Po fiksni, spremenljivi ali mešani obrestni meri z minimalnim trajanjem 5 in največ 30 ali 40 let se značilnosti posojila razlikujejo glede na osebne potrebe in od banke do banke, vendar - ko je določena - še ne pomeni, da bo za vedno vezano na to pogodbo. Zahvaljujoč tako imenovani subrogaciji je dejansko mogoče spremeniti posojilno pogodbo s prenosom posojila na drugo banko, ki ponuja ugodnejše gospodarske pogoje.
Kaj pomeni subrogacija posojila?
To je zakon št. 40 iz leta 2007, znan tudi kot zakon Bersani in trenutno po nekaterih spremembah, uvedenih z naslednjimi zakoni, člen 120-četrtine Zakona o konsolidiranem bančništvu uvaja subrogacijo v Italiji, to je možnost prenosa hipoteke z banke na druga, ki sčasoma postavlja boljše pogoje. V bistvu lahko s subrogacijo dobesedno prenesete obstoječo posojilno pogodbo z ene banke na drugo , spremenite parametre samega posojila, s čimer zaprete staro hipoteko in prižgete novo z novo banko, vendar uporabite prvotno hipoteko . S subrogacijo lahko nadomestite:
- trajanje
- širjenje
- vrsta uporabljene stopnje
- periodični stroški (zavarovanje, pobiranje obrokov, upravljanje itd.).
Kar se nikoli ne more spremeniti, je preostali kapital, se pravi znesek, ki ga je treba še povrniti, ki mora biti enak tistemu pri stari banki. S subrogacijo nova banka prevzame kredit in vsa svoja jamstva, vključno s hipoteko. Hipoteka v bistvu ostaja enaka stari hipoteki, vendar se iz stare preusmeri v novo kreditno institucijo.
Koliko stane subrogacija
Prenosljivost posojila omogoča možnost prenosa hipoteke na drugo banko, pridobitev boljših pogojev, predvsem pa brez stroškov. Dejansko člen 120-četrtine prečiščenega zakona o bančništvu določa, da "subrogacija vključuje prenos posojilne pogodbe pod pogoji, določenimi med stranko in prihajajočim posrednikom, z izjemo kazni in drugih kakršnih koli stroškov". Poleg tega banka stranki ne more naložiti stroškov ali provizij za odobritev novega posojila, za predhodno preiskavo in za katastrske presoje, ki se izvajajo v skladu s postopki sodelovanja med posredniki na podlagi meril za največje skrajšanje časov, obveznosti in s tem povezani stroški. V vsakem primeru posredniki strankam, niti posredno, ne zaračunajo kakršnih koli stroškov za izvajanje formalnosti, povezanih s postopki subrogacije.
Subrogacija je torej operacija nič stroški za dolžnika kot nova banka ne more naložiti stroškov ali provizij za to operacijo in stara banka ne more zahtevati kazni za predčasno odplačilo starega posojila.
Poleg tega stroške notarja za novo posojilo krije banka, pri kateri podreja.