Gospodarsko najpomembnejši trenutek za družine je nedvomno nakup hiše . Za to je treba od trenutka, ko ste izbrali hišo svojih sanj, po načrtovanju trajnostnih prihodnjih izdatkov (plačilo hipoteke) vedeti, kakšni in koliko bodo dodatni stroški za nakup nepremičnine. Ti stroški so provizija nepremičninskega posrednika, stroški selitve, stroški kakršnega koli prestrukturiranja, pomožni stroški posojilne pogodbe in seveda stroški notarja (ki mora po zakonu predložiti oceno svojih honorarjev) skupaj z zneskom davka za nakup.
Prvo brezplačno srečanje , ki ga je organiziral notarski svet v Milanu pod pokroviteljstvom občine, je bilo posvečeno obdavčitvi nepremičnin , organizirano v okviru pobude " Comprar Casa Senza Rischi ", vrste dogodkov, na katerih notarji odgovarjajo državljanom v o dvomih in vprašanjih, ki se porajajo pri nepremičninah.
Na prvem od teh dogodkov, ki je bil 26. aprila lani v prostorih Urbanega centra v Milanu (Galleria Vittorio Emanuele), so bili osrednja tema ravno davki na hišo, od novosti, ki jih je uvedel zakon o stabilnosti iz leta 2022-2023, do subvencije za prvi dom do davčne ugodnosti za tiste, ki želijo vlagati v opeko.
Ko se odločite za nakup hiše, je pomembno, da se takoj zanesete na strokovnjaka, kot predlagajo sami notarji, da bo lahko takoj opravil vse preglede, potrebne za zagotovitev varnega nakupa , preverite, ali imate možnost, da izkoristite davčne ugodnosti za prvi dom, pa tudi količinsko določanje davkov, ki jih je treba plačati najprej za predhodni in nato za nakup hiše.
Notar lahko zahteva oceno davčnih stroškov, stroškov, pristojbin in DDV, tako za nakupno listino kot za morebitno hipoteko, da ima dovolj jasno sliko celotnih potrebnih virov. Na tej stopnji bo notarski nasvet uporabljen tudi za preverjanje možnosti koriščenja koncesij, davčnih olajšav in na splošno za določitev listine z največjimi davčnimi prihranki, ki jih je mogoče doseči na podlagi številnih predpisov o tej temi, ki niso vedno dobro usklajeni Med njimi. Tudi glede davkov, ki bodo iz leta v leto vplivali na nepremičnino (na primer tasi in imu), bi bilo dobro, če bi imeli lokalno pozornost. Notar lahko sporoči katastrski dohodek, na podlagi katerega določi znesek teh davkov.
Italijanski davčni sistem je celo za kupce stanovanj - kot poudarjajo sami notarji - nelogičenki lahko skrije nevarne pasti. Navedeni primer je nakup hiše po ceni 400.000 evrov proti katastrski vrednosti 100.000 evrov. Če kupite hišo od zasebnika in izpolnjujete pogoje za pridobitev ugodnosti "prvi dom", boste plačali 2% katastrske vrednosti skupaj s 100 evri zemljiškoknjižnega davka in drugih davkov. Če vedno kupujete pri zasebniku, vendar ne izpolnjujete pogojev za pridobitev ugodnosti za "prvi dom", boste plačali 9% katastrske vrednosti (k temu je treba dodati 100 evrov za davke na katakatastazo in druge davke). Nasprotno, če kupujete pri gradbenem podjetju, se odstotki zvišajo na 4% oziroma 10% in se ne izračunajo na podlagi katastrske najemnine, temveč na ceno. K temu je treba dodati še 600 EUR za fiksne davke ob registraciji,prepis in prenos, poleg običajnih davkov. To pomeni, da se lahko za isto hišo in plačano po isti ceni davčna obremenitev giblje od 2.100 do 40.600 evrov. Na podlagi tega je glavni nasvet, da nemudoma s pomočjo notarja preverite, koliko morate plačati davčnim organom, pri tem lahko naredite ustrezne ocene in zagotovo veste, ali so vam celotni stroški hiše na dosegu roke.
Notarji nudijo vrsto splošnih nasvetov za tiste, ki nameravajo kupiti hišo, ki so navedeni spodaj:
- za tiste, ki se odločijo za hipoteko za nakup hiše, je priporočljivo natančno oceniti številne ponujene možnosti: fiksna ali spremenljiva stopnja, predhodne provizije, stroški pobiranja obrokov, možnost zadržanja plačila ob določenih okoliščinah , je treba skleniti zavarovalne police
- pred podpisom predhodnega preverjanja obstoja hipotek in drugih obveznosti, ki vplivajo na nepremičnino: če so prisotne, lahko še vedno nadaljujete z nakupom, vendar je treba za sprostitev nepremičnine sprejeti vrsto varnostnih ukrepov. Plačilo stroškov etažne lastnine in prisotnost odobrenih in še neizvedenih izrednih del je treba preveriti tudi pri upravitelju etažne lastnine.
- skrbno se odločite, ali ga boste prenesli v korist kupca ali ohranili davčne olajšave, ki izhajajo iz kakršnega koli dela na prodajalcu : čeprav gre za zneske, ki jih je treba razporediti na več let, nikakor niso zanemarljivi.
- opraviti tehnične preglede , kot so energetska učinkovitost stavbe, skladnost sistemov z varnostnimi predpisi (ni prepovedano kupovati nepremičnine s sistemi, ki niso v skladu s standardom, pri kupcu, ki skrbi za prilagoditev, vendar to povzroča stroške ki jih je treba upoštevati pri določanju cene), urbanistična pravilnost nepremičnine, to je skladnost s takrat izdanimi licencami, koncesijami in gradbenimi dovoljenji. Če obstajajo dvomi o prisotnosti zlorab, bo notar priporočil, da za izvedbo preiskav posreduje strokovnjaka s potrebnimi tehničnimi znanji in pripravi strokovno mnenje.
- razmislite o priložnosti, da predhodno pogodbo (običajno imenovano "kompromis") določite tudi z notarskim zapisom, ki se zabeleži in prepiše: to je previdnostni ukrep, ki se lahko izkaže za neprecenljivega, ker od trenutka prepisa predhodno ščiti pred kakršnimi koli terjatve tretjih oseb do nepremičnine (hipoteke, rubeži, rubeži). Stroški so omejeni, davki pa se izterjajo ob naslednjem prenosu notarskega zapisa.