Številni Italijani se za nakup hiše odločijo za uporabo nove formule, predvidene z odlokom Sblocca Italia , tako imenovane najemnine za nakup. Alternativa nakup priložnost za tradicionalne oblike, najemnina za nakup vključuje določbo, da ima pogodbo s katero se dve stranki, prodajalec / lastnik in kupec / najemnik , se strinjajo, da je prva daje drugi takojšnje uživanje premoženja, preložitev prenos lastništva sredstva . Za to pogodbo je značilna takojšnja koncesija za uporabo nepremičnine za plačilo najemnin, za pravico najemnika do nakupa nepremičnine in za dodelitev dela najemnin kot nadomestilo za prenos.
Poudariti pa je treba, da pogodbe o prodaji ni treba skleniti, temveč možnost . Poleg tega morajo tisti, ki nameravajo najemnino izkoristiti z odkupnino, vedeti, da je najemnina višja od običajne najemnine , saj en del predstavlja najemnino, drugi pa položi končno ceno nepremičnine.
Glede davkov, ki jih je treba plačati, je agencija za prihodke posredovala s okrožnico št. 4 / E z dne 19. februarja 2022-2023, v katerem ločuje davčne predpise, ki veljajo za čas uporabe nepremičnine, torej pred dejanskim nakupom, od naknadnega uveljavljanja pravice do nakupa s strani najemnika in prenosa nepremičnine . Najprej je treba ločiti, ali je oseba, ki uživa uživanje glede na prihodnjo prodajo, fizična oseba ali podjetje , prav tako pa je treba razlikovati med neposrednimi davki (plača jih lastnik / prodajalec) in posrednimi davki (plača jih najemnik / kupec).
Davke, povezane z posestjo nepremičnine, kot sta IMU in tasi, krije lastnik , kot pri vsakem najemu, medtem ko stroške prepisa pogodbe v nepremičninske registre krije kupec, kot je npr. odhodki in davki za prodajo nepremičnine.
Če je lastnik fizična oseba , lahko med prejetim deležem kot najemnino izbere med navadno dohodnino , skupaj z davkom na registracijo v višini 2% (ki se deli med lastnikom in najemnikom), ali pa se odloči za režim suhih kuponov .
Za del najemnine, namenjene nakupu, bo moral lastnik v primeru prodaje neprimarnega stanovanja, ki se izvede v petih letih , plačati davke na morebitne kapitalske dobičke kot pri običajni prodaji . Davek ob registraciji, ki ga plača kupec, znaša 2% za dom, ki se uporablja kot prvi dom, in 9% za ostale primere. Davek na hipoteko in kataster je določen po 50 evrov.
Če podjetje prodaja, je delež, plačan za uživanje sredstva, običajno oproščen plačila DDV , razen če se je podjetje odločilo za obdavčljivi režim. Za provizijo, plačano kot polog za ceno, veljajo naslednje stopnje, če je transakcija predmet DDV:
- 4% v primeru prvega stanovanja v primeru neluksuznih domov (katastrske kategorije, ki niso A / 1, A / 8 in A / 9),
- 10% za nerazkošne druge domove,
- 22% za nepremičnine, razvrščene v katastrske kategorije A / 1, A / 8 in A / 9.
Glede davka ob registraciji je treba tudi v tem primeru razlikovati med pogodbami, ki so oproščene plačila DDV ali ne : v prvem primeru je stopnja davka ob registraciji 2%, v primeru obdavčljivosti DDV pa Davek za registracijo ima fiksni znesek 67 EUR, če je pogodba določena z zasebnim dogovorom, 200 EUR, če je oblikovana s potrjenim zasebnim sporazumom ali je sestavljena v javni obliki.
V primeru prodaje nepremičnine, če je prenos predmet DDV, se ta izračuna na prodajno ceno, na katero se odštejejo že plačane delnice kot predujem. Davek za registracijo pa je določen na 200 evrov, prav tako pa tudi hipotekarni in katastrski davek po 200 evrov. Za nepremičnine, oproščene plačila DDV, pa je treba plačati davek na registracijo v višini 2% ali 9% z najmanj 1000 evri , hipotekarni in katastrski davki pa so določeni po fiksni stopnji 50 evrov.
Ker prodaja ni obvezna, se lahko zgodi tudi, da prodaja ni izvedena . Če se najemnik odpove prenosu, izgubi vse vplačane delnice kot polog ali jih lahko povrne del, odvisno od pogojev pogodbe in lastnik ima pravico do vrnitve nepremičnine. Če je po drugi strani lastnik tisti, ki ne izpolnjuje obveznosti, je najemnik upravičen vsaj do vrnitve dela pristojbin, zaračunanih po ceni, plus zakonske obresti. Upoštevajte, da se pogodba odpove v primeru neplačila , četudi zaporedoma, minimalnega števila provizij, enakih dvajsetini celotnega zneska. Vendar lahko stranke določijo drugačen najnižji prag.