Dolgovi, neplačane hipoteke, nepremičnine na dražbah, novi lastniki … na žalost je to v zadnjih letih dokaj pogosta nezgoda. Kako pa so "podedovani" stroški, ki si jih delijo kupci hiše, na dražbi in v etažni lastnini? Poglejmo konkreten primer, ki nam ga je predložil bralec.
Etažne lastnine in zapadle etažne lastnine
Vprašanje: Etažna lastnina zaradi finančne krize ni več plačevala etažne lastnine ali hipoteke. Hiša je bila dana na dražbo, kupci hiše pa so dve leti plačevali dolgove do banke in etažne lastnine. Skrbnik je etažno lastnino obvestil, da obstajajo dodatni slabi dolgovi, ki jih morajo etažne lastnine "napredovati". Vprašam se: ali bi bilo treba te slabe terjatve razdeliti na tisočinke ali na enake dele? Ali morajo plačati tudi etažni lastniki, ki so stanovanje kupili na dražbi?
Pogosto se zgodi, da v etažni lastnini pride do zamud pri etažni lastnini, ki pri plačilu ustreznih kvot ne izpolnjuje pogojev. V takih primerih, kot zahteva prenovljena čl. 1129 italijanskega civilnega zakonika upravitelj je dolžan sprejeti ukrepe za izterjavo kredita v šestih mesecih po koncu referenčnega posla v etažni lastnini, ki je bil pravilno odobren na sestanku. Šestmesečni rok je bil uveden z reformo zakona o etažni lastnini leta 2012, da bi omejili nastanek prevelikih dolgov.
Sklad za neplačilo etažne lastnine
V predvidenih razmerah lahko skupščina delničarjev začasno in začasno razpravlja o ustanovitvi posebnega sklada , razdeljenega med solastnike v sorazmernem obsegu glede na tisočinske tabele lastništva. Namen tega sklada je oblikovanje tako imenovane "določbe", ki bo uporabljena za izvedbo kakršnih koli pravnih ukrepov zoper etažni lastnik, če je to potrebno, vse do dražbene prodaje nepremičnine, kot tudi za zagotovitev kontinuitete upravljanja etažne lastnine v čaka izterjava vseh zapadlih zneskov.
Lahko se zgodi, da je izterjava dobropisa proti neplačanemu etažnemu lastništvu le delna in da je etažna lastnina ugotovljena s slabim delom . V teh okoliščinah predujmov, ki jih plačajo etažne lastnine, ni mogoče izterjati in če obstajajo dolgovi do tretjih oseb, ki še niso bili plačani, se lahko skladni etažni lastniki odločijo za prevzem prekoračitve denarnega stanja, ki ga je ustvaril dolžnik. Natančneje, ta odločba je izvršljiva in dopustna le s soglasjem soglasja, ki so ga izrazili vsi subjekti, ki sestavljajo etažno lastnino.
Večinsko resolucijo je treba šteti za nično, saj ne bi spoštovala načela sorazmerne razporeditve stroškov med vsemi v skladu z njihovimi tisočinkami in bi zmanjšala merilo delne odgovornosti, ki ga določa člen. 63 izkoristi. att. trska. civ., po katerem tretji upniki ne morejo ukrepati zoper zavezance po vrstnem redu s plačili, če ne po uveljavitvi neplačanih etažnih stanovanj.
Če bi etažna lastnina dosegla soglasje soglasij, bi bilo merilo za dodelitev vsote, potrebne za uskladitev etažne lastnine, splošno, navedeno v prvem odstavku člena. 1123 trske. civ.: stroške, potrebne za ohranitev in uživanje skupnih delov stavbe, za opravljanje storitev v skupnem interesu in za novosti, ki jih je odobrila večina, krije etažna lastnina sorazmerno z vrednostjo lastnine vsakega, razen če ni drugače dogovorjeno.
Navedeno merilo razporeditve odhodkov je del pravil, o katerih je mogoče odstopati; posledično bi se lahko etažna skupnost soglasno odločila, da bo to vsoto razdelila na druga merila ali celo v enakih delih med vse etažne lastnine.
Oseba, ki je na koncu na dražbi kupila nepremičnino etažnega etažnega lastništva, mora prispevati k plačilu dolga v mejah, določenih v čl. 63 izkoristi. att. trska. civ., četrti odstavek, ki se glasi dobesedno: kdor prevzame pravice etažne lastnine, je skupaj dolžan plačati prispevke za tekoče in preteklo leto .
Zakonodajalec je z omenjenim pravilom nameraval določiti retroaktivno časovno omejitev možnosti vložitve zahtevka za novo etažno lastnino za stroške, nastale pred njegovim vstopom v etažno lastnino.
Iz tega sledi, da novi etažni lastnini ni treba prispevati in sodelovati pri predhodno nastalih stroških, razen če se isti po svoji volji in solidarnosti z drugimi etažnimi lastniki odloči za te stroške.