Nedavne študije so pokazale, da so se v prvem četrtletju leta 2022-2023 hipoteke za nakupe stanovanj povečale za 4,7% . Trend, povezan predvsem z razcvetom hipotekarnega subrogacije , ki je danes cenejši zaradi nizkih stopenj, ki veljajo za nove hipoteke. Kaj pa pomeni področno hipoteko? Je to operacija, ki se vedno splača? Subrogiranje hipoteke v bistvu pomeni prenos hipoteke na nepremičnini, podpisani v posojilni pogodbi, z ene banke na drugo, ki ponuja ugodnejše pogoje glede trajanja in obresti, vendar znesek posojila ostane nespremenjen . Subrogacija posojila, uvedena z Bersanijevim odlokom leta 2007omogoča prehod hipoteke z ene banke na drugo brez stroškov za stranko . Nova kreditna institucija je vpisana v zemljiško in premoženjsko knjigo, prejšnja hipoteka pa ostaja nespremenjena.
Banka, ki prevzame, bo morala kriti stroške, izdatke in stroške, povezane s subrogacijo posojila in s tem pristojbinami notarja, ocenjevanja in predhodne preiskave, medtem ko posojilojemalcu ne bo treba plačati dodatnih stroškov. Za začetek subrogacije posojila mora stranka svojo odločitev sporočiti novi banki, ki se bo s prejšnjo kreditno institucijo dogovorila za začetek operacije subrogacije posojila. Treba je povedati, da medtem ko je stara banka dolžna sprejeti zahtevo stranke za subrogacijo, prevzemna banka ni dolžna ponuditi subrogacijskega posojila. Nekatere banke namesto subrogacije bi lahko predlagale tudi zamenjavo posojila, ki predvideva vpis druge hipoteke iz nič in zato stane veliko več kot subrogacija.
Pred nadaljevanjem zahteve za subrogacijo posojila je zato dobro opraviti potrebne ocene . Odločili smo se, da bomo hipoteko podrogirali, da bi prihranili denar, vendar to ni vedno varna izbira. Če na primer ostane nekaj let do izteka posojila, na primer 2 leti od skupno 20, se ne splača spreminjati. Izbira pa je ugodnejša za tiste, ki imajo še veliko let za poplačilo hipotekein morda bi rad spremenil stopnjo. Vprašanje, ki se lahko pojavi v tem primeru, je: ali je bolje, da se ponovno dogovorimo o fiksni ali spremenljivi stopnji? Vse je odvisno od izhodiščne obrestne mere in tudi v tem primeru od preostalega obdobja posojila: če je hipoteka še več kot 10 let, se bo splačalo nadomestiti in se zanašati na stabilnost fiksne obrestne mere s trenutnimi indeksi IRSI na preteklih najnižjih stopnjah. Če je po drugi strani ostalo še manj kot 10 let posojila, se zdi spremenljiva obrestna mera, vezana na indeks Euribor, ki v tem obdobju zagotavlja zelo nizke obrestne mere, ki znaša 1,65%, bolj primerna za subrogacijo . Za idejo lahko uporabite spletne primerjalnikeki ponujajo številna spletna mesta za iskanje najboljše rešitve med predlogi bank za subrogacijo posojila, kot sta Mutuionline.it ali Mutui.supermoney.eu.