Lastnik nepremičnine lahko tudi s klasično prodajo postanete tudi z donacijo. Darovanje je pogodba, s katero, v duhu strpnosti, ena stranka (darovalec) bogati drugo (obdarjenec), tako da določijo pravice v svojo korist, in ob predpostavki, da obveznosti do njega. Donacija je lahko za nepremičnine, kredite, podjetja, denar, umetniška dela in celo vozila.
Če otroku podarite nepremičnino, ali lahko drugi vložijo zahtevke? Kdo plača Imu za podarjeno nepremičnino? Kako se določa vrednost predmeta lastnosti donacije? Tu so vsi odgovori na najpogostejša vprašanja, ki jih je zagotovil Nacionalni svet notarjev.
Preden se spustite v podrobnosti, morate navesti nekaj predhodnih informacij o donaciji. Darovanje zakonitim dedičem darovalca se šteje za predplačilo dediščine. Darovati lahko samo tisti, ki imajo popolno sposobnost razpolaganja s svojim premoženjem. Zato se šteje, da ne morejo darovati mladoletnikov, invalidov in prepovedi. Rekli smo, da gre za resnično pogodbo, katere bistveni element je oblika. Dejansko mora darovanje z javno listino zaključiti notar v navzočnosti dveh prič.
Kar zadeva darovanje obstoječih zgradb, so lastniki dolžni to prijaviti v aktuda so podatki in načrti, vloženi v zemljiško knjigo, v skladu s trenutnim stanjem ali lokacijo, nameravano uporabo ter dejansko in trenutno konfiguracijo nepremičnine, o kateri se pogaja, pod kaznijo ničnosti. Pred podpisom donacije morajo donatorji natančno preveriti skladnost katastrskih podatkov in tlorisov, vloženih v trenutnem stanju, zlasti glede na namen uporabe (katastrska kategorija) in skladnost (prostori in / ali površina) , da bi v spisu sporočili resnične in pravilne podatke. Izjavo lahko nadomesti potrdilo o skladnosti, ki ga izda tehnik, usposobljen za predložitev posodobitvenih dokumentov katastrskih dokumentov (arhitekt, geodet, inženir).
V primeru darovanja hiše, ki vključuje porabo energije , mora biti listina opremljena z energetsko izkaznico, vendar tega ni obvezno, saj darovalec ni dolžan jamčiti, da so sistemi skladni varnostnim predpisom. Namesto tega bo moral obdarjenca obvestiti o stanju opreme podarjene stavbe.
Donacija se lahko prekliče dveh obveznih hipotez:
- za nehvaležnost obdarjenca, to je, če je obdarjenec storil posebno resna dejanja proti darovalcu ali njegovi dediščini
- za nepredvidene dogodke otrok, to je, če ima darovalec otroke ali potomce ali odkrije, da jih ima po darovanju.
Prejemnik donacije mora plačati davek, ki se razlikuje v odbitkih, tj.pragovi, znotraj katerih davek ne zapade:
- zakonec in sorodniki v ravni črti (otroci, starši in na splošno povzpetniki in potomci): 4%, z odbitkom do vrednosti 1.000.000,00 EUR v vrednosti dediščine;
- bratje in sestre, 6%, z odbitkom 100.000,00 EUR;
- drugi sorodniki do 4. stopnje, povezani v ravni črti, podobno v stranski vrsti do 3. stopnje: 6% brez odbitka;
- vsi drugi predmeti, 8% brez odbitka.
Notar, pred katerim je darovanje, poskrbi za plačilo davka, skupaj z davkom na registracijo v fiksnem znesku 200 evrov. V primeru, da so predmet donacije nepremičnine, zapadejo tudi hipotekarni in zemljiškoknjižni davki v višini 2% in 1% (50 evrov, če nepremičnina izpolnjuje zahteve "prvega doma").
Glede posebnih primerov, ki zadevajo zlasti podaritev nepremičnine, je zelo pogosta rezerva užitka v korist darovalca. Pomislite na primer na lastnino, ki jo starš podeli svojemu otroku, v kateri pa še naprej živi. Zakon dovoljuje darovalcu, da si pridržuje plod užitka podarjenega blaga v lastno korist: to pomeni, da se darovalec vnaprej sam odvzame lastništva sredstva, pri čemer ohrani plodouživanje zase, ki bo samodejno prenehalo ob smrti starša ali ob drugem določenem roku. v pogodbi. Darovalec, ki je rezerviral plod uživanja, bo užival nepremičnino, zato bo lahko tam živel ali pobiral najemnino, če jo bo dal v zakup.
Drug pogost dvom se nanaša na podaritev nepremičnine otroku: ali lahko drugi vložijo zahtevke ? Zakon določa, da če ob smrti darovalca v njegovi dediščini ne najde zadostnega premoženja za spoštovanje zakonitega deleža, ki ga zakon priznava za druge otroke, lahko slednji obsoja donacijo, dokler ne mine 10 let od smrti donator, ki zahteva zmanjšanje.
Ko je nepremičnina, ki jo plačajo starši, prijavljena neposredno otroku, je to v tem primeru posredna donacija. Namen donacije je v tej situaciji vedno prepoznaven, to je obogatitev drugega subjekta brez kakršne koli zakonske obveznosti.
Kar zadeva davke na podarjeno blago, jih plača obdarjenec. In za IMU? Če je podarjena lastninska pravica ali pravica do uživanja in prebivanja na nepremičnini, IMU obdarjencu zaračuna od datuma, ko je določena pogodba o darovanju. Če pa po drugi strani darovalec samo golo lastništvo posesti pridrži pravico do plodouživanja in prebivanja, bo Imu še naprej bremenil obdarjenca.
Kako pa se določa vrednost podarjenih nepremičnin ? Davčna osnova se določi ob upoštevanju:
- za popolno lastništvo: tržna vrednost v skupni trgovini na dan dajatve
- za pravice do užitka, uporabe in stanovanja: vrednost se dobi tako, da se vrednost celotnega lastništva pomnoži z zakonsko obrestno mero in s koeficientom glede na starost imetnika pravice.