Večina italijanskih družin še vedno vidi nakup nepremičnine - zlasti prvega doma - najboljše pristajališče za svoje prihranke. V nekaterih primerih je izbira usmerjena k hiši, ki je še v gradnji, kar nedvomno lahko nudi prednosti: nižji stroški (običajno 10% manj kot že zgrajena hiša), možnost sprememb, da bo bolj odzivna na lastno potrebe, večje prilagajanje, ker je mogoče poseči pri izbiri zaključkov in drugih detajlov, modernosti pri razdelitvi prostorov in sprejetih tehničnih rešitvah - zlasti glede varčevanja z energijo - poleg nagnjenosti k sodobnim tehnologijam (internet, širokopasovna povezava, avtomatizacija doma, satelitska televizija itd.).
Ne pozabimo, da vrednost nepremičnine na trgu ostaja lepo število let večja, da ji še dolgo ne bo treba prenavljati, da bo zaradi sedanjih gradbenih sistemov stala manj pri vzdrževanju in ogrevanju in da je podjetje dolžno zagotoviti stavba 10 let pred gradbenimi napakami ; poleg tega lahko s to vrsto nakupa uživate ugodnosti za prvi dom in plačate DDV v višini 4% namesto 10% .
Pomembno pa je, da med pogajanji pred nakupom nedokončane hiše namenimo največ pozornosti, v primeru dvoma poizvedujemo ali se obrnemo na svetovalce in strokovnjake v tem sektorju, da se izognemo tveganju nepopravljive izgube vsote. pričakovano. Pravzaprav zakonodaja o zaščiti kupcev nepremičnin v gradnji zasebniki še vedno malo poznajo in jo graditelji v bistvu spoštujejo, bolj ali manj natančno.
Kakšna so tveganjaGlede na naložbo velikega kapitala je zelo pomembno zagotoviti zaščitna orodja za preprečevanje vseh vrst nepredvidenih dogodkov. Ko se podpiše predpogodba o nakupu nepremičnine, ki jo je še treba zgraditi, se človek tvega, da bo izgubil vloženi kapital, če bi na primer gradbeno podjetje bankrotiralo . To bi neizogibno povzročilo nezmožnost pridobitve izročitve premoženja, ki ga zajema pogodba, z (najmanjšim) upanjem, da bi vrnili vplačane zneske kot predujem.
Ko gradbenik ne more več izpolnjevati obveznosti, ki so jih sklenili z dobavitelji in bankami, upnikom ne preostane drugega, kot da se obrnejo na sodišče za stečaj . Začasna ustavitev del (ali tveganje izgube lastništva nad pravkar kupljeno hišo zaradi tako imenovane akcije razveljavitve stečaja) neizogibno zadeva razmerje med gradbenikom in ambicioznimi lastniki hiš v gradnji, ki tako postanejo po vrsti stečajni upniki v zvezi z predujmi, plačanimi za nepremičnino, ki po vsej verjetnosti nikoli ne bodo postali lastniki.
Zato bi bila edina izvedljiva rešitev udeležba skupaj z drugimi upniki proizvajalca v stečajnem postopku za pridobitev delnega povračila vplačanih zneskov. Prisotnost pomembnih upnikov - denimo države za utajene davke ali bank za ogromna posojila, ki so bila dodeljena in niso bila počaščena - dejansko premaga poskuse posameznih kupcev, da proizvajalcu povrnejo predujem.
Obstaja veliko možnih prednosti nakupa nepremičnine v gradnji: od nižjih stroškov v primerjavi z že zgrajenimi s 4-odstotnim subvencioniranim DDV do večje energetske učinkovitosti.
Zaščita zakonaZa premagovanje tega zelo občutljivega problema, zaradi katerega je v nekaterih primerih več družin izgubilo dom, zakonodajni odlok 122/05 , s katero je zakonodajalec pripravil zaščitna orodja, ki lahko preprečijo posledice v škodo kupcev nepremičnin, ki jih je treba zgraditi , če gradbenik ne more ohraniti dogovorjenega.
Poleg tega je s tako imenovanim v House odloka (ali zakona odloka št. 47/14), minimalne, a pomembne besedilne dopolnitve so bile narejene , ki je dokončno razplesti nekaj razlagalnih vprašanja, ki jih je imel sodna praksa, da se ukvarjajo z. Zakonodaja velja za pogodbe, sklenjene med stranko, ki se tradicionalno šteje za "močno" (gradbeno podjetje ali gradbena zadruga), in stranko, ki se šteje za "šibko" (zasebnik ali član zadruge).
Zato smo se spraševali, ali se strogim obveznostim, ki so naložene proizvajalcu ( izdaja poroštva in zavarovalne police, potreba po posebnih navedbah v pogodbi itd.), Lahko nekako izognemo ob zasebnikih, ki se ne zavedajo veliko pravic ali se jim celo pripravljeni odreči samo zato, da bi kupili "sanjsko hišo".
Prav zato, da bi se izognili epizodam zlorab morebitnega napačnega proizvajalca, je hišni odlok sankcioniral neodtujljivost pravic kupca v smislu, da je treba ne glede na voljo strank vsako določbo, ki je v nasprotju z zakonom, razumeti kot ni veljaven.
To na primer pomeni, da je pred odpoved zasebnega jamstva, ki se imenuje "poroštvo" , ki predvideva vračanje , banka, od zneskov, ki jih bo kupec plačal v nesrečno hipoteze o nezmožnosti gradnje čemer nemogoče , da nimajo nobene vrednosti. dokončano: kupec ga lahko vedno in v vsakem primeru zahteva. Podobno bi bil vedno upravičen do sodnega postopka, če ne bi izdal poroštva, čeprav se mu je izrecno odpovedal.
Da bi kupcem zagotovil, je zakonodajalec s hišnim odlokom iz leta 2022-2023 sankcioniral neodtujljivost pravic s strani kupca, ne glede na kakršne koli sporazume, ki jih je bolj ali manj nehote podpisal.
Vloga bankGradbenik, zavedajoč se mu zakonske obveznosti, da s posredovanjem bank zaščiti nepremičninsko naložbo zasebnikov, bi zato lahko skušal zaobiti zakonodajo, s čimer bi kupec na bolj ali manj zavesten način podpisal izjavo da se odrečejo svojim pravicam, ki bi morale preprečiti uveljavljanje zakonitih zahtevkov za jamstvo zasebnika na sodišču.
Hišni odlok, ki predvideva neodtujljivost pravice do garancije za vračilo kupca , dejansko preprečuje, da bi se to zgodilo, saj tudi če proizvajalcu uspe pridobiti podpis izjave o odpovedi, ta izjava ne bi imela nobene vrednosti. Nasprotno, zasebnik se je lahko vedno obrnil na sodišče, da uveljavi svojo pravico, da mu proizvajalec izda garancijo za vračilo .
Poleg tega je očitno, da bi lahko prizadevanja tistih, ki se pripravljajo na nakup nepremičnine v gradnji, spodletela z neuspehom gradbenika z nevarnostjo, da bi v tem času izgubili predujem. Da ne bi nastala ta zelo resna škoda, mora Gradbenik izdati bančno garancijo, ki kupcu zagotavlja vračilo predplačanih zneskov . Prav tako je očitno, da zahteva za povračilo predpostavlja predložitev potrdil o plačilu, medtem ko vplačanih zneskov ni mogoče vrniti: banke pravzaprav ni mogoče zahtevati, da povrne plačila, o katerih ni sledu. napisano ". Tako lahko Banka zahteva povračilo stroškov, v vsakem primeru je nujno, da se krizno stanje gradbenika pokaže v vsej svoji resnosti z zaprtjem stavb v gradnji ali pred stečajem ali drugimi insolvenčnimi postopki.
Še več, tudi če je kupec od banke prejel povračilo predplačil izvajalcu, ki je medtem propadel, kupec, ki je pred podpisom končne pogodbe nepremičnino uporabljal kot svoje glavno prebivališče ali - kot določa hišna uredba - svojega zakonca ali sorodnik, ima pravico do prve zavrnitve nakupa nepremičnine po končni ceni, doseženi na morebitni dražbeni prodaji.
Leta 2005 in 2022-2023 je zakonodaja določila obveznost proizvajalca, da ima fiduciarno garancijo in zavarovalno polico v obrambo kupca.
Obvezna politika in solidarnostni skladDa bi se torej izognili, da vsak stečaj ogrozi možnost pridobitve odškodnine od proizvajalca v primeru resnih napak na prodanem premoženju v skladu s čl. 1669 italijanskega civilnega zakonika obstaja obveznost sklenitve desetletne zavarovalne police. Odlok ne govori o znesku, ki ga je treba zavarovati, vendar je jasno, da učinkovitosti zaščite ni mogoče ločiti od garancije v obsegu, ki vsaj ustreza plačani ceni. Nato je zakonodajalec želel družine zaščititi pred tveganjem, da bodo v tem času razglasili dom, ki ga je graditelj pravkar dostavil, pod pogojem, da je bila plačana razumna cena in je bila nepremičnina uporabljena kot glavno prebivališče kupca ,zakonca ali tudi svojcev (s tem nazadnje tudi hišni odlok).
Končno, po številnih primerih nezmožnosti izterjave zneskov, plačanih po stečaju gradbenik, je bil ustanovljen sklad teritorialna solidarnost , z določbo o obveznih prispevkov, ki so jih konstruktorji sami plačali.
Zahvaljujemo se odvetniku Stefanu Gorli ([email protected]) za sodelovanje