Z reformo etažne lastnine je upravitelj pridobil večjo samostojnost za ukrepanje proti tistim, ki ne plačajo dolgovanih stroškov, ker posledice padejo na ostale lastnike. Učinkovit način reševanja resne težave.
V Italiji se od severa proti jugu neplačane etažne lastnine nenehno povečujejo. Pestra množica, ki ji pripada veliko ljudi v gospodarskih težavah, žal pa tudi veliko "pametnih", ki ne plačujejo stroškov etažne lastnine ali celo tistih, ki se nanašajo na osnovne gospodarske javne službe, kot so voda, elektrika, plin in ogrevanje. Umetnost. 1129 civilnega zakonika je upravitelj etažne lastnine naveden kot odgovorna oseba za zbiranje kreditov, izračunano na podlagi razporeditve stroškov, o katerih je glasovala skupščina.
UPRAVNIK JE TISTI, KI MORA ZAHTEVATI PLAČILA
Po nedavni reformi etažne lastnine so se pooblastila upravitelja do neplačnikov povečala, čeprav ostaja izterjava zaradi insolventnosti dolga in zapletena. Za zaščito lastnikov pa je treba takoj določiti, da če upravitelj ne upošteva določb Kodeksa glede svoje naloge, stori resno nepravilnost, ki lahko povzroči odvzem mandata. Od letnega zaprtja podjetja je šest mesecev, da lahko ukrepate proti etažni lastnini, ki ne plača; zato lahko, potem ko je to zahteval (vendar ni obvezno), brez dovoljenja skupščine pridobi odredbo o "takojšnji izvršljivosti". Takšna pravočasnost je pogosto relativna,tako da je povečanje zamud prišlo do prenatrpanosti sodišč in zato lahko traja nekaj mesecev, preden odlok doseže naslovnika. Sodnik v bistvu na podlagi dokazov, ki jih je priskrbel upravnik, kondominiju naloži plačilo zapadlih stroškov pod kazenjo izvršbe premoženja.
DRUGI KONDOMINIJI SO PLAČALI ZA TISTE, KI NE. ZDAJ USMERITELJI LAHKO ODMERJO TAKOJ PROTI DOLŽNIKOM
V vmesnem času, medtem ko čakajo, da se sodni postopek začne odvijati, preostale etažne lastnine plačajo manjkajoče stroške. Ti so razdeljeni med vse kot odstotek tisočinke, preračunano z izključitvijo neplačnika samega. Referenčne tisočinke so tiste, ki se nanašajo na vrsto izdatkov: na primer to bodo tiste "toplote" za del, ki se nanaša na ogrevanje, ali tiste, ki so "v lasti" za obnovo fasade itd.
Če se po eni strani plačilo dajatev neplačniku izogne kakršni koli prekinitvi oskrbe celotne stavbe, se po drugi strani zdi velika krivica. Zakaj morajo tisti, ki so v dobrem stanju, nositi stroške tistih, ki niso? In zakaj dobavitelji ne gredo neposredno k neplačnikom? Z nedavno reformo etažne lastnine mora upravitelj nezadovoljnim upnikom posredovati imena in deleže dolga neplačnikov, da bodo lahko delovali izključno proti tistim, ki niso plačali, in le, če poskus ne uspe, proti celotni etažni lastnini.
DOBAVA SE LAHKO ZAČASI
Dobro je vedeti, da tako člen 1565 Civilnega zakonika kot nekatere klavzule v pogodbah predvidevajo možnost, da upravitelj (v smislu pogodbe o dobavi), čeprav z ustreznim obvestilom, prekine dobavo, če pride do zamud pri plačilu računi. Razumeti je treba, da je v etažni stavbi sogovornik dobavitelja v večini primerov upravnik in ne posamezna etažna lastnina.
Morebitni krediti, ki jih zahteva upravitelj, se torej nanašajo na porabo, evidentirano za celoten dolg, ki je bil fakturiran samo skrbniku. Če je po drugi strani posamezna etažna lastnina sklenila ločeno pogodbo z dobaviteljem, bo prekinitev storitve zadevala posamezno etažno lastnino. Do odredbe lahko upravnik, če to zahteva uredba o etažni lastnini, upravitelju tudi prepove uporabo skupnih storitev, kot so centralno ogrevanje, voda in dvigalo, vendar morajo biti v tem primeru sistemi zgrajene tako, da se ločijo posamezne enote in da prepoved ne vpliva na ustavno pravico do varovanja zdravja (32. člen Ustave).
KAJ POTREBUJE ZA NAROČILO?
Zapisnik etažne skupščine s sklepi o potrditvi končnega in predvidenega proračuna ter morebitnih izrednih stroškov; urniki za razčlenitev računovodskih izkazov in izrednih odhodkov; vsa opozorila, ki jih je skrbnik poslal v privzeto etažno lastnino. Težava v etažni lastnini je, da učinki dolga, ki so ga nabrali nekateri etažni lastniki, na primer začasna ustavitev opravljanja storitve, vplivajo na vse. Razen v primeru, ko so pogodbe o dobavi individualne.
LASTNIK VEDNO ODGOVARJA ZA DOLG
Kdor oddaja, plača del stroškov etažne lastnine, ki mu ga zaračuna neposredno lastniku nepremičnine, torej najemodajalcu. Slednji odgovarja upravitelju v primeru zamud ali neplačil najemnika (najemnika), ki zato ostaja odgovoren le za kršitev pogodbe proti najemodajalcu. Najemnik mora najemnino plačati v 20 dneh od roka in če znesek neplačanih stroškov etažne lastnine presega znesek dvomesečne najemnine, ima lastnik nastanitve pravico rešiti zakup. V primeru prodaje nepremičnine je tisti, ki kupi stanovanje neplačnika, dolžan plačati etažno lastnino za tekoče leto in za prejšnje, četudi v času listine dolga ni poznal.Novi lastnik pa lahko starega toži, da dobi denar za neplačane stroške.
DENARNI SKLAD
Za pokrivanje "lukenj" zaradi neplačnikov lahko upravnik etažne lastnine ustanovi denarni sklad, ki ga financirajo vsi lastniki. Vendar je potrebna soglasna odobritev etažne lastnine. Poudariti je treba, da lahko v nujnih primerih zadostuje celo večina sama.
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it