Pogodba najem je tisti, s katerim stranka zaveže, da naj drugi uživajo nepremičnin, za določeno časovno obdobje, proti odškodnini, ali vsoto denarja. Stranke, lastnik in najemnik , morajo spoštovati vrsto zakonskih določb glede najemnine. Najprej je treba opozoriti, da je višina najemnine lahko :
- brezplačno (lastnik je tisti, ki določi višino nadomestila)
- dogovorjeno (v občinah z veliko gostoto prebivalstva lahko stranke prosto določajo vsebino najemne pogodbe, vendar mora biti višina najemnine lokalno določena s strani združenj, ki zastopajo kategorijo lastnikov in najemnikov ).
Običajno se plačilo najemnine opravi mesečno vnaprej , vendar nič ne preprečuje strankam, da zagotovijo odloženo plačilo ali dvomesečno, četrtletno itd. Kar načinov plačila, so ti odvisni od količine. Dejansko je do 999,99 EUR pristojbino mogoče plačati v gotovini. Nad tem zneskom je obvezno plačilo z bančnim nakazilom ali bančnim ali poštnim čekom.
Kaj pa se zgodi, če najemnik pozno plača najemnino ? Če pristojbine ne plačate v dvajsetih dneh po datumu zapadlosti, bo pogodba odpovedana z začetkom postopka izselitve zamud. Najemnik se lahko pojavi na obravnavi, ne more izpodbijati svojih zaostalih plačil in plačati dolgovane takse ali stroške, skupaj z zakonskimi obrestmi in pravnimi stroški, ki jih tam plača sodnik. V tem primeru se zaostala plačila štejejo za poravnana in najemno razmerje med strankama ostaja nespremenjeno.
Če nato sodnik ugotovi dokazane pogoje težavnosti najemnika pri plačilu najemnine, lahko dodeli rok, ki ne presega 90 dni, da popravi zamudo in postopek preloži na drugo obravnavo, da preveri, ali najemnik dejansko predvideva plačilo v odobreni rok (tako imenovano odlogno obdobje). Na koncu je treba spomniti, da je v primeru nedolžnih zamud , torej zaradi dogodkov, ki niso odvisni od volje najemnika, možen dostop do sklada, katerega namen je nadomestiti to težko situacijo in s tem zaščititi pogodbo. Zlasti dogodki, zaradi katerih najemnik zamuja, so:
- izguba službe zaradi odpovedi
- pogodbe o podjetjih ali sindikatih s pomembnim skrajšanjem delovnega časa
- redni ali izredni odpustni sklad, ki znatno omejuje dohodkovno sposobnost
- neizpolnitev pogodb o zaposlitvi za določen čas ali netipično
- prenehanje samostojnih dejavnosti ali registriranih podjetij, ki so posledica višje sile ali izgube dobrega imena v precejšnji meri
- resne bolezni, poškodbe ali smrti člana družinskega jedra, kar je povzročilo bodisi znatno zmanjšanje celotnega dohodka istega jedra bodisi potrebo po uporabi znatnega dela dohodka za kritje pomembnih zdravstvenih in socialnih stroškov.
Najemnik, ki se znajde v eni od teh situacij, se lahko za dostop do sklada prijavi s posebnimi obvestili, ki jih morajo Občine objaviti in tako za plačilo najemnine prejmejo gospodarski prispevek do 8 tisoč evrov. Občine morajo preveriti, ali ima najemnik dohodek, ki ne presega 35 tisoč evrov, ali dohodek iz rednih delovnih dejavnosti, ki ne presega 26 tisoč evrov. Da bi imel koristi od prispevka, mora najemnik, ki je v zamudi, že prejeti obvestilo o izselitvi zaradi zaostalih plačil s pozivom za potrditev. Najemnik mora biti tudi imetnik najemne pogodbe pravilno registrirane stanovanjske nepremičnine (izključene so lastnosti, ki spadajo v katastrske kategorije Al, A8 in A9,zato luksuzni in prestižni domovi) in bi morali prebivati v nastanitvi, ki je predmet postopka izpustitve, vsaj eno leto.