Da bi zaščitili najemnike, je zakon o stabilnosti iz leta 2021 uvedel vrsto pravil, katerih namen je zajeziti pojav nezakonitih najemnin, tj. Najemov, ki niso redno registrirani pri Agenciji za prihodke, in tistih, ki so registrirani, vendar predvidevajo nižja najemnina od tiste, ki jo je dejansko plačal najemnik.
Najprej mora lastnik stanovanja pogodbo registrirati v 30 dneh, v naslednjih 60 dneh pa mora najemnika obvestiti s kopijo potrdila o registraciji in s tem povezanim plačilom davka. Če se najeta nepremičnina nahaja v etažni lastnini, mora najemodajalec o registraciji obvestiti tudi upravitelja etažne lastnine, da bo lahko posodobil register etažne lastnine. Če najemodajalec te obveznosti ne izpolni, najemnik ne odgovarja in pogodba je navedena kot neobstoječa. Vendar to ne pomeni, da lahko najemnik izseli najemnikatoda za vrnitev nepremičnine bo moral pred sodiščem začeti sodbo o običajni okupaciji brez naslova, ki traja zelo dolgo.
Če je dogovorjen znesek najemnine, ki presega znesek, ki izhaja iz pisne in registrirane pogodbe, zakon govori o ničnosti pogodbe. Ničnost, ki velja tako v primeru brezplačne najemnine kot dogovorjene najemnine. V tem primeru lahko najemnik od sodišča zahteva povračilo dodatnih plačanih zneskov, vendar v roku 6 mesecev od vrnitve najetega premoženja. Najemnik se lahko med najemom obrne tudi na sodnika, ne da bi moral čakati na izpust nepremičnine. Najemnik zlasti v tem primeru prosi sodnika, da pogodba še naprej obstaja, vendar plačuje pričakovano najemnino (dogovorjeno ali brezplačno).
Nazadnje je zakon o stabilnosti iz leta 2022-2023 zagotovil novost za tiste najemnike, ki so davčni organ prijavili neregistriran najem. Situacija je pravzaprav vsaj zapletena (z Rents smo imeli opravka v črnem: ustavno sodišče zavrača maxi sankcije). V praksi je zakonodajni odlok 23/201 1 predvideval možnost, da najemniki poročajo o svojih najemodajalcih, predvideval je zelo visoke kazni za lastnika in ugodnosti za najemnika, kot je podaljšanje trajanja pogodbe v formuli 4 + 4 in plačilo zelo nizke najemnine.
Vendar je ustavno sodišče s sodbo št. 50 iz leta 2022-2023 je ta pravila razglasilo za nelegitimne in posledično so bile pogodbe, ki so jih najemniki registrirali po pritožbi črncev, po 6. juniju 2011 (datum začetka veljavnosti zakonske uredbe št. 23 iz leta 2011) nične. Za odpravo nevarnosti izselitve številnih najemnikov (črne najemnine: nevarnost izselitve tistih, ki so odpovedali) je zdaj zakon o stabilnosti za tiste, ki so do 16. julija 2022-2023 davčnemu uradu prijavili nepravilnosti, določil plačilo mini pristojbine, katere znesek je enak potrojitvi katastrskega dohodka in brez uporabe posodobitve Istata.