lahko delni, razen če ga najemodajalec zavrne. Najemodajalec lahko v pogodbi vedno izrecno prepove oddajo v najem, zato je pred nadaljevanjem vedno priporočljivo natančno prebrati vse klavzule o najemu.
Če ni prepovedi, lahko najemnik nepremičnino odda v podnajem. Vendar je treba najemodajalca o tem obvestiti s predhodnim obvestilom, poslanim s priporočenim pismom . Tako nastaneta dve ločeni pogodbi: na eni strani najemna pogodba med najemodajalcem in najemnikom in na drugi pogodba o najemu med najemnikom in podnajemnikom.
Katere zahteve mora najemnik spoštovati ? Kot smo že omenili, moramo najprej o tem obvestiti najemodajalca s priporočenim pismom, ki ga moramo poslati pred datumom določitve podnajema.
Pismo mora vsebovati:
- podatki podnajemnika
- trajanje podnajema
- število podnajetih sob
Kar zadeva trajanje, to nikoli ne more biti daljše od najema, medtem ko je znesek najemnine brezplačen. Najemodajalec lahko v vsakem primeru pobere najemnino za podnajem, če najemnik najemnine ni plačal.
Druga obveznost, ki jo je treba spoštovati, je prijava pogodbe pri Agenciji za prihodke. Za to lahko uporabite obrazec RLI , ki je na voljo na spletnem mestu iste agencije, ga natisnete in izpolnite. Zlasti v delu A je treba v polje »Posebni primeri« vnesti kodo 2. Ko je obrazec RLI izpolnjen, ga je treba poslati Agenciji, tudi v elektronski obliki. Skupaj z registracijo pogodbe je treba plačati tudi davek na registracijo, ki znaša 2%. Ko je nepremičnina dana v podnajem, se ni mogoče odločiti za režim suhih kuponov, tudi če prvotna najemna pogodba uporablja nadomestni davek neobveznega režima, je ni mogoče razširiti na podnajem.
Ko je sporočilo prejeto, ima najemodajalec iz resnih razlogov 30 dni časa, da ugovarja . Resni razlogi so običajno navedeni kot vsako resno vedenje, ki upravičuje zavrnitev najemodajalca, na primer ekonomski položaj in zanesljivost podnajemnika.