Vsebina obdelana
- Kakšna je hipoteka
- Vrste hipoteke
- Amortizacijski načrt
- Stroški hipoteke
- Kako najti najboljšo ponudbo
- Preiskava banke
- Hipoteka
- Posebni primeri: predčasno odplačilo, subrogacija in ukinitev obrokov
- Davčne olajšave za hipoteke
Hipoteka je temeljno orodje za nakup, gradnjo ali obnovo nepremičnine, zlasti vašega doma. Hipoteka je srednje do dolgoročno posojilo , ki običajno traja od 5 do 30 let. Kaj morate storiti, da zaprosite za hipoteko? Kakšne so značilnosti posojila? Kateri obrok je pravi za vas? Katere vrste obresti lahko izberete? Tu so vsi odgovori na najpogostejša vprašanja.
Posojilo je pogodba med subjektom in posrednika , običajno banka, ki je sestavljen v prenosu vsote denarja iz enega predmeta (imenovano posojilodajalec) v drugo temo (imenovano kreditojemalec), s predpostavko, ki ga je slednji obveznost vrnitve istega zneska denarja posojilodajalcu. Kdor je sposodil vsoto denarja, mora plačati obresti.
Na splošno je posojilo potrebno za nakup, gradnjo ali obnovo lastnega doma ali za nakup ali prenovo počitniške hiše (drugi domovi). Vsakdo lahko zaprosi za hipoteko, če lahko dokaže, da je sčasoma sposoben povrniti izposojeni znesek. Najvišji znesek, ki ga je mogoče financirati, je 80% tržne vrednosti nepremičnine, ki je predmet hipoteke. omejitev 80% vrednosti zastavljenega premoženja ali stroškov del, ki jih je treba izvesti, se lahko poviša do 100%, če se dajo nadaljnja jamstva.
Hipoteke se razlikujejo predvsem po različnih vrstah uporabljenih obrestnih mer . Glavna sestavina stroškov posojila so dejansko obresti, ki so nadomestilo za izplačano posojilo in so odvisne tudi od trajanja posojila.
Obrestne mere, ki se običajno uporabljajo, so: "fiksne" ali "spremenljive", obstajajo pa tudi druge vrste obrestnih mer: "mešana", "omejena" in "uravnotežena".
- Hipoteka s fiksno obrestno mero : obrestna mera ostaja tista, ki jo določa pogodba za celotno trajanje posojila. Pomanjkljivost je, da ne moremo izkoristiti kakršnega koli znižanja tržnih stopenj, ki bi se lahko zgodilo sčasoma. Fiksna obrestna mera je priporočljiva za tiste, ki se bojijo, da bi se tržne obrestne mere lahko zvišale in od trenutka podpisa pogodbe želijo biti prepričani o zneskih posameznih obrokov in skupnem znesku dolga, ki ga je treba odplačati. V nasprotju s to prednostjo posrednik pogosto uporablja težje pogoje kot hipoteka s spremenljivo obrestno mero.
- Hipoteka s spremenljivo obrestno mero : obrestna mera se lahko spreminja v vnaprej določenih rokih glede na izhodiščno obrestno mero po nihanjih referenčnega parametra, običajno tržne stopnje ali denarne politike. Glavno tveganje je nevzdržno povečanje obrokov. Ob enakem trajanju so spremenljive obrestne mere sprva nižje od fiksnih, lahko pa se sčasoma povečajo in tako povzročijo, da se količina obrokov celo znatno poveča. Spremenljiva obrestna mera je priporočljiva za tiste, ki želijo obrestno mero, ki je vedno v skladu s tržnimi trendi, ali v vsakem primeru lahko podpira kakršno koli povečanje zneska obrokov.
- Hipoteka z mešanimi obrestnimi merami: obrestna mera se lahko spremeni s fiksne na spremenljivo (ali obratno) ob določeni zapadlosti in / ali pod določenimi pogoji, navedenimi v pogodbi. Prednosti in slabosti so tudi prednosti fiksne ali spremenljive stopnje.
- Hipoteka z dvojno obrestno mero: posojilo je razdeljeno na dva dela: enega s fiksno obrestno mero in enega s spremenljivo obrestno mero. Dvojna stopnja je priporočljiva za tiste, ki imajo raje vmesno rešitev med fiksno in spremenljivo stopnjo, pri čemer se uravnotežijo prednosti in slabosti vsake.
V središču posojilne pogodbe je tako imenovani amortizacijski načrt, in sicer projekt odplačevanja dolga. Načrt določa znesek, datum, do katerega mora biti poplačan ves dolg, pogostost posameznih obrokov (mesec, četrtletje, semester), merila za določitev višine posameznega obroka in preostali dolg. Obrok je sestavljen iz dveh elementov: ○ znesek glavnice, to je znesek odplačanega posojila, ○ obrestni delež, to so natečene obresti. V Italiji je najpogostejši amortizacijski načrt tako imenovani "francoski", ki določa, da je obrok sestavljen iz naraščajočega zneska glavnice in padajočega dela obresti. Na začetku se obresti večinoma plačujejo. Ker se obresti obračunajo na preostalo glavnico, se ob odplačilu glavnice znesek obresti zmanjša in glavnica poveča.
Toda poleg obresti je treba upoštevati tudi druge stroške posojila. Če posojilo odobri banka, kupec plača davek v višini 2% celotnega zneska ali 0,25% v primeru nakupa "prvega doma". Banka neposredno zadrži davek, zato je vsota, ki jo prejme stranka, manjša od odobrenega zneska.
Drugi stroški, ki jih je treba upoštevati pred vložitvijo hipoteke pri banki, so:
- nadomestilo posredniku za stroške predhodne preiskave
- stroški ocenjevanja, ki bodo morda potrebni za oceno zastavljene nepremičnine
- notarske provizije za posojilno pogodbo in vpis hipoteke v nepremičninske knjige
- stroški zavarovalne premije za kritje škode na premoženju in morebitna tveganja v zvezi z dogodki v zvezi z življenjem stranke, ki bi mu lahko preprečili odplačilo posojila
- zamudne obresti, če plačate obrok z zamudo. Na splošno predvidevajo odstotno povečanje dogovorjene stopnje posojila in trajajo od datuma poteka do plačila obroka.
- letna pristojbina za upravljanje datoteke, stroški pobiranja obrokov, stroški pošiljanja komunikacij.
Če želite najti najboljšo hipotekarno ponudbo, ki ustreza vašim potrebam, je lahko uporabno orodje spletni kupec, ki ga lahko brezplačno najdete na internetu in vam v nekaj klikih omogoči primerjavo ponudb različnih bank. Pomemben element za oceno in primerjavo je APR (letna efektivna globalna stopnja) , ki ga morajo vsi posredniki po zakonu objaviti v informativnih listih.
APR je povzetek skupnih stroškov posojila, ki vključuje obrestno mero (in s tem tudi razmik, ki ga uporablja posrednik) ter druge postavke odhodkov (na primer stroški preiskave prakse in pobiranja obroka). Pri preučevanju predlogov različnih bank je poleg APR priporočljivo biti pozoren tudi na druge elemente , kot so:
- razmik (za določitev obrestne mere, ki se uporablja za hipoteke, banke uporabljajo referenčne obrestne mere (glavne so Euribor in Eurirs), ki jim dodajo odstotek (imenovan "razmik"), ki se giblje med 1 in 3 odstotke)
- amortizacijski načrt
- vse postavke odhodkov
- krat za odobritev posojila
- davčne prihranke, ki se lahko razlikujejo glede na sestavo obrokov (glavnice in obresti), določene v amortizacijskem načrtu.
Ko najdete ponudbo, ki je primerna za vas, se morate obrniti na banko, da začnete s preiskavo, tj. S fazo ocenjevanja kreditne institucije glede dejanske možnosti vračila zahtevanega zneska, preverjanja dohodka, premoženja in jamstva, ki jih ponuja kupec za oceno njegove odplačilne sposobnosti skozi čas. Vsaka banka ima svoja pravila, vendar so na splošno dokumenti, ki jih je treba predložiti:
- za zaposlene : izvirnik zadnjega plačilnega lista in kopija zadnjega obrazca CU ali 730 / Unico, skupaj z izjavo delodajalca o delovnem stažu zaposlenega
- za samozaposlene ali samostojne delavce: kopija obrazca Unico skupaj s potrdilom o registraciji v morebitni register
V podporo tem dokumentom je treba predložiti naslednje:
- kopijo kakršnega koli kompromisa
- tloris nepremičnine, ki se prodaja, z navedbo sosednjih nepremičnin in morebitnih primernosti
- kopija potrdila o sposobnosti preživetja nepremičnine.
Običajno banka pri presoji, ali odobrava hipoteko, odpre preiskavo in preveri kreditno sposobnost prosilca. Kot okvirno merilo za banke mesečno plačilo ne sme presegati tretjine mesečnega neto družinskega dohodka.
Za pridobitev posojila je treba izdati učinkovito garancijo. Prvo jamstvo, ki ga posrednik zahteva, je hipoteka, ki mu daje pravico do prodaje nepremičnine, če stranka ne more odplačati posojila. Za določitev vrednosti nepremičnine in s tem garancije se nepremičnina najprej oceni. Stranka lahko živi v zastavljeni nepremičnini in jo lahko najame. Hipoteka se vpiše z javno listino pred notarjem in banki posojilodajalki v primeru insolventnosti omogoči, da se sama zadovolji s prihodki od prodaje sredstva.
Na splošno je trajanje posojila predvideno v pogodbi in se giblje od 20, 30 do 40 let. Vendar je mogoče posojilo odplačati predčasno. Zlasti 7. člen zakona 40/2007 (zakon Bersani) določa, da se za predčasno ali delno odplačilo hipotek ne določa nobena kazen, ki so jo posamezniki od 2. februarja 2007 dalje določili za nakup ali obnovo nepremičninske enote, ki se uporabljajo kot domovi ali za opravljanje lastne gospodarske ali poklicne dejavnosti.
Posojilojemalec se lahko tudi znajde v težkem položaju pri plačilu hipotekarnih plačil. V tem primeru je mogoče zahtevati njegovo prekinitev. Tisti, ki so najeli posojilo za nakup svojega glavnega stanovanja (zato je drugi dom izključen), lahko od banke zahtevajo, da glavnico obrokov začasno ustavi za največ 12 mesecev (in samo enkrat) do 31. decembra 2022-2023. mesečna plačila. Ni zamudnih provizij ali obresti. Po izteku obdobja prekinitve se načrt amortizacije nadaljuje in očitno se podaljša trajanje posojila. Začasno ustavitev obrokov posojila lahko zahtevate v primeru:
- odpoved podrejenega delovnega razmerja za določen ali nedoločen čas (razen v primerih sporazumne odpovedi, za starostne omejitve z dostopom do starostnih pokojnin, odpuščanje iz upravičenega ali upravičenega subjektivnega razloga, odstop delavca ne iz upravičenega razloga)
- začasna prekinitev ali skrajšanje delovnega časa za najmanj 30 dni, tudi do izdaje dovoljenj za zdravljenje dohodkovne podpore (tj. mreže socialne varnosti z odstopanjem, odpuščanja itd.)
- smrt
- hendikep ali resno ali nezadostno stanje, ki se je pojavilo.
Tisti, ki so za nakup hiše najeli hipoteko, jo lahko prenesejo z ene banke na drugo, ki ponuja boljše pogoje, brez dodatnih stroškov in stroškov. V tem primeru se govori o subrogaciji posojila, uvedeni z zakonom Bersani št. 40/2007. Subrogiranje hipoteke v bistvu pomeni prenos hipoteke na nepremičnini, podpisani v posojilni pogodbi, z ene banke na drugo, ki ponuja ugodnejše pogoje glede trajanja in obresti, vendar znesek posojila ostane nespremenjen. Banka, ki prevzame, bo morala kriti stroške, izdatke in stroške, povezane s subrogacijo posojila in s tem pristojbinami notarja, ocenjevanja in predhodne preiskave, medtem ko posojilojemalcu ne bo treba plačati dodatnih stroškov. Za začetek subrogacije posojila mora stranka svojo odločitev sporočiti novi banki,ki bo sklenila dogovore s prejšnjo kreditno institucijo za začetek operacije subrogacije posojila. Treba je povedati, da medtem ko je stara banka dolžna sprejeti zahtevo stranke za subrogacijo, prevzemna banka ni dolžna ponuditi subrogacijskega posojila. Nekatere banke namesto subrogacije bi lahko predlagale tudi nadomestitev posojila, ki predvideva vpis druge hipoteke iz nič in zato stane veliko višje od subrogacije.Nekatere banke namesto subrogacije bi lahko predlagale tudi nadomestitev posojila, ki predvideva vpis druge hipoteke iz nič in zato stane veliko višje od subrogacije.Nekatere banke namesto subrogacije bi lahko predlagale tudi nadomestitev posojila, ki predvideva vpis druge hipoteke iz nič in zato stane veliko višje od subrogacije.
Zavezanci, ki najamejo posojilo za nakup, obnovo in / ali gradnjo svojega glavnega stanovanja, lahko od davka od dohodka odštejejo v višini 19% stroške obresti in s tem povezane pomožne dajatve, plačane pri hipotekarnih posojilih. Hipoteka mora:
- se določi v dvanajstih mesecih pred samim nakupom ali po njem (z izjemo primera, ko prvotna pogodba ugasne in je nova predvidena za znesek, ki ne presega preostalega zneska kapitala, ki ga je treba vrniti, plus pripadajoči stroški in stroški );
- zagotovi oseba, ki prebiva v Italiji (ali nerezident s stalno poslovno enoto v Italiji) ali v državi članici Evropske skupnosti.
Kupec mora v enem letu od nakupa nepremičnino uporabiti kot glavno prebivališče, ki je običajno prebivališče istega ali njegovih družinskih članov (zakonca, sorodnikov tretje stopnje in sorodnikov druge stopnje). Odbitek je treba izračunati na največ 4.000 EUR.
Da bi imel davčni zavezanec koristi od odbitka, mora imeti naslednje dokumente:- kopija posojilne pogodbe, iz katere je razvidno, da je bilo posojilo dano za nakup glavnega stanovanja;
- kopija prodajne pogodbe o nepremičnini in s tem povezani dodatni stroški;
- prejemki za plačilo stroškov obresti in s tem povezanih stroškov dodatkov ter prevrednotovalnih stroškov.