Golo lastništvo: hiša v užitku in na posojilo. Omejitve, pravice in dolžnosti

Dva načina za urejanje brezplačne uporabe tujega premoženja. Z omejitvami, pravicami in dolžnostmi vpletenih strani v obeh primerih.

Vsebina obdelana

Zakonodaja o plodouživanju in posojanju
Kaj je plod užitka in kaj za sabo pomeni
Kaj je posojilo in kaj vključuje
Faksimile o plodouživanju in posojilnih pogodbah

Ti dve formuli za uporabo lastnine drugih urejajo omejitve, ki urejajo razmerja med vpletenimi stranmi in določajo pogoje, pravice in dolžnosti. Zagotovo je uživanje plodov najpogostejše. Na primer, ko berete oglase o nepremičninah, boste zagotovo naleteli na čudovite domove, prodane po ugodnih cenah, včasih tudi do 50% nižje od tržne vrednosti.

V mnogih primerih pa ti oglasi vsebujejo pogoj, ki upravičuje nižje stroške: prodaja gre dejansko za golo lastništvo . To pomeni, da premoženje zasedajo drugi ljudje na podlagi tako imenovanega plodouživanja, dejanske pravice do uživanja, v skladu s katero lahko subjekt, imenovan plodouživalnik, za omejeno obdobje razpolaga s premoženjem, ki pripada drugemu subjektu, reči goli lastnik . Da bi lahko goli lastnik, ki kupi nepremičnino, dejansko živel v hiši, bo moral počakati, da se konča plodouživanje, katerega trajanje je omejeno in v vsakem primeru poteče s smrtjo plodouživalnice.

Brezobrestno posojilo , na drugi strani, kot je navedeno v civilnega zakonika, je pogodba, s katero ena stranka prinaša na drugo premično ali nepremično stvar, tako da ga je mogoče uporabiti za določen čas ali uporabo, z obveznostjo, da vrne to stvar prejela. Posojilo je v bistvu brezplačno , saj bi vsako nadomestilo pomenilo najem.

V etažni lastnini

Kar zadeva odnose s etažno lastnino, plodouživalec redno sodeluje na skupščinah in lahko tudi izrazi svoj glas, vendar z nekaterimi omejitvami, ki jih narekuje civilni zakonik.

Po drugi strani je posojilojemalec po drugi strani izenačen z najemnikom in se posledično lahko udeležuje sestankov, pri čemer se omejuje na glasovanje le o nekaj resolucijah, zlasti tistih, ki se nanašajo na stroške in načine upravljanja storitev ogrevanja in klimatizacije. Poleg tega lahko brez glasovalne pravice posreduje pri resolucijah, povezanih s spremembami drugih skupnih služb.

Zakonodaja o plodouživanju in posojanju

Oboje ureja civilni zakonik: užitje po členu. 981, 978-1020; posojilo iz členov 1803-1814. Prvič, nekdanja umetnost. 1158 in 1159 (usucapione) in čl. 1153, odstavek 3 (plod uživanja, ki izhaja iz posesti premičnin v dobri veri). Za drugo, natančneje, člen 1810 določa, da "če ni dogovorjen za pogoj in tudi to ni posledica uporabe, ki naj bi mu bila stvar namenjena, jo mora posojilojemalec vrniti takoj, ko jo zahteva porok".

Kaj je plod užitka in kaj za sabo pomeni

Kot je predvideno v členu 978 Civilnega zakonika, se lahko uživanje ustvari na tri različne načine: z zakonom, s sporazumom med strankama in z usucapione.
Prvi primer je po zakonu konfiguriran s pravnim plodouživanjem v korist staršev na premoženju otrok, dosegljivim pod pogojem, da je sadje, prejeto od plodouživanja, namenjeno preživljanju družine, izobraževanju in vzgoji otrok.
Užitje se lahko ugotovi tudi s sporazumom med strankama, na primer s pogodbo ali oporoko.
Končno je mogoče ugotoviti, da je plod uživanja ploda prisiljen, to je na podlagi neprekinjene in neprekinjene posesti sredstva, za čas, ki ga določa zakon, ki je v primeru nepremičnin enak dvajset let.
Zakon tudi določa, da plodouživanje, konstituirano v korist pravne osebe, ne more trajati več kot trideset let in da pravica lahko preneha zaradi neuporabe, ki traja dvajset let, ali zaradi propada stvari na iz katerega je sestavljen.
Pravica do užitka se lahko dodeli za določeno obdobje ali za ves čas, razen če ta pogoj prepoveduje ustava. Stranke lahko dejansko prepovejo prenos pravice do uživanja, tako da določijo akt, ki ga je treba prepisati, da je veljaven. V vsakem primeru je treba o dodelitvi obvestiti lastnika, do takrat pa ima plodouživalnik solidarno s prevzemnikom odgovornost do lastnika. Zakon pa plodouživalcu ne dovoljuje, da začasno prenese svojo pravico na golega lastnika, saj bi v primeru zveze med plodouživalnico in premoženjem pri isti osebi sam plodouživanje ugasnil.
Civilni zakonik določa, da ima plod užitka pravico uživati nepremičnino in imeti od nje koristi (na primer z zbiranjem najemnin zakupljene nepremičnine), če spoštuje ekonomsko destinacijo.

V 67. členu izvedbenih določb je zlasti določeno, da "uživalec nadstropja ali dela nadstropja stavbe uveljavlja volilno pravico pri poslovanju, ki vpliva na običajno upravo in preprosto uživanje stvari in storitev običajni. V drugih sklepih volilna pravica pripada lastnikom, razen v primerih, ko namerava plodouživalec izkoristiti pravico iz člena 1006 zakonika (zavrnitev lastnika do popravil) ali v primeru del ali del po Člena 985 (izboljšave) in 986 (dodatki) kodeksa.
V teh primerih je treba sklic sporočiti tako užitkarju kot golemu lastniku ».
Užitkar se lahko udeleži glasovanja za imenovanje novega upravnika, v primeru rekonstrukcije fasade ali postavitve dvigala pa bo potrebna prisotnost golega lastnika.
Kodeks določa, da sta goli lastnik in plodoužilec skupaj odgovorna za plačilo zapadlih etažnih prispevkov.

Na splošno je plodouživalec odgovoren za stroške etažne lastnine, tiste, ki se nanašajo na skrbništvo, upravljanje in redno vzdrževanje nepremičnine, pa tudi za izredna popravila, ki so potrebna zaradi neizpolnitve rednih vzdrževalnih obveznosti.
Vse druge izredne stroške pa nosi lastnik: popravila, potrebna za zagotovitev stabilnosti glavnih sten in obokov, zamenjava nosilcev, obnova streh, tal, stopnic, nasipov, v celoti ali v pomembnem delu, vodovodi, podporne ali okoliške stene.
Zakon določa, da plodouživalnik v obdobju užitka lastniku plača obresti na zneske, porabljene za izredna popravila.
Lahko pa se zgodi, da razgaljeni lastnik noče izvesti popravila ali odloži njihovo izvedbo: užitkar lahko nato posege izvede na svoje stroške, nato pa zahteva povrnitev stroškov (brez obresti) na koncu užitka. Užitkar je odgovoren za davke, ki jih plačujejo tisti, ki imajo stvarne pravice na nepremičnini (imu, taksiji in tari).

Uporabnost in pravica do uporabe in prebivanja

V primeru, da lastnik nepremičnine ne more skrbeti zanjo, lahko pravico do uporabe nepremičnine podeli tretji osebi, opredeljeni kot uporabnik. V primerjavi z užitkom ima pravica do uporabe omejitve glede sadja, pridelanega s sredstvom, ki ga je mogoče uporabiti glede na socialno stanje uporabnika izključno za zadovoljevanje njegovih in družinskih potreb. To na primer pomeni, da uporabnik nepremičnine ne more najeti in uživati najemnine.
Podobno kot plodouživanje, vendar s še ožjim obsegom ukrepov, je pravica do prebivanja, torej pravica do uživanja tuje lastnine za omejeno časovno obdobje. Oseba, ki koristi nastanitev, jo lahko uporablja v okviru svojih potreb in potrebe svoje družine. Tudi v tem primeru je torej izključena možnost najema nepremičnine in ustvarjanja dobička, prav tako kot ni dovoljeno, da se hiša dodeli drugim družinskim članom.
Pravica do uporabe in pravica do prebivanja lahko izhaja iz sporazumov med strankama, iz oporoke, iz zakona ali, zlasti v zvezi s pravico do prebivanja, iz odločbe sodnega organa. Najpogostejši je primer ločenega para, pri katerem sodnik dodeli zakonski dom, tudi če je v lasti moža, ženi, ki so ji otroci zaupani. V zvezi s tem je koristno vedeti, da člen 540 Civilnega zakonika med drugim določa, da ima "zakonec (…) pravico prebivati na hiši, ki se uporablja kot družinsko prebivališče, in jo uporabljati na pohištvu, ki jo spremlja, če v lasti pokojnika ali občin. Te pravice vplivajo na del, ki je na voljo, in če to ne zadostuje, na preostali del zakonske rezerve in morda na del, rezerviran za otroke ".
Nazadnje lahko pravica do uporabe in pravica do prebivanja izhajata iz usucapione, medtem ko ista pravila veljajo za upravljanje stroškov in plačilo davkov.

Kaj je posojilo in kaj vključuje

Zakon določa, da mora posojilojemalec, to je oseba, ki uporablja premoženje drugih, premoženje varovati in ohranjati s skrbnostjo "dobrega očeta družine" in ga lahko uporablja za uporabo, določeno s pogodbo ali z naravo stvari .
V primeru škode, tudi če je nastala zaradi naključnega dogodka, ki bi ga bilo mogoče odpraviti vnaprej, je posojilojemalec odgovoren, vendar ne odgovarja za poslabšanje zaradi običajne uporabe.
Zakon prepoveduje posojilojemalcu, da dovoli uporabo nepremičnine tretji osebi brez soglasja posojilodajalca, to je lastnika nepremičnine. Če posojilojemalec teh pogojev ne spoštuje, je posojilodajalec upravičen zahtevati takojšnjo vrnitev premoženja in v nekaterih primerih povrnitev škode.
Če posojilo določa rok, ki ga je treba spoštovati, lahko v primeru "nujne in nepredvidene potrebe" posojilodajalec zahteva takojšnjo vrnitev sredstva. Tudi če pogodba ne določa roka, mora posojilojemalec vrniti nepremičnino takoj, ko posojilojemalec to zahteva.
Vsekakor posojilna pogodba poteče s smrtjo posojilojemalca.

Kar zadeva delitev stroškov, navadne krije posojilojemalec (ki ima nepremičnino), medtem ko poroga (lastnik) plača izredne. Če so slednje nujne in nujne, lahko posojilojemalec vnaprej plača zneske in nato od lastnika nepremičnine zahteva relativno povračilo. Nazadnje, v primeru, da posojilojemalec ni na tekočem s plačili skupnih stroškov, lahko etažna lastnina neposredno zahteva lastnika za pridobitev neporavnanih zneskov. Slednji lahko nato zoper posojilojemalca sproži pravni postopek za pridobitev povračila in vrnitve premoženja.