Eden najpomembnejših transakcij z ekonomskega vidika za družine je nakup hiše, ki najpogosteje pomeni najem hipotekarnega posojila pri banki. Pri fiksni, spremenljivi ali mešani obrestni meri, ki traja najmanj 5 in največ 30 ali 40 let, se značilnosti posojila razlikujejo glede na osebne potrebe in od banke do banke. Ko pa je določena, posojilna pogodba ne pomeni, da jo je mogoče sčasoma "spremeniti", da bi izkoristili ugodnejše gospodarske razmere, ki jih trenutno ponuja trg. V tem primeru govorimo o subrogaciji ali prenosljivosti posojila.
Subrogacija ali prenosljivost posojila je postopek, ki je bil v Italiji uveden z zakonom št. 40 iz leta 2007, znan tudi kot zakon Bersani in predvideva možnost brezplačnega prenosa hipoteke z ene banke na drugo, kar bi lahko ustvarilo boljše pogoje. V bistvu lahko s subrogacijo dobesedno prenesete obstoječo posojilno pogodbo z ene banke na drugo, spremenite parametre samega posojila, s čimer zaprete staro hipoteko in prižgete novo z novo banko, vendar uporabite prvotno hipoteko . Vse to se zgodi, ne da bi posojilojemalec plačal kazni ali stroške,zato je za kupca zelo ugodna operacija. Kako pa preveriti, ali je posojilo priročno podrediti drugi banki? Upoštevati je treba nekaj elementov. Najprej je treba natančno preveriti pogoje in stroške posojila, ki ga že odplačujete, nato uporabljeno stopnjo, stroške, obroke in preostali kapital. Drugič, dobro je razumeti, katere prednosti želite pridobiti s subrogacijo hipoteke, na primer, če želite plačevati nižje mesečne ali polletne obroke ali če želite prihraniti pri obrestih. Pomembno orodje za razumevanje, katera ponudba bank je primerna za vas, so primerjalniki,internetnih kalkulatorjev, ki z nekaj kliki omogočajo prepoznavanje vseh hipotekarnih ponudb različnih bank, predvidenih v določenem časovnem obdobju. Največ pozornosti pa pri uporabi primerjalnikov, ker je treba preveriti njihovo resnično zanesljivost. Zato je nasvet, da se vedno obrnete na izbrano banko in preverite s kartami v roki, možnost izvedbe subrogacije ali ne.
S subrogacijo je mogoče nadomestiti trajanje, razmik, vrsto uporabljene obrestne mere, ne pa tudi preostali kapital, torej znesek, ki ga je treba še povrniti, ki mora biti enak tistemu, ki je veljal za staro banko. S subrogacijo nova banka prevzame kredit in vsa svoja jamstva, vključno s hipoteko. Po zakonu mora banka, ki je prvotno najela posojilo, nakazilo sprejeti in mora odobriti potrditev v roku 30 dni, da ne bi nastala kazen in kazen. Nasprotno pa lahko prevzem banke zavrne tudi transakcijo.
Poleg subrogacije sta orodji, s katerimi lahko spremenite posojilno pogodbo, ponovna pogajanja (imenovana tudi ponovna pogajanja) in nadomestno posojilo. Ponovna pogajanja so orodje, ki omogoča spreminjanje značilnosti obstoječega posojila v dogovoru z banko, zlasti vrsto obrestne mere, velikost in trajanje posojila. Za razliko od subrogacije ne spremenite banke, ampak spremenite nekatere pogodbene pogoje posojila, ki ga plačujete. Kar zadeva subrogacijo, pa v primeru ponovnih pogajanj, ki jih je treba s pisno listino zahtevati banki, ki je dolžna odgovoriti, ni stroškov ali drugih provizij banke. Na koncu lahko z zamenjavo hipoteke odplačamo staro hipotekovklopiti novega pri drugi banki, da bi izkoristili ugodnejše finančne pogoje in po možnosti pridobili več likvidnosti za zadovoljevanje finančnih potreb. Pomislite na tiste, ki najamejo hipoteko za nakup svojega prvega doma in potem potrebujejo dodatno posojilo za izvedbo prenove. Ko se odločite za to pot, je dobro vedeti, da boste morali prvotni banki plačati kazen za predčasno odplačilo, morda pa bo treba tudi odpovedati staro hipoteko, ki ima precejšnje stroške. Tem stroškom je treba nato dodati nove, ki jih je treba plačati za sklenitev nove hipoteke, in notarske stroške, saj je treba določiti novo pogodbo.