Naš strokovnjak, odvetnik Stefano Gorla ([email protected]) odgovarja na vprašanja bralcev o etažni lastnini
Klavdijino vprašanje:Skupaj z dvema deklicama 4 + 4 imam skupno pogodbo, podpisano septembra 2013. Eno od obeh je konec maja 2022-2023 odšlo z dvomesečnim odpovednim rokom. Pogodba je bila samodejno obnovljena septembra zame in za drugega najemnika, medtem ko ime deklice, ki je odšla maja, ostaja v pogodbi. Poleg tega je lastnik podpisal še enega za tretjino, ki je prevzela septembra. Pri vsem tem je zdaj moja težava v tem, da lastnik od mene (do danes edinega, ki je ostal v hiši) zahteva celoten znesek najemnine in stroškov etažne lastnine, saj sta ostala dva najemnika stanovanje v 30 dneh zares resno zapustila razlogi, čeprav s priporočeno pošto, vendar ne podpisana. Zdaj je moje vprašanje: ali sem dolžan plačati njihov znesek, če so v kratkem zapustili hišo? In potem,moja pogodba se razlikuje od pogodbe tretjega do zadnjega, ki je prevzel mesto septembra. Skratka, kaj naj naredim? Ali ne bi smel imeti najmanj obvestila, da se lahko odločim, ali bom ostal pod takimi pogoji ali odšel? Ne zdi se mi prav, da bi moral v 30 dneh kriti stroške, za katere menim, da so morali odgovoriti vsaj do vnaprej določenega obdobja.
Odgovor : V najemnih pogodbah z več najemniki ima vsak običajno pravico do predčasnega odstopa od pogodbe ob ustreznem obvestilu. V tem primeru se obveznost plačila najemnine, kot solidarna, neizogibno prenese na druge sostanovalce, ne da bi to posegalo v lastnikovo pravico, da jo prevzame tretja oseba (strogo gledano, pod enakimi pogoji kot odstopnica!). Če prevzema ni, prevzemnik ostane v vsakem primeru dolžan nekdanjim sostanovalcem do izteka odpovednega roka, navedenega v pogodbi (šest mesecev v skladu z zakonom), saj resni razlogi, ki upravičujejo predčasni odstop, sami po sebi ne vključujejo izguba pogodbenih obveznosti.
Vprašanje Emanuele : Hišni načrt bi rad uporabil za povečanje stanovanja v pritličju etažne stavbe za približno 6 kvadratnih metrov, in sicer s premikanjem obodne stene na zemljišču, ki ni etažni del, temveč zasebni vrt moje posesti. Razširitev bi potekala v skladu z izkoriščanjem vdolbin stavbe, postavljenih pod in znotraj štrlečih meja balkonov zgoraj navedene stanovanjske enote. Ali je to mogoče s pridobitvijo dovoljenja za etažno lastnino? Kakšni večini bi služil?
Odgovor : Načeloma lahko vsaka etažna lastnina uporablja skupne dele stavbe, če ne spremeni cilja in ne preprečuje, da bi jo drugi udeleženci uporabljali v skladu s svojo zakonodajo (v skladu s 1102. členom civilnega zakonika). V vsakem primeru semprepovedane so novosti, ki bi lahko škodile stabilnosti ali varnosti stavbe, spremenile arhitekturni dekor ali nekatere skupne dele stavbe postale neuporabne za uporabo ali uživanje celo ene etažne lastnine (člen 1120 Civilnega zakonika). Iz tega razloga načrt hiše predvideva skladnost z natančnimi omejitvami glede razdalje in luči, ki običajno zahtevajo pozitivno mnenje določene večine, če ne celo soglasja, etažne lastnine. Dejansko obstaja tveganje, da bi morali stavbo porušiti, če se celo en etažni lastnik pritoži pred sodno oblastjo zaradi kršitve subjektivne ali etažne lastnine, kot je dekor stavbe.
Jacobovo vprašanje: Zanima me, ali je upravitelj etažne lastnine, za katero velja minimalni davčni režim, dolžan izdati račun za upravljanje etažne lastnine. Ali je v zvezi s tem mogoče poznati normo, ki zadevo ureja?
Odgovor : Kot vsak poklicni upravičenec tako imenovane minimalne sheme lahko tudi upravitelj etažne lastnine etažnim lastnikom obračuna svoje pristojbine brez DDV in brez davčnega odtegljaja, pri čemer pazi le na znesek prispevkov za socialno varnost (INPS ali druga Cassa di Previdenza) in na izvirnik z žigom prihodka v višini 2,00 EUR. Disciplina, vsebovana v umetnosti. 1 Zakon 244/2007 je bil posodobljen leta 2011 z uvedbo sistema Advantage in leta 2022-2023 z uvedbo pavšalne sheme.
Vprašanje Alessandre : Živim v etažni lastnini s prvima dvema nadstropjema za terciarno uporabo in zgornjim nadstropjem s stanovanji, skupaj smo 5 lastnikov. Stopnice niso bile očiščene že tri leta, prej je bilo podjetje, zdaj nihče noče poskrbeti zanj, kaj šele, da bi podjetje plačalo; skrbnik mi reče, da ni zakonska obveznost čiščenja stopnic, zato se znajdem v tem, da ne bi živel v umazaniji. Iz predpisov sem ugotovil, da samo izhaja, da se lahko z večino odločite, da se očistite ali zaupate tretji osebi, vendar nič, kar se nanaša na to, da ni nikogar.
Odgovori: Zlasti v kriznih časih se je v sodni praksi pojavil problem legitimnosti etažne lastnine, sprejete z večino, ki odsotno manjšino zavezuje k opravljanju določenih storitev, na primer čiščenju stopnic in stopnic. Na sistematični ravni je bila ta možnost zavrnjena, saj je obveznost prispevanja k odhodkom po sorazmernem merilu v skladu s čl. 1123 cm3, ne more povzročiti obveznosti, da se "opravi" namesto plačila. Upoštevati je treba tudi zakonodajo o nesrečah, ki zavezuje, da čiščenje zaupa specializiranemu podjetju, zaščitenemu z INAIL-om, saj bi v nasprotnem primeru odgovornost prevzela etažna lastnina. Zato se mora skupščina potruditi, da z večino glasov odloči o dodelitvi čistilnice družbi,dajanje relativnih stroškov na stroške vseh v skladu s čl. 1123 cm3