Vsebina obdelana
- Najem stanovanja: kaj je to
- Razlike s hipoteko, najemnino za nakup in prodajo z ohranitvijo lastninske pravice
- Kako deluje zakup nepremičnin
- Kdaj lahko plačilo začasno ustavimo
- Vzdrževanje in davki: kdo plačuje?
- Davčni popusti
Od 1. januarja 2022-2023 velja nova formula za nakup stanovanjske nepremičnine, finančni zakup. Nova zakonodaja, ki jo je uvedel zakon o stabilnosti, predvideva davčne spodbude pri nakupu ali gradnji nepremičnin, ki se bodo uporabljale kot glavno prebivališče, zlasti za mlade.
Najem stanovanja: kaj je to
Dejansko se banka s finančnim najemom zaveže, da bo hišo kupila ali dala zgraditi po lastni izbiri in v skladu z navodili stranke, ki ji bo nepremičnino določila na razpolago za določeno obdobje in ob plačilu pristojbine. periodično, ki je lahko mesečno, četrtletno ali polletno. Potem ko se pogodba izteče, se lahko kupec odloči za nakup hiše po določeni ceni in s tem izvrši odkup.
Razlike s hipoteko, najemnino za nakup in prodajo z ohranitvijo lastninske pravice
Preden se spustimo v podrobnosti in razumemo, kako deluje lizing, je dobro opozoriti na razlike s tradicionalnimi kanali nakupa stanovanja. Dejansko se finančni najem razlikuje od hipoteke, ker je s slednjo vlagatelju na voljo vsota denarja, da lahko kupi hišo, in obstaja jamstvo za hipoteko. Z lizingom pa je nepremičnina na voljo prosilcu, ki jo je mogoče pozneje kupiti, če se uveljavi pravica do odkupa. Tudi najem se razlikuje od najemnine za nakup, ker je prva prava posojilna pogodba, medtem ko pri najemnini za nakup sredstvo najemniku dodeli lastnik nepremičnine.Nazadnje se razlikuje od prodaje z ohranitvijo lastninske pravice, ker v slednjem primeru lastništvo sredstva preide na kupca po plačilu zadnjega obroka cene, medtem ko pri najemu nepremičnine prehod poteka le, če želi prosilec uveljaviti odkup, s čimer plača končna cena in določitev dejanske končne prodajne pogodbe.
Kako deluje zakup nepremičnin
Predmet zakupa stanovanjske nepremičnine je lahko:
- stavba za stanovanjsko uporabo, ki je že dokončana in razglašena za sposobno za uporabo
- zemljišče, na katerem se lahko gradi stavba za stanovanjsko uporabo, zajeta v lizinški pogodbi
- zgradba za stanovanjsko rabo v gradnji in dokončana ali stanovanjska zgradba, ki jo je treba obnoviti.
V pogodbi mora biti izrecno navedena namera uporabnika, da nepremičnino, ki mu jo da na voljo koncedent, tj. Banka, uporabi kot glavno prebivališče. Pod glavnim prebivališčem mislimo na prebivališče, v katerem tam običajno prebiva fizična oseba, ki ga ima v lasti, ali člani njegove družine.
Pomemben element finančnega najema je odkup oziroma pravica uporabnika na koncu pogodbe do nakupa nepremičnine po določeni ceni. Ko banka in stranka podpišeta pogodbo, bo morala slednja plačati največ enkratno provizijo, ki ima praviloma višji znesek kot druge periodične provizije. Nato kupec mesečno, četrtletno ali vsakih 6 mesecev plača določeno število provizij. Nazadnje, če bo izkoristil možnost odkupa, bo moral plačati ceno, določeno v pogodbi.
Kdaj lahko plačilo začasno ustavimo
Obstajajo primeri, ko uporabnik nepremičnine od banke zahteva, da lahko začasno ustavi lizinško pogodbo. Zlasti, ko delovno razmerje preneha iz razlogov, ki jih ni mogoče pripisati delavcu. V tem primeru je mogoče začasno ukinitev zahtevati le enkrat in za največ 12 mesecev. Nato se bo plačilo obrokov zakupa nadaljevalo glede na zneske in glede na pogostost, kot je predvideno v pogodbi. Če želite zahtevati prekinitev, bo moral uporabnik na banko vložiti posebno pisno zahtevo in ne bo imel nobenih predhodnih stroškov ali dodatnih provizij. Lahko se zgodi tudi, da uporabnik ne plačuje periodičnih stroškov za finančni najem. V tem primeru bo banka prekinila pogodbo zaradi neizpolnitve in bo upravičena do vračila sredstva.V tem primeru lahko banka s postopkom izselitve ukrepa tako, da se v tem primeru obrne na pravosodni organ.
Vzdrževanje in davki: kdo plačuje?
Glede davčnih vidikov, povezanih z uporabo najete nepremičnine, ni posebnih navedb. Kot taki se lahko pogodbeni stranki v pogodbi svobodno dogovorita, vendar je dobra praksa upoštevati enaka pravila kot pri običajnem najemu. To pomeni, da stroške, povezane z rednim vzdrževanjem, kot so manjša popravila, krije uporabnik, pa tudi tiste za izredna popravila, kot je popravilo strehe ali zamenjava kotla, krije lastnik uporabnika, vse do zakupa. stanovanja, vzrok pogodbe je financiranje. Za plačilo imu je treba uporabiti davke in tarife. V zvezi s tem je treba opozoriti, da v primeru Imu in Tasi, če se zakupljena nepremičnina uporablja kot običajno prebivališče, uporabniku ne bo treba plačati,očitno, če nepremičnina ni vključena v katastrske kategorije A1, A8 in A9. Uporabnik je odgovoren tudi za stroške etažne lastnine, tako za običajne kot izredne vzdrževalne posege.
Davčni popusti
Imetniki pogodb, sklenjenih od 1. januarja 2022-2023 do 31.12.2020, bodo lahko od davčne napovedi odšteli stroške zakupa prvega doma. Ker gre za novost, ki naj bi olajšala predvsem mlade, se pričakuje, da so tisti, ki so v času podpisa pogodbe mlajši od 35 let in z dohodkom, ki ne presega 55 tisoč evrov na leto, upravičeni do odbitka od IRPEF, kolikor 19% najemnine se plača do največ 8 milijonov evrov na leto (4 tisoč evrov, če je oseba stara 35 let ali več). Če se nato odločite za uveljavitev pravice do odkupa, znaša odbitek, ki znaša vedno 19%, odkupno ceno do največ 20 tisoč evrov (10 tisoč evrov, če je oseba stara 35 let ali več).Poleg tega se za mlajše od 35 let in za starejše od 35 let davek na registracijo za nakup doma "prvega doma" zniža na 1,5%. Poleg tega imajo hipotekarni in zemljiškoknjižni davki fiksni znesek po 50 evrov.