Kaj lahko pripada stanovanju (garaža, klet, skladišče …)? Ali se lahko pomembnost nanaša tako na prvo hišo kot na drugo hišo? In na istem posestvu lahko imate dva? Kakšne koristi ima ustreznost? Kaj če ga želite prodati ločeno? Zbrali smo več vprašanj različnih bralcev in jih posredovali našemu strokovnjaku.
- Na vprašanja nekaterih bralcev odgovarja odvetnik Stefano Gorla - [email protected]
1 Kaj lahko pripada stanovanju? Premoženje, zlasti nepremičnine, ki si jih lastnik trajno usmeri za najboljše uživanje ali dekoracijo stanovanja: garaže, kleti, podstrešja, dvorišča, terase itd., Če so v izključni lasti.
2 Ustreznost samo za prvo hišo ali tudi za drugo hišo? V skladu z zakonom se domneva, da nakup glavne nepremičnine vključuje tudi pripadajoče pripomočke in to ne glede na to, ali gre za hišo, v kateri prebiva, ali glede na druge domove.
3 Ali je mogoče imeti dve napravi v isti hiši? Bolj ko je oprema hiše "bogata", več naprav lahko kupite: terase, kleti, podstrešja, parkirna mesta itd.
4 Ali je mogoče po nakupu ustvariti ustreznost? Pripadki so lahko predmet ločenih aktov ali pravnih razmerij: po nakupu nepremičnine je mogoče kupiti pripomoček, na primer tako, da se po končanem plačilu hiše od graditelja kupijo škatle, ki so na voljo etažni lastnini.
5 V katerih koncesijah uživate? Prve hiše imajo posebno ugodno davčno obravnavo tako ob nakupu kot tudi pri uvedbi lokalnih davkov, vendar veljavna davčna zakonodaja omejuje pripadajoče objekte na prvi hiši, kar lahko zadeva le tri različne katastrske kategorije; preko zakonskih omejitev davčni zavezanec izgubi ugodnosti in mora davke plačati v celoti.
6 Kaj, če želite napravo prodati ločeno? Predmet prodaje je lahko predmet le ustreznost, kot v primeru, ko lastnik stanovanja proda škatlo tretjim osebam; s tem prejšnja ustreznost ne bo več podrejena prodajalčevemu stanovanju in obe nepremičnini bosta registrirani na ime dveh ločenih lastnikov.
V običajnem jeziku se izraz ustreznost pogosto uporablja za označevanje nekaterih elementov, ki so običajno povezani z našimi domovi, na primer garaža ali klet. Tako nas na primer v času listine notar obvesti, da kupujemo tudi pripadajoče predmete, medtem ko davčna uprava , ko postanejo lastniki, zahteva plačilo davka na hišo in pripadajoče pripomočke.
Včasih so nato skupni deli etažne stavbe označeni kot dodatki, čeprav neprimerno. Pravzaprav obstajajo dodatki, ki so izključeni iz skupine skupnih delov (na primer parkirišča, ki so na voljo etažni lastnini na območju izključne lastnine), in skupni deli, ki jih ni mogoče opredeliti kot dodatke v tehničnem smislu (na primer hidravlične cevi, ki niso dovzetne za ločeno uporabo) ). Poglejmo torej, kaj v resnici pomenijo pripomočki in kako jih urejajo, ne pozabite pa, da bolj ko se zavedate svojih pravic, več jih boste imeli pravico uveljavljati.
Postaviti je treba predpostavko: disciplina pripisov je vsebovana v nekaj sintetičnih pravilih civilnega zakonika , ki odražajo slog in ustrezajo potrebam časa razglasitve (1942). Vendar pa je nenehno tolmačenje in uporaba pravil, ki jih vsakodnevno izvajajo sodišča, omogočilo prilagajanje pravil tehnološkim novostim, pri čemer je na primer prepoznalo kakovost pomembnosti za avtoradie.
V skladu s čl. 817 ccm lastnik ima pravico trajno dodeliti sredstvo za boljše uživanje ali večje dostojanstvo kot drugo sredstvo; pomislite na primer, da imate v bližini doma garažo. S subjektivnega vidika primernost torej predpostavlja lastništvo istega lastnika tako glavnega, običajno nepremičnega premoženja kot tistega, ki mu je namenjeno trajno služiti, ali redkeje dogovor med dvema različnima lastnikoma; uporabnost je razumljena tudi tako, da se nanaša na stvar in ne na osebo. Na objektivni ravni morata obstajati med obema dobrima, ki sta že sami po sebi koristni, omejitev pravne in ekonomske instrumentarije, tako da zanje velja isti pravni režim. Če sta namesto tega dva elementa povezana materialno in strukturno,tako da eno ne more obstajati brez drugega (na primer dvigalo ali kotel glede na stavbo etažne lastnine), se ne ustvari ustrezna vez, ki nasprotno predpostavlja enotnost in funkcionalnost posameznih sredstev.
Za ustanovitev pripadajoče obveznice s strani lastnika niso potrebni svečani obrazci, dovolj bo nedvoumna manifestacija volje. Ker pa je za pogodbe o nepremičninah potrebna pisna oblika, je dobra praksa omeniti ustanovitev ali izključitev pripomočkov, ki se nanašajo na nepremičnine, zajete v pogodbi.
V skladu z zakonom (člen 818 civilnega zakonika) se domneva, da nakup glavne nepremičnine (stanovanja) vključuje tudi pripadajoče naprave (garaža, klet, podstrešje itd.) In ali gre za hišo, v kateri prebiva , tako imenovani prvi dom, tako glede drugih domov. Bolj ko je oprema hiše "bogata", več naprav lahko kupite : terase, kleti, podstrešja, parkirna mesta itd. Zanimivo pa je, da trenutna davčna zakonodaja omejuje pripadajoče prostore prve hiše, kar lahko zadeva le tri različne katastrske kategorije. Paradoksalno je, da če ima moj prvi dom dve garaži, se bo ena štela za primerno, druga pa kot drugi dom. Razlog za to je treba poiskati v posebno ugodni davčni obravnavi, ki so jo uživale prve hiše , tako ob nakupu kot tudi pri uvedbi lokalnih davkov, kot so taksiji . Zunaj meja zakona davkoplačevalec izgubi koncesije in mora v celoti plačati lokalne davke: v prejšnjem primeru bo druga garaža TASI torej diskontirala kot drugi dom. Če praviloma pripomočki sledijo nepremičnini, je kljub temu mogoče predvideti nasprotno brez svečanih obrazcev, pod pogojem, da je izrecno in nedvoumno, sploh pa ne upošteva dodatnega značaja ali kako drugače pomembnosti glavnega sredstva.
Pravzaprav je možno, da so dodatki predmet ločenih pravnih aktov ali razmerij (drugi odstavek člena 818 italijanskega civilnega zakonika). V tem primeru je izključitev omejitve glede pripadnosti lahko navedena v prodajnem aktu stanovanja ali pa je predmet lahko le ustreznost, kot v primeru, ko lastnik stanovanja škatlo proda tretji osebi. S tem je ustrezna obveznost očitno manj tako na subjektivni ravni (obstajala bosta dva ločena lastnika) kot objektivna (polje ni več podrejeno prodajalčevemu stanovanju). Poseben primer izključitve pripadajoče obveznice je naveden zgolj z zaprtjem stanovanja, čeprav se po zakonu lahko razširi na pripadajoča zemljišča. V vsakem primeru zakon ščiti tretje osebe, ki v dobri veri verjamejo, da so tudi kupile pripomočke, pod pogojem, da je njihovo dejanje pred tistim, ki jih izključuje (tretji odstavek člena 818 italijanskega civilnega zakonika) in jim nasprotno preprečuje nezakonito ustvarjanje dodatkov na premoženju v lasti tretjih oseb (člen 819 Civilnega zakonika).
Po drugi strani pa je po nakupu nepremičnine mogoče kupiti tudi pripadajočo opremo, na primer tako, da od graditelja po končanem plačilu hiše kupite škatle, ki so na voljo etažni lastnini . Sodna praksa je med drugim štela za ustrezne: dvorišče in teraso ekskluzivnega premoženja, garaže v lasti, freske zgodovinske stavbe. Vsekakor pa ni mogoče na zgolj seznam zmanjšati premoženja, ki lahko s civilnopravnega vidika prevzame kakovost pripadajočih pripomočkov, če ne kot primer. Obstajata pa dve kategoriji nepremičnin, ki se običajno štejejo za pripadajoča stanovanja, podstrešja in parkirna mesta, ki že desetletja motijo sodniške misli, da bi ugotovili njihovo primernost.
Če se v nekaterih primerih zdi očitno, da podstrešje pripada lastniku zgornjega nadstropja stavbe, lahko včasih nastopijo ostri spori med etažno lastnino , kot v primeru, ko podstrešje vsi uporabljajo kot shrambo ali sušilnico. Da bi podstrešje zasužnjilo nepremičninsko enoto, ki se nahaja v spodnjem nadstropju, mora biti njena edina funkcija izoliranje in zaščita stanovanja pred vročino, mrazom in vlago. Če pa ima dimenzije in strukturne značilnosti, ki omogočajo njegovo uporabo kot neodvisen predel, je treba domnevati, da je v lasti etažne lastnine.
Preiskava narave etažnih parkirnih mest je še bolj zapletena, čigar razmerje do stanovanj je celo določeno z zakonom, ki graditelja zavezuje, da mora pred gradbenim dovoljenjem določeno območje stavbe dodeliti parkiranju. V skladu s sodno prakso mora biti etažni lastnini zagotovljena pravica do uporabe prostora, namenjenega parkirnim mestom, ki pa lahko ostanejo last proizvajalca ali tretjih oseb; ni nujno, da zato parkirna mesta postanejo izključna last tistih, ki jih uporabljajo, ali skupnih delov etažne lastnine. V zakonsko določenih mejah je prepovedano prodati stanovanje brez hkratnega prenosa uporabe parkirišča; po drugi strani pa prepoved pade na dodatni del zemljišča, za katerega ne velja omejitev cilja, ki jo določa zakon.
Priznava se tudi kakovost ustreznosti škatle glede na glavno prebivališče, tudi če sta nepremičnine najete z različnimi pogodbami istega lastnika enemu najemniku. Pomembno je dejansko primernost škatle za potrebe tistih, ki zasedajo stanovanje, v tem primeru pa bosta za obe nepremičnini veljal isti pravni režim. Kakovost ustreznosti so sodniki izključili glede dovozov upravne narave, podstrešij različnih stanovanj, nepremičnin v občestvu, tal etažne stavbe, stojal za sušenje etaže, pečine pred hišo, v kot podobno državni lasti.