Kdo se odloči za nakup hiše, mora izpolniti vrsto obveznosti. Temeljni korak v nepremičnine nakup in prodaja procesnih zadeva predpogodbo, znan tudi kot kompromis . Gre za dogovor med prodajalcem in kupcem , s katerim se oba vzajemno zavežeta, da bosta sklenila nadaljnjo in dokončno prodajno pogodbo. Kompromis ni obvezen , vendar je določen iz posebnih razlogov, ki ne omogočajo takojšnje prodaje, vendar zavezujejo stranke, da zaključijo transakcijo. Pomislite na primer na kupca, ki nima na voljo denarja za nakup hiše, zato se mora za hipoteko obrniti na banko ali finančno podjetje.ali prodajalcu, ki nove hiše še ni prejel v prodajo. V teh primerih je treba narediti kompromis .
Značilnosti predhodne prodajne pogodbe
Gre za resnično pogodbo, ki mora biti vedno v pisni obliki, pri čemer je treba posebno pozornost nameniti vsebini. Če na primer v predpogodbi napišete "Tizio proda Caio, ki kupi nepremičnino, ki se nahaja v via …", v tem primeru ne gre za predpogodbo, ampak za pravo prodajo. V kompromisu pa "Tizio obljublja Gaju prodajo, Gaj pa Tizio obljubo, da bo kupil nepremičnino, ki se nahaja v …". Kompromis mora vsebovati vse bistvene elemente pogodbe, ki jih pogodbenici določita : njihovo izrecno soglasje , določitev nepremičnine, z navedbo naslova, značilnosti nepremičnine, ki jo je treba prenesti (stanovanje, koča ipd., število in narava prostorov, katastrski podatki, priloga tlorisov, energetska izkaznica) in cena prodaje. V kompromis se lahko vključijo dodatne klavzule, imenovane "pomožne" , na primer rok, v katerem se mora nadaljevati določitev dokončne prodajne pogodbe. V krat v tem primeru se določi glede na hipoteko, da kupec prevzame ali zaključku dela in kasnejšem dovajanju premoženja prodajalcu. Rok za zaključek prodaje je lahko enostavno(ko ena od strank ne želi ali ne more skleniti končne pogodbe, bo zamujala in ne izpolnila obveznosti, vendar bo pogodba še vedno ostala zavezujoča) ali bistvenega pomena (ko stranka, katere interes je določil rok, v roku 3 dni od izteka želje po izvršbi pogodbe, bo slednja rešena z zakonom, samodejno, brez potrebe po nadaljnjih izjavah, zato pogodba sama ne bo več zavezovala strank). Kompromis lahko sestavi notar z javno listino ali overjeno zasebno pogodbo .
Prepis v registre nepremičnin in vpis pri Agenciji za prihodke
Zaščita za stranke , potem ko je bila predhodna pogodba določa, je njegov prepis v nepremičninske registre , javni registri, v katerem so vpisani vsi dejanja v zvezi z nepremičninami, kot so donacije, hipotekarnimi registracij, foreclosures, itd Za prepis je potrebno posredovanje notarja. V tem primeru se plačilu davka na hipoteko v višini 200 evrov in davka na hipoteko v višini 35 evrov doda davku na registracijo in kolkovini 155 evrov . Ko bo predhodni dogovor prepisan, nobena nadaljnja operacija v zvezi s predmetom nepremičnine prihodnje prodaje ne bo vplivala na obetavnega kupca. Prepis predhodnega sporazuma ne velja več, če končni prodajni akt ni prepisan v roku enega leta od datuma, za katerega so se stranke dogovorile za sklenitev pogodbe, ali v vsakem primeru v treh letih od samega prepisa predhodnega sporazuma.
Ne samo prepisano: predhodna pogodba mora biti registrirana tudi na Agenciji za prihodek v 20 dneh po podpisu ali 30, če je pogodba sestavljena s posredovanjem notarja. Ob registraciji je treba plačati davek na registracijo, ki ima fiksni znesek 200 evrov , ne glede na ceno prodaje in kolkovino, enako 16 evrov na 4 strani in v vsakem primeru vsakih 100 vrstic. Kadar pogodba predvideva plačilo vnaprej, zapade davek od registracije v višini 0,50% na zneske, ki so navedeni kot potrditev varščine, in 3% zneskov, predvidenih kot predujem na prodajno ceno. Vendar je treba opozoriti, da se bo davek, plačan po predpogodbi, odštel od davka, plačanega za registracijo dokončne pogodbe.