Vsebina obdelana
- Zakon o skupnih in zasebnih delih v etažni lastnini
- Fasada etažne lastnine
- Terase
- Balkoni
- Dve vrsti balkonov
- Škoda zaradi zanemarjanja? Ko skrbnik odgovori
Z začetkom veljavnosti zakona o etažni lastnini št. 220/2012 je bila fasada uvrščena na seznam skupnih delov stavbe iz člena 1117 civilnega zakonika. Pred tem datumom so številne sodbe sodišč in vrhovnega sodišča vendarle razjasnile "etažno lastnost" fasade, opredeljeno kot zunanji ovoj stavbe, ki sicer nima nosilne funkcije, vendar je bistven element obstoja stavbe.
Fasada torej pripada vsem etažnim lastninam, ki jo lahko uporabljajo v enaki meri, pri čemer pazijo, da ne spremenijo svoje predvidene uporabe ali poškodujejo arhitekturnega dekorja.
Sodniki so tudi pojasnili, kako je mogoče odpreti pogled, postaviti ploščice in table na fasado, vendar mora vsak od teh posegov upoštevati estetsko linijo, fizionomijo stavbe in okolje, v katerem se nahaja sama fasada.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca - ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) - l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Če ni dvoma o "skupni" naravi fasade, je bolj zapleteno oceniti, komu pripadajo balkoni. In posledično kdo je odgovoren za kritje stroškov njihovega vzdrževanja. Ker v civilnem zakoniku ni odgovorov, je sčasoma pravna praksa poskušala razjasniti to vprašanje, vendar je razprava še vedno odprta.
- Fasada je dejansko "skupni del" in je zato odgovornost vseh lastnikov
- Glede na vrsto balkona se odločite, kdo mora plačati stroške
- Škoda zaradi zanemarjanja? Odgovori skrbnik ali lastnik
* V členu 1117 civilnega zakonika je naveden seznam skupnih delov stavbe, tj. Tistih delov ali elementov stavbe, ki so potrebni za skupno uporabo. Na seznamu so med drugim tla, na katerih stoji stavba, strehe, dvorišča in fasade ter vsa dela in predmeti, namenjeni skupni uporabi, kot sta dvigalo ali centralizirani kotel.
Fasada etažne lastnine
Kar zadeva običajna dela, se večina, ki je potrebna za razmislek o delu v sestavi, razlikuje glede na poseg.
• Za barvanje celotne fasade (vendar to velja tudi za obnovo ometa in retuširanje karnisa) je potrebno število glasov, ki predstavlja večino prisotnih in vsaj polovico vrednosti stavbe (500 tisočakov) .
• V primeru, da je poseg bolj omejen (delno barvanje) in ima predvsem nizke stroške, lahko zadostuje ugoden glas 1/3 etažne lastnine, ki predstavlja vsaj polovico vrednosti stavbe.
• V primeru "inovativnosti" je potreben večji sklepčnost, to je poseg, katerega cilj je najprimernejša uporaba ali največja učinkovitost običajnih stvari, pri čemer se vedno spoštuje dekor stavbe. V tem primeru bo večina prisotnih potrebovala da večine prisotnih, kar predstavlja vsaj 2/3 vrednosti celotne stavbe.
• Če poseg ne spada v kategorijo "subvencioniranih inovacij" (kot je toplotna izolacija), potem 500 tisočink zadostuje za delovanje zelene luči.
Pri sklepih sestankov se potrebna večina razlikuje glede na poseg
Tako kot balkoni je tudi za določitev pravega merila za razporeditev stroškov, povezanih s teraso, treba najprej določiti vrsto.
• V primeru ravne strehe (ki pokriva celotno stavbo) je treba stroške vzdrževanja razdeliti med vse lastnike.
• Če je po drugi strani v izključni uporabi ene ali več etažnih stavb, se za razdelitev stroškov vzdrževanja uporablja merilo iz člena 1126 Civilnega zakonika, po katerem tisti, ki ima izključno uporabo pločnika, prispeva 1/3 za stroške popravil ali rekonstrukcij, za preostali 2/3 pa ostajajo odgovorni vsi etažni lastniki stavbe "ali del tega, za katerega se uporablja ravna streha, sorazmerno z vrednostjo tal ali dela vsakega nadstropja".
• Situacijo zapletajo ravne terase, ki delno prekrivajo stavbo in delujejo kot streha le za nekatere etažne lastnine. V tem primeru so stroški izključni lastnik, razen za posebne posege, kot je hidroizolacija ali zamenjava tal. Potem je treba stroške razdeliti na 1/3 na račun tistih, ki imajo izključno uporabo terase, in na 2/3 na račun preostalih lastnikov.
Balkoni
V civilnem zakoniku o balkonih ni sledu. Komu pripadajo balkoni? So element fasade (in s tem skupna last) ali pripadajo le etažni lastnini, ki jih uporablja?
• Za razjasnitev vprašanja je najprej primerno opredeliti vrsto balkona, njegove strukturne značilnosti in način, kako se "prilega" v etažno stavbo.
Previsni balkoni (tj. Štrleči iz fasade) veljajo za naravno razširitev stanovanja. V primeru vzdrževanja, običajnega ali izrednega, sorazmerne stroške nosi lastnik, razen v primerih, ko se dela nanašajo na okrasne štukature ali druge elemente balkona, ki so - kot je opazilo vrhovno sodišče - vstavljeni v nadmorsko višino stavbe. in pomagajo, da je estetsko prijeten. V teh primerih je treba stroške razdeliti med vse lastnike na podlagi njihovih tisočin lastništva. Vendar ni vedno mogoče takoj oceniti, kateri elementi balkona so okrasni (torej skupne lastnine), zato je v mnogih primerih za rešitev vprašanja potreben posredovanje sodnika.
• Vdolbljeni balkoni (vstavljeni v fasado, kjer ustvarjajo nekakšno "vdolbino") imajo železno ograjo ali zidan ali stekleni parapet in veljajo za elemente fasade. Zato si je treba stroške njihovega vzdrževanja razdeliti med vse lastnike sorazmerno z tisočinkami lastništva. Ločena razprava si zasluži ploščo, del, ki deluje hkrati s sprehodom do balkona in je pokrov spodnje etažne etaže in ki ga sodna praksa enači s podstrešji znotraj hiš. Za razporeditev stroškov, povezanih s temi elementi, se zato uporablja člen 1125 Civilnega zakonika: "… stroške v enakih delih imajo lastniki obeh nadstropij,za talno oblogo je odgovoren lastnik zgornjega nadstropja, za omet, barvo in dekoracijo stropa pa lastnik spodnjega nadstropja ».
Žal se zelo pogoste razmere nanašajo na škodo, ki nastane zaradi zanemarjanja fasade, na primer na delih ometa, ki se spustijo z balkona in trčijo v parkiran avtomobil ali v najhujših primerih mimoidočega. Za natančno oceno, kdo je odgovoren za škodo, je treba natančno določiti del, ki ga je prizadel propad. Če se odlepi okrasni element balkona ali ruševine zidanega parapeta, je odgovorna oseba za škodo upravitelj etažne lastnine, ki je v skladu s členom 1130 Civilnega zakonika dolžan izvesti ohranitvene ukrepe v zvezi z skupni deli stavbe.
• V najnujnejših primerih lahko upravnik ukrepa, ne da bi se posvetoval o etažni lastnini, ki jo bo posodobil v naslednji seji.
• Če se po drugi strani zruši »zunanji« del balkona ali pa spodnji del štrlečega balkona popusti - le če je zaradi preobremenitve ali staranja konstrukcije za škodo odgovoren edini lastnik balkona.
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it
Povzeto po Cose di Casa decembra 2022-2023