Vsebina obdelana
- 1. Hipoteka: za kaj gre?
- 2. Obstajajo tri vrste hipoteke
- Euribor, Irs in Spread
- Hipoteka
- 3. Posojilo je povezano z vrednostjo hiše
- 4. Ali je odobren samo za nakup zgrajene hiše?
- TAN
- Davčne ugodnosti: kaj pravi davčni urad
- APR
- Subrogacija
- 5. Ali lahko v primeru skupne registracije to zahteva le eden od lastnikov?
- 6. Izračun stopenj
- 7. Kako pravilno primerjati različne ponudbe
- 8. V tem obdobju je katera vrsta primernejša?
- 9. Kakšno je idealno trajanje?
- 10. Garancije, ki jih potrebujete
- 11. Oseba, ki daje posojilo, zahteva zavarovanje
- 12. Banka ima vrednoteno nepremičnino
- 13. V kateri fazi poteka financiranje?
- 14. Kdo izbere notarja?
- 15. Kaj se zgodi v primeru neplačanih obrokov?
- 16. Dokumenti, ki jih je treba predložiti
- 17. Predčasno zaprtje posojila
- 18. Kaj naj storim, ko so plačila končana?
- 19. Nepremičnina s hipoteko se lahko proda
- 20. Ali je mogoče zaprositi za več hipotek na različnih nepremičninah?
- Od notarja
- Stresni test
1. Hipoteka: za kaj gre?
Posojilo je srednjeročno posojilo, katerega trajanje je običajno od najmanj 5 do največ 30 let. Običajno banko prosijo za nakup, obnovo ali gradnjo nepremičnine; lahko se uporablja tudi za nadomestitev ali refinanciranje posojil, ki so že bila pridobljena za iste namene. Zavarovano je s hipoteko na nepremičnini, zato je natančna opredelitev "hipotekarno posojilo". Odplačuje se z rednimi obroki (mesečno, četrtletno, polletno ali letno), vključno z glavnico in obrestmi.
2. Obstajajo tri vrste hipoteke
Po fiksni obrestni meri ostajajo obresti, določene ob podpisu, in ostanejo nespremenjene ves čas trajanja pogodbe. Zagotavlja gotovost zneskov posameznih obrokov; pomanjkljivost je nemogoče, da bi lahko izkoristili kakršna koli znižanja po datumu začetka.
Spremenljiva obrestna mera Vrednost se spreminja ob vnaprej določenih potekih od začetka po nihanjih referenčnega parametra, tržne obrestne mere ali denarne politike, običajno euriborja. Glavno tveganje, ki ga povzroča ta vrsta, je plačilo višjega obroka v prihodnosti. Hkrati so spremenljive stopnje sprva nižje od fiksnih, kasneje pa se lahko zvišajo. Primeren je za tiste, ki želijo posojilo, ki je vedno v skladu s tržnimi trendi, ali za tiste, ki pričakujejo prihodnje znižanje obrestnih mer; z njegovo izbiro je treba ovrednotiti lastno sposobnost - z ekonomskega vidika - "nositi" vsako povečanje obroka.
Mešana stopnjaNa podlagi "kombinacije" med tema dvema glavnima vrstama je mogoče dobiti posojila, ki omogočajo prehod s fiksnih na spremenljive obrestne mere - ali obratno - v vnaprej določenih rokih in / ali pod določenimi pogoji, navedenimi v pogodbi, in hipoteke z uravnoteženo obrestno mero, ki predvidevajo delež s fiksno stopnjo in eno s spremenljivo stopnjo po vaši izbiri. Na voljo so tudi hipoteke s spremenljivo obrestno mero z največjo vrednostjo, ki se sčasoma spreminja glede na nihanje parametra Euribor; določena pa je zgornja meja pogodbe, ki je ni mogoče nikoli preseči.
- Če želite primerjati različne ponudbe, glejte Taeg (letna stopnja odstotka).
- Stres test za vaš dohodek jasno kaže, kakšen obrok lahko plačate.
- Ocenite, koliko obresti se povečajo s podaljšanjem
trajanja.
Euribor, Irs in Spread
Prva je referenčna vrednost, izračunana dnevno, ki označuje stopnjo, po kateri banke v tistem trenutku plačujejo denar; določa variabilnost obroka pri hipotekah s spremenljivo obrestno mero. IRS je obrestna mera, ki jo številne banke uporabljajo za transakcije s fiksno obrestno mero in se s časom spreminja (in s tem tudi posledično obrestno mero), vendar le do dneva notarskega zapisa. Razmik predstavlja odstotek, ki ga vsaka banka doda k stroškom denarja kot svoj prihodek.
Hipoteka
Je pravica do zavarovanja sredstva, običajno nepremičnine: dodeljuje pravico do prve zavrnitve sredstva, ki služi za zaščito upnika pred nevarnostjo plačilne nesposobnosti. Vzpostavi se z registracijo v javne registre in tehta na celotnem premoženju, ki je predmet tega zemljišča, vključno z njegovimi „predmeti“ (na primer garažo). Lastnik zastavljene nepremičnine jo lahko prosto uporablja, torej za življenje, najem ali celo prodajo. Ko dolga zmanjka, tudi hipoteka ugasne.
3. Posojilo je povezano z vrednostjo hiše
Na splošno plačani znesek doseže 80% vrednosti nepremičnine, vendar nekateri instituti ob določenih pokritjih gredo dlje in dosežejo do 95%. V tem primeru pa skoraj vse banke poslabšajo svoje pogodbene pogoje.
4. Ali je odobren samo za nakup zgrajene hiše?
Ne, zahteva se lahko tudi za stavbe v gradnji ali prenovi.
TAN
Gre za čisto obrestno mero, ki jo finančna institucija za posojilo uporabi kot odstotek skupnega zneska posojila. Ta obrestna mera velja za "čisto", saj meri obresti, ki jih je treba plačati v enem letu, zgolj zaradi dejstva, da ste dobili posojilo. Dobi se z dodajanjem referenčne mere (ki niha glede na tržne spremembe) in razmika (ki ga uporablja finančna institucija, ki daje posojilo). Višji kot je TAN in pogostost obrokov, višja je dejanska stopnja financiranja.
Davčne ugodnosti: kaj pravi davčni urad
Glavno prebivališče
Ko najamete hipotekarno posojilo za nakup glavnega doma, lastnega ali družinskih članov (zakonca, sorodnikov iz 3. stopnje in podobnih v 2. stopnji), lahko od dohodnine odštejete 19% stroškov obresti in pomožnih stroškov. in revalorizacijske provizije, plačane kreditni instituciji. Odbitek je treba izračunati na največ 4.000 evrov letno in ga razdeliti med vse imetnike posojila. Če želite biti upravičeni do odbitka, morate biti imetnik hipoteke in lastnik stanovanja.
Odbitek zapade
v plačilo : ✓ od datuma, ko se nepremičnina uporablja kot glavno prebivališče, in v vsakem primeru v dveh letih od nakupa, če so na nepremičnini potrebna obnovitvena dela, ki se dokažejo z ustreznim gradbenim dovoljenjem ali z enakovrednim dokumentom;
✓ v primeru nakupa zakupljene nepremičnine, če kupec v treh mesecih po nakupu najemnika obvesti o obvestilu o licenci ali izselitvi zaradi odpovedi najema in če v enem letu po izpustitvi nepremičnine uporablja se kot glavno prebivališče.
Odbitek je uporaben tudi, če je hipoteka najeta drugače kot nakup. Načeloma lahko hišo kupimo v 12 mesecih pred ali po določitvi posojila. Obresti, plačane zaradi odprtja bančnih kreditov, razporeditve plač in na splošno obresti, ki izhajajo iz drugih vrst financiranja, razen tistih, ki se nanašajo na posojilne pogodbe, tudi če imajo hipoteko na nepremičninah, ne dajejo pravice do odbitka.
Odbitne obresti so izključno tiste, ki se nanašajo na nakupne stroške nepremičnine, ki so določeni z vsoto kupnine, notarskih stroškov in drugih dodatnih stroškov. Če torej znesek posojila presega nabavno ceno nepremičnine, bo treba del obresti, na podlagi katerega se izračuna odbitek, količinsko opredeliti po naslednji formuli:
(Stroški nakupa nepremičnine + pomožni stroški) x Plačani odhodki za obresti
Kapital, izplačan kot posojilo
Pomožne dajatve
Pomožni stroški, na podlagi katerih se izračuna odbitek, so stroški, potrebni za določitev posojila. Sem spadajo:
✓ celotni znesek višjih zneskov, izplačanih zaradi sprememb deviznega tečaja za hipoteke, določene v drugi valuti;
✓ provizija institucijam za posredovanje;
✓ davčne dajatve, vključno z davkom za registracijo ali izbris hipoteke in nadomestnim davkom na izposojeni kapital;
✓ tako imenovana "provizija" za odložene obroke;
✓ stroški predhodne, notarske in tehnične ocene;
✓ kazen za predčasno odplačilo posojila (če je določena pred 2. februarjem 2007).
Ko izgubite pravico
Pravica do odbitka stroškov obresti se izgubi v primeru prenosa običajnega prebivališča; zlasti odbitka ni več mogoče uporabiti od leta, ki sledi letu, v katerem se hiša ne uporablja več kot glavno prebivališče za svoje ali družinske člane. Če se bo nepremičnina v prihodnosti ponovno uporabljala kot glavno prebivališče lastnega ali družinskih članov, bo odbitek mogoče začeti znova uporabljati.
Pravica ostane tudi, ko davčni zavezanec svoje prebivališče prenese na občino, ki meji na tisto, kjer je kraj dela. Če delovne zahteve, ki so povzročile selitev običajnega prebivališča, prenehajo, od naslednjega leta odbitek ne bo več mogoč.
Davčni zavezanec ne izgubi pravice do odbitka, če prebivališče prestavi iz službenih razlogov. Davčni zavezanec, ki se preseli v bolnišnico ali zdravstveno ustanovo, prav tako zadrži davčno ugodnost, pod pogojem, da nepremičnine ne odda.
Tisti, ki se selijo v tujino
S okrožnico št. 17 / E z dne 24. aprila 2022-2023 je agencija za prihodke določila, da pravica do odbitka stroškov obresti za posojilo za nakup nepremičnine, ki se bo uporabljala kot glavno prebivališče, pripada tudi davkoplačevalcu, ki ima delovno razmerje v državi v tujini, tudi če je ista hiša najeta.
Vendar je nujno, da:
✓ so izpolnjeni vsi zakonsko določeni pogoji, da se lahko uveljavlja odbitek, s posebnim poudarkom na prenosu običajnega prebivališča na nepremičnino v enem letu od nakupa;
✓ ostajajo delovne potrebe, ki so povzročile selitev običajnega prebivališča;
✓ davčni zavezanec ni kupil nepremičnine, ki bi se uporabljala kot glavno prebivališče v tuji državi prebivališča.
Vir: Spletna stran Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
APR
Je zelo dragocen kazalnik, ki povzema skupne stroške posojila, vključno z obrestno mero - in s tem tudi razmikom, ki ga uporablja posrednik - ter drugimi postavkami stroškov, kot so na primer stroški predhodne preiskave in pobiranja obroka. Velika prednost APR je njegova uporaba za primerjalne namene, saj se s primerjavo te vrednosti med dvema hipotekama takoj dobi ideja, katera stane več in koliko.
Subrogacija
S subrogacijo, znano tudi kot subrogacija ali prenosljivost, se posojilo, najeto pri eni banki, "prenese" na drugo z možnostjo spreminjanja njenih parametrov (razen vpletenih strank in zneska preostalega dolga); vse stroške krije nova banka. Z nadomestnim posojilom pa se novo posojilo podpiše pri drugi banki z vsemi stroški, ki jih pomeni nova pogodba.
Da, vendar lastniki nepremičnin, ki niso lastniki hipoteke, se morajo strinjati, da odobrijo registracijo hipoteke v korist banke.
Običajno so vsota referenčnega indeksa, razmika ali odstotka dobička banke in morebitne dodatne premije za tveganje, povezane s posamezno fizično ali pravno osebo, ki zahteva posojilo.
7. Kako pravilno primerjati različne ponudbe
Najboljši sintetični kazalnik stroškov operacije je APR (Global Effective Year Rate), ki izraža dejanske stroške posojila ob upoštevanju TAN (letne nominalne stopnje, obrestne mere) in vseh provizij in stroški za pridobitev posojila in plačilo obrokov. Za primerjavo - in izbiro - med različnimi ponudbami se lahko od posvetovanih bank zahteva „Standardni evropski informativni prospekt“, ki jasno povzema značilnosti posojila v „zbirnem okviru“ glavnih gospodarskih razmer.
8. V tem obdobju je katera vrsta primernejša?
Priročnost je v veliki meri odvisna od različnih dejavnikov, na primer trajanja posojila in osebnega ekonomskega finančnega profila, stabilnosti dohodka skozi čas. Preden zaprosite za posojilo, je priporočljivo natančno oceniti dohodek in določiti mesečni znesek, ki je na voljo po odštevanju običajnih stroškov. Priporočljivo je, da obrok ne presega tretjine razpoložljivega dohodka, da lahko pokrije tekoče, nepredvidene in morebitna prihodnja zmanjšanja dohodka. Načeloma je TAN hipoteke s spremenljivo obrestno mero običajno nižji od tistega pri fiksni obrestni meri na začetku, vendar lahko v času trajanja posojila variabilna obrestna mera znatno niha, odvisno od rasti referenčnega parametra.
9. Kakšno je idealno trajanje?
Je eden od elementov, ki določa višino hipotekarnega plačila. Ta je sestavljena iz glavnice in obresti: pri enakem znesku posojila in obrestni meri, krajše je trajanje, dražji bodo obroki, nižji pa bo delež, ki se nanaša na obresti; nasprotno, daljše je trajanje, večji je obrestni del, vendar z nižjo obrestno mero. Vzpostaviti ga je treba ob upoštevanju lastnih ekonomskih zmožnosti "mirnega sobivanja" z dolgom.
10. Garancije, ki jih potrebujete
Vedno se zahteva hipoteka na nepremičnini, ki je predmet posojila. Običajno zadostuje ustrezen dohodek za podporo občasnemu obroku odplačevanja, vendar bodo morda potrebna dodatna jamstva za obvladovanje kreditnega tveganja (jamstveni sklad za posojila za prvo stanovanje;
garancije za podpise; finančna jamstva).
11. Oseba, ki daje posojilo, zahteva zavarovanje
Po zakonu je obvezno, da so nepremičnine, zastavljene kot zavarovanje, zavarovane s policami pred nevarnostmi požara, strele in eksplozije: kdor najema posojilo, lahko svobodno izbira med podpisom police, ki jo predlaga banka posojilodajalka, ki se lahko brez omejitev določi v korist banke, o predstavitev podobnega zavarovalnega kritja, ki že obstaja ali bo določeno pri tretji zavarovalnici in z obveznico v korist banke. Obstajajo tudi neobvezne politike, ki tiste, ki najemajo posojilo, zavarujejo pred drugimi tveganji (običajno brezposelnostjo, invalidnostjo ali smrtjo).
12. Banka ima vrednoteno nepremičnino
Strokovnjaki, odgovorni za oceno nepremičnine, da bi ocenili njeno vrednost.
13. V kateri fazi poteka financiranje?
Po dogovoru običajno s plačilnim čekom, ki ga izda prodajalcu, vendar se lahko načini razlikujejo glede na to, ali je banka prisotna ali ne v fazi
podpisa kupoprodajnega akta.
14. Kdo izbere notarja?
Za prodajo stanovanjske nepremičnine notarja praviloma izbere lastnik. Drugačen je primer prenosljivosti s subrogacijo, kjer banka izbere notarja, saj ta nosi stroške.
15. Kaj se zgodi v primeru neplačanih obrokov?
Stranki se predlagajo najprimernejše rešitve, da še naprej izpolnjuje prevzete zaveze, na primer s podaljšanjem roka veljavnosti posojila, da se zmanjša breme obroka, ali z začasno ustavitvijo amortizacije glavnice. Obstajajo tudi dogovori med ABI in potrošniškimi združenji, ki ob pojavu določenih pogojev (na primer neprostovoljne izgube službe) omogočajo prilagodljive rešitve za podaljšanje ali skrajšanje trajanja posojila ali začasno ustavitev plačila obrokov .
16. Dokumenti, ki jih je treba predložiti
Osebna dokumentacija (osebni podatki in dohodki) in v zvezi s premoženjem (izvorni list, tloris, katastrska preiskava).
17. Predčasno zaprtje posojila
Predčasno odplačilo posojila je vedno dovoljeno (s plačilom celotnega zneska preostalega kapitala), tako kot je dovoljeno delno zmanjšanje dolga.
Za stanovanjska posojila, predvidena od 2. februarja 2007 dalje, po zakonu ni mogoče izreči nobene kazni za predčasno odplačilo. Za vse ostale
se najvišja kazen spreminja glede na trenutek, ko pride do izumrtja.
18. Kaj naj storim, ko so plačila končana?
Po zadnjem obroku banka izda dokumentacijo, v kateri sporoči rok posojila. Kreditna institucija je vedno dolžna, da v 30 dneh obvesti konservatorij o izumrtju in zahtevi za razveljavitev hipoteke.
19. Nepremičnina s hipoteko se lahko proda
Kupec lahko prevzame že obstoječe posojilo in ga prevzame od prodajalca pri plačilu obrokov ali pa prodaja poteka ob hkratnem izumrtju prvotnega posojila.
20. Ali je mogoče zaprositi za več hipotek na različnih nepremičninah?
Da, vendar vedno z upoštevanjem zahtev za izplačilo posojila.
Od notarja
Dodelitev posojila je javna listina, ki jo je treba določiti pred notarjem. Po zakonu je tako obvezno, da lahko vpiše hipoteko na nepremičnini, in zahtevo po "izvršljivem naslovu" pripiše javni listini: to pomeni, da če dolžnik ne izpolni svojih obveznosti, obsodba ni potrebna. Za izvedbo pogodbe preprosto dejanje. To je najdražja odhodkovna postavka, ki se razlikuje glede na geografsko območje, tarifo strokovnjaka in predvsem znesek hipotekarne vpise. Stroški vključujejo tako notarjevo takso za določitev posojilne pogodbe kot tudi stroške, ki jih ima strokovnjak v imenu stranke (na primer vpis in odpoved hipoteke). Bolje je, da najprej vprašate za točno ponudbo.
Stresni test
Da bi razumeli, s kakšnim obrokom se lahko soočimo, izvedemo ta preprost izračun. Tako imenovane kvote za preživetje se odštejejo od mesečnega neto dohodka, torej tistega, kar je potrebno za plačilo računov in različnih stroškov. Preostali znesek ustreza "vzajemni kupni moči", v bistvu pogodbeni moči tistih, ki želijo zaprositi za posojilo: mora biti vsaj 1,5-kratnik mesečnega plačila.