Vsebina obdelana
- Simulacije spletnih hipotek
- Kakšen znesek je odobren s posojilom?
- Obrestna mera: fiksna, spremenljiva in mešana
- Vsi stroški se izračunajo
- Časi izplačila hipoteke
- Ponovna pogajanja, zamenjava in subrogacija
- Predčasno poplačajte dolg
- Na odhodke za obresti je 19-odstotni davčni popust
- Tiste "zelene" za trajnostne domove
Hipoteka je oblika financiranja bank, da večina ljudi uporablja za nakup hiše. Preden pa ga zaprosite, je vedno bolje, da se pozanimate o vseh vidikih, od pogojev, ki jih predlagajo različne kreditne institucije, do zahteve za jamstva za kritje dolga, od časa, potrebnega za izplačilo zahtevanega zneska, do tistih za vrnitev denarja, navzgor metode vračanja. Tukaj je kaj vedeti.
- Posojilo, dano s hipoteko, ima hipotekarno naravo (hiša deluje kot jamstvo)
- Del obresti in pomožnih stroškov posojila je mogoče odšteti
- Obstaja subvencionirano posojilo, rezervirano za tiste, ki kupujejo zelene nepremičnine
* Posojilo je opredeljeno v členu 1813 Civilnega zakonika: "pogodba, s katero ena stranka drugi dostavi določeno vsoto denarja ali druge zamenljive stvari, druga pa se zaveže, da bo vrnila čim več stvari iste vrste in kakovosti" . 20. maja 2022-2023 je v Uradnem listu, Zakonodajni odlok z dne 21. aprila 2022-2023, št. 72, preimenovan v "hipotekarni odlok", s katerim je bila prenesena evropska direktiva 2022-2023/17 / EU o ponudbi nepremičninskih kreditnih pogodb za potrošnike. Zlasti v 120. členu spremenjenega zakona o konsolidaciji bančnega poslovanja je določena vrsta uporabnih opredelitev v zvezi s posojilno pogodbo, ki med drugim pojasnjujejo, kdo je kreditni posrednik.
hipotekagre za obliko financiranja, običajno s trajanjem med 5 in 30 leti, pri kateri posrednik, banka, odobri posojilo z obrestmi tistim, ki želijo kupiti nepremičnino in nimajo celotne vsote, ki jo zahteva prodajalec. Posojilo se odobri uporabniku, če izpolnjuje zahteve po garanciji, ki jih zahteva kreditna institucija, in predvideva odplačilo zneska v rednih obrokih (s fiksnim ali spremenljivim časovnim okvirom), dokler dolg ne ugasne. Opredeljen je kot "hipoteka", ker je plačilo obrokov zagotovljeno s hipoteko na hišo in zato, če stranka ne more več plačati, postane banka lastnica nepremičnine. Kljub hipotekarni garanciji finančna institucija pred odobritvijo posojila preveri dohodkovno stanje osebe, ki vloži zahtevo.Če par na primer prosi za financiranje, bodo operaterji ocenili vrsto pogodbe o zaposlitvi obeh in povprečne mesečne plače. Po končani analizi dobimo znesek mesečnega vplačila hipoteke, ki ne sme presegati tretjine celotnega mesečnega dohodka. Znesek je vezan na trajanje posojila: kdor se odloči za posojilo v nekaj letih, bo plačal višji obrok (z manj obrestmi). Tisti, ki bodo posojilo podaljšali, bodo plačevali nižji mesečni obrok, vendar z višjimi obrestmi.tisti, ki se odločijo za posojilo v nekaj letih, bodo plačali višji obrok (z manj obrestmi). Tisti, ki bodo posojilo podaljšali, bodo plačevali nižji mesečni obrok, vendar z višjimi obrestmi.tisti, ki se odločijo za posojilo v nekaj letih, bodo plačali višji obrok (z manj obrestmi). Tisti, ki bodo posojilo podaljšali, bodo plačevali nižji mesečni obrok, vendar z višjimi obrestmi.
Simulacije spletnih hipotek
Za oceno najprimernejših predlogov je mogoče na spletu izračunati "dokaze" s simulacijo hipotekarne zahteve ; obstajajo tudi spletna mesta, specializirana za brezplačne primerjave. V vsakem primeru je pri premikanju po omrežju vedno dobro natančno prebrati
pravilnike o spletnem mestu, preden vnesete svoje podatke.
Kakšen znesek je odobren s posojilom?
Prvi korak je, da se dogovorite za sestanek v banki (bolje je, da se posvetujete z več kot eno), da ocenite pogoje, ki jih ponuja vsak za potreben znesek.
• V večini primerov kreditna institucija odobri 80% vrednosti nepremičnine, ki jo je treba kupiti (in za katero se zahteva posojilo), četudi nekatere banke za privabljanje strank ponujajo 100% hipoteke . Če sprejmete to ponudbo, boste morali zagotoviti več jamstev, predvsem pa boste morali pričakovati povišanje obrestne mere.
• V vsakem primeru morate najprej natančno oceniti najvišji obrok, ki ste ga pripravljeni plačati.
• In pri računanju je treba upoštevati tudi, da nakup nepremičnine takoj in istočasno pomeni dodatne stroške (kot je notar, morebitna provizija zaradi posredniške agencije in kakršno koli prestrukturiranje). Poleg tega bodo obroku takoj prišteti običajni stroški (stroški etažne lastnine, ogrevanje in računi) in morebitni izredni stroški (pomislite na primer na dela, odobrena v etažni lastnini za skupne dele stavbe, ki se plačujejo na podlagi tisočinke lastništva).
Obrestna mera: fiksna, spremenljiva in mešana
Obrestne mere (tako imenovane obresti na hipoteko), ki jih banke uporabljajo, so že nekaj let na zelo nizkih vrednostih. Posledično se je veliko uporabnikov odločilo, da se odločijo za fiksno obrestno mero, ki ostane nespremenjena ves čas trajanja posojila.
• Alternativa je spremenljiva obrestna mera, ki sledi nihanjem referenčne vrednosti, običajno tržne ali denarne politike. Izbira spremenljive obrestne mere se lahko izkaže za koristno, vendar hkrati vključuje tveganja, povezana s položajem nepremičninskega trga, saj lahko zneski obrokov nenadoma narastejo, zaradi česar je mesečno plačilo težje.
• Vmesno rešitev predstavlja mešana obrestna mera, ki preide s fiksne na spremenljivo, ob upoštevanju določenih rokov ali pogojev, ki so navedeni v pogodbi, dogovorjeni med strankama.
• Prednosti in prednosti ene ali druge vrste so povezane z zgodovinskim trenutkom in subjektivnimi ocenami vsakega uporabnika. Toda tudi na amortizacijski načrt (trajanje posojila).
Vsi stroški se izračunajo
Kdor najema posojilo, mora poleg obresti nositi tudi druge stroške (tako imenovane dodatke), ki povečajo stroške operacije.
• Za preiskavo primera se na primer banki izplača znesek, ki lahko doseže 0,5% financiranega zneska. Kreditni instituciji je torej treba plačati tudi za oceno, ki jo na nepremičnini opravi zaupanja vreden tehnik, da ugotovi njeno vrednost: cene se gibljejo med 100 in 300 evri. Potem so tu še notarske pristojbine, ki se razlikujejo od strokovnjaka do strokovnjaka.
• Notar ima temeljno vlogo: poleg ugotavljanja identitete strank, ki določajo pogodbo, ima nalogo preveriti, ali je nepremičnina urejena z mestnega in katastrskega vidika. Poleg tega je v času registracije listine od njega odvisno, da od kupca pobere davke, ki jih mora plačati državi. Natančneje, tako imenovani „nadomestni davek“, ki je enak 0,25% zneska, ki ga plača banka ali odobrena finančna institucija, če je prvi dom. Za razliko, na primer, če se hipoteka vzame za nakup drugega stanovanja: potem se uporabi stopnja, ki je enaka 2% celotne vrednosti posojila. V obeh primerih banka zadrži davek.
• A to še ni vse: tisti, ki sklenejo posojilno pogodboje dolžan zavarovati hišo za požar in eksplozijo, katerega stroški so odvisni od vrednosti nepremičnine in trajanja posojila. Polica ščiti nepremičnino pred požari, eksplozijami in eksplozijami in jo je mogoče plačati v eni sami rešitvi v času dejanja ali odložiti v mesečnih obrokih, združenih z obrokom posojila.
• Nekatere institucije lahko zahtevajo vpis življenjskega zavarovanja stranke: poleg lastne ocene bo moral posrednik (tj. Banka) zavarovancu predložiti še najmanj dva prospekta tretjih oseb.
Časi izplačila hipoteke
Na splošno zahtevani znesek ni na voljo ob podpisu pogodbe, ampak nekaj dni kasneje. Čas, ki preteče med predložitvijo potrebne dokumentacije in dejansko razpoložljivostjo zahtevane vsote, se od banke do banke razlikuje, vendar je vedno naveden na "Listu", ki ga predloži kreditna institucija in vsebuje splošne informacije. Zato se je treba pozanimati pri izbrani banki.
Določitev najvišje meje za vsak obrok odplačevanja posojila ni vidik, ki bi ga bilo treba podcenjevati. Pravzaprav je ogrožena kupljena hiša, pa tudi kakovost življenja. Zato je treba kakršno koli hipotezo o obrokih resno upoštevati.
Z leti lahko stranka med amortizacijskim načrtom ponovno sklene pogodbo, podpisano z banko, jo nadomesti ali nadomesti.
• S ponovnimi pogajanji je mogoče od posrednika (banke) zahtevati, da spremeni pogoje posojila, ki so bili prvotno predvideni. Običajno se zahteva sprememba obrestne mere in trajanja posojila . V vsakem primeru ta postopek za stranko ne sme vključevati nobenih stroškov (torej nič provizij).
• Za ratifikacijo novega sporazuma zadostuje zasebni sporazum, brez potrebnega podpisa novega akta.
• Če se banka noče ponovno pogajati, je možno nadomestiti hipoteko, vendar odplačilo dolga in včasih plačilo kazni za odpoved pogodbe (preberite spodnje besedilo "Predplačilo dolga"). Nato lahko novo hipoteko sklenete pri drugi banki, ki ponuja ugodnejše pogoje.
• Dogovor o ukinitvi posojila je treba pred notarjem potrditi z javno listino in poleg kazni predvideva tako plačilo drugih stroškov (predhodna preiskava in ocena) kot tudi razveljavitev stare hipoteke in vpis nove.
• Na koncu obstaja še subrogacija, mehanizem, ki vam omogoča, da posojilo prenesete na drugo banko, ki ponuja ugodnejše pogoje, ne da bi plačala kazen za izumrtje, stroške predhodne preiskave in tiste, povezane s katastrskimi ocenami.
• Ta postopek je bil uveden z zakonom 40/2007, tako imenovanim "zakonom Bersani", in zahteva, da naslednica banke stari sporoči odločitev stranke o subrogaciji posojila in zagotovi preostali znesek dolga (obroki še niso plačani ), ki v novi pogodbi postane kapital, ki ga banka naslednica izplača stranki. Posojilo se tako nadaljuje pri novi banki pod novimi pogoji.
• Po pridobitvi dovoljenja nova banka nadaljuje s subrogacijo z notarskim zapisom na svoje stroške. Edini strošek, ki ga kupec nosi, je plačilo pristojbine za registracijo subrogacije v registrih nepremičnin, ki znaša 35 evrov.
Predčasno poplačajte dolg
Kupec, ki je podpisal posojilno pogodbo, se lahko kadar koli odloči za poplačilo dolga pri banki pred določenim rokom.
• Kot zahteva zakon Bersani, če je bilo posojilo določeno po 2. februarju 2007, odplačilo ne bo kaznovano. Nasprotno, če je posojilo pred 2. februarjem 2007, je predvidena kazen, katere stroški so odvisni od vrste obrestne mere, leta najema posojila in dolžine posojila. Zlasti pri tej zadnji točki bo plačana višja kazen, če pride do zaprtja v prvi polovici amortizacijskega obdobja, medtem ko odplačilo dolga ne bo stalo dve leti po naravnem izteku posojila.
• Maja 2007 so Italijansko bančno združenje (ABI) in potrošniška združenja podpisali sporazum, ki določa najvišje kazni za uporabnike, ki se odločijo za poplačilo hipoteke. Tu so spodaj.
• Za hipotekarne pogodbe z variabilno obrestno mero:
✔ 0,50 odstotne točke
✔ 0,20 odstotne točke v tretjem in zadnjem letu amortizacije posojila.
• Za pogodbe o posojilih s fiksno obrestno mero, sklenjene pred 1. januarjem 2001:
✔ 0,50 odstotne točke
✔ 0,20 odstotne točke v tretjem do zadnjem letu amortizacije posojila.
• Za posojilne pogodbe s fiksno obrestno mero, sklenjene po 31. decembru 2000:
✔ 1,90 odstotne točke v prvi polovici obdobja odplačevanja posojila
✔ 1,50 odstotne točke v drugi polovici obdobja odplačevanja posojila
✔ 0,20 odstotne točke v tretjem do zadnjem letu amortizacije posojila.
• Nazadnje, za hipoteke z mešano obrestno mero so bile oblikovane posebne rešitve, zaradi katerih ukrepi provizije ustrezajo hipotekam s fiksno ali spremenljivo obrestno mero.
Na odhodke za obresti je 19-odstotni davčni popust
Tisti, ki najamejo hipoteko za nakup svojega prvega doma, ki naj bi ga uporabili kot glavno prebivališče, lahko uživajo odbitek dohodnine v višini 19% odhodkov za obresti in plačanih dodatnih stroškov. Da bi davčni zavezanec izkoristil davčno spodbudo, mora v obrazcu 730 navesti zneske, plačane za odhodke za obresti, odhodke in dodatne stroške ter "prevrednotovalne provizije, odvisne od klavzul o indeksaciji".
• Kot določa Agencija za prihodke (www.agenziaentrate.gov.it), mora biti davčni odtegljaj v davčnem obračunu za davčno obdobje, v katerem so nastale obresti.
Tiste "zelene" za trajnostne domove
Pilotni program Energetsko učinkovite hipoteke (hipo.org) je približno dve leti trajajoči mednarodni pilotni projekt, ki predvideva izplačilo namenske "zelene" hipoteke z ugodnimi pogoji financiranja tistim, ki kupujejo stavbe trajnostno ali se soočite s prenovo, katere cilj je energetsko izboljšanje hiše. V Italiji se je projekt začel junija lani, v njem pa so sodelovale nekatere bančne institucije. Če želite poznati seznam sodelujočih bank: www.rics.org/it.
Med amortizacijskim načrtom je mogoče spremeniti pogoje posojilne pogodbe in celo predčasno poplačati dolg. Toda pozor, vse ponujene možnosti niso brezplačne.