Vsebina obdelana
- Nakup hiše na papirju: kaj to pomeni
- Poroštvo
- Kaj mora vsebovati predhodno besedilo?
- Zavarovalna polica
Ko govorimo o nakupu in prodaji, pogosto slišimo za nakup hiše na papirju, kar pomeni, da je transakcija, ki vključuje nepremičnine, ki še niso zgrajene in ki kot take obstajajo samo na papirju, v projektu graditelja, da bo jasen. Če lahko kupec, ki se odloči za nakup na papirju, po eni strani morda računa na ugodnejšo ceno z nakupom na papirju, po drugi strani za to obliko prodaje stoji veliko pasti, ki jih je zakonodajalec poskušal ustaviti z zakonom. n. 122 iz leta 2022-2023 pred in zdaj z zakonodajnim odlokom 14 iz leta 2022-2023.
Za tiste, ki se odločijo za nakup nepremičnin v gradnji od 16. marca 2022-2023, je začela veljati vrsta novosti, namenjenih boljši zaščiti kupcev. Nacionalni svet notarjev je sestavil deseti dialog o novih zaščitnih ukrepih, namenjenih tistim, ki želijo nepremičnine kupiti na papirju.
Nakup hiše na papirju: kaj to pomeni
Fizične osebe, ki sklenejo pogodbo z gradbenim podjetjem, ki povzroči takojšen prenos nepremičnine v gradnji,lahko tvegajo, da bodo zaradi krize gradbenega podjetja izgubili predujem, plačan za nakup. Zakonodajni odlok 122/2005 tako predvideva tiste, ki kupijo vrsto zaščit, ki utemeljujejo obveznost proizvajalca, da kupcu izroči poroštvo, ki jamči za povrnitev vseh vplačanih zneskov oz. plačati pred dokončnim prenosom lastništva. Poleg tega je gradbenik ob prenosu lastništva kupcu dolžan izročiti zavarovalno polico z desetletnim trajanjem (tako imenovano desetletno posmrtno), ki zagotavlja odškodnino za materialno in neposredno škodo na nepremičnini, ki izhaja iz popolne propasti oz. delne ali resne gradbene napake.
Poroštvo
Vendar je zakonodajalec ugotovil, da se pravilo zlahka ne bi upoštevalo, saj družbe ne morejo izdati jamstev in v vsakem primeru prodati nepremičnine v gradnji. Od tu smo posegli z zakonskim odlokom št. 14/2022-2023 "Kodeks poslovne krize", ki je spremenil zakonodajni odlok 122/2005 in s katerim združuje in v celoti izvaja jamstva, vključena že v letu 2005.
Kako se spremeni zaščita kupcev stavb, ki jih je treba zgraditi? Od 16. marca 2022-2023 je treba s posredovanjem notarja določiti predhodno pogodbo (z javnim aktom ali overjeno zasebno pogodbo). Notar bo tisti, ki preveri in potrdi pravilnost poroštva (ki mora biti v skladu z ministrskim modelom) in ne bo mogel določiti listine, če poroštva ni. Po novih pravilih poroštvo zagotavlja povrnitev zneskov, ki jih je plačal bodoči kupec, tudi v primeru, če ne izda desetletne odškodninske politikeposmrtno ob prodajni pogodbi Notar zagotavlja, da se vsi pregledi (hipotekarni pregledi) glede obstoja hipotek ali drugih omejitev na nepremičnini, ki se gradi, izvajajo od trenutka predhodnega dogovora. Poleg tega je notar dolžan predhodno pogodbo prepisati v nepremičninske registre, s čimer zaščiti kupca pred tveganjem hipoteke ali omejitev po sami registraciji (pod pogojem, da prodaja poteka v treh letih). Neupoštevanje obveznosti določitve predhodnega sporazuma z javnim aktom ali overjenim zasebnim dogovorom pomeni absolutno ničnost pogodbe zaradi neoblikovanja.Spremembe veljajo za vse pogodbe (predhodne ali dokončne), ki se nanašajo na stanovanjske stavbe, za katere je bila od 16. marca 2022-2023 zahtevana ali predložena občini kvalifikacija (gradbeno dovoljenje / SCIA / DIA).
Poroštvo - poudarite notarji - velja, dokler zavarovanje ali banka, ki ga je izdala, ne prejme verodostojne kopije akta o prenosu lastnine, ki vsebuje potrdilo o izdaji posmrtne desetletne zavarovalne police. Do tega trenutka lahko znesek, ki ga jamči poroštvo, zahteva prihodnji kupec v primeru krize v gradbenem podjetju, če je bodoči kupec sporočil, da želi odstopiti od pogodbe ali če je notar potrdil, da listine ni mogel prejeti. prenos zaradi neizdaje posmrtne desetletne police.
Kaj mora vsebovati predhodno besedilo?
Pri predhodni prodaji nepremičnine na papirju morajo biti:
- navedba vprašanja poroštva in potrditev njegove skladnosti z ministrskim modelom;
- opis stavbe, ki jo je treba zgraditi, z njenimi mejami in pripadajočimi deli;
- navedba kakršnih koli obveznih aktov, pa tudi obstoj škodljivih hipotek ali prepisov;
- dogovorjeni rok za izvedbo del, ceno in pogoje plačila;
- podrobnosti o gradbenem dovoljenju in navedba obstoja izvajalcev;
- specifikacije z značilnostmi materialov in projektne dokumentacije.
Zavarovalna polica
Zakon določa, da mora proizvajalec ob podpisu kupoprodajne pogodbe kupcu izročiti deset letno zavarovalno polico . Polica krije materialno škodo, ki jo je nepremičnina utrpela zaradi popolne ali delne škode ali resnih gradbenih napak na delu. Prodajna pogodba mora vsebovati navedbo podrobnosti desetletne police. V primeru neizročitve police notar ne prejme listine in kupec, ki je sporočil svojo voljo, da odstopi od pogodbe, ima pravico do odškodnine od družbe ali banke, ki je izdala poroštvo. proizvajalcu.