Vsebina obdelana
- Posojilo za uporabo: brezplačno posojilo
- 4 vrste pogodb
- Obvezna registracija
- Kako razdeliti stroške
- Predpisi in zakon
- 2022-2023 Zakon o stabilnosti
Za leto 2022-2023 strokovnjaki napovedujejo rahel upad trga najema, vendar z zmanjšanjem povpraševanja, tako minimalnim, da povprečne najemnine ostajajo stabilne. Zato je še vedno veliko tistih, ki iščejo hišo za najem, na katere je naslovljeno tudi povabilo trgovskih združenj, da se dobro seznanijo s pravicami in dolžnostmi, da ne bi prišlo do prevar ali tvegali nepravilnega ravnanja. Na primer, vsi ne vedo, da obstajajo štiri vrste pogodb in jih je treba poleg kratkotrajnih registrirati pri Agenciji za prihodke (www.agenziaentrate.gov.it). Poleg "določenega" posojila obstajajo še tri druge vrste; najbolj uporabljena je "brezplačna najemnina".
- Najpogostejša pogodba je 4 + 4 leta z brezplačno najemnino
- Preklic s strani lastnika mora biti utemeljen
- Za lastnika in najemnika obstajajo davčne olajšave
S posojilno pogodbo ena stranka (posojilodajalec) za določen čas odda nepremičnino drugi (posojilojemalcu), na koncu katere mora biti isto premoženje vrnjeno. To je v bistvu brezplačen dogovor, ki ga določa čl. 1803 civilnega zakonika, ki je lahko ustno ali pisno. V slednjem primeru je potrebna prijava pri Agenciji za prihodke, tako kot za vse druge vrste pogodb.
Ta pogodba strankam omogoča, da se prosto dogovorita o višini mesečne naročnine. Traja najmanj 4 leta, nadaljnja 4 pa se samodejno podaljšajo. Najemodajalec in najemnik lahko ob prvem izteku plačila s priporočenim pismom z vsaj šestmesečnim predplačilom sporazum odpovesta. Najemodajalec mora zlasti odpoved utemeljiti z navedbo enega od razlogov, ki jih določa zakon 431/98. Po koncu osmih let ima vsaka stranka pravico aktivirati postopek podaljšanja pod novimi pogoji (možna je ponovna določitev zneska takse) ali opustitve, tako da pošlje pismo drugi stranki najmanj 6 mesecev pred iztekom roka. registrirana pošta. Zaprošena stranka mora odgovoriti s priporočenim pismom v roku 60 dni od datuma prejema.Če odgovora ali dogovora ni, se šteje, da je pogodba potekla. Na koncu še polog: nikoli več kot tri mesece.
Ob koncu prvih štirih let je najemodajalec upravičen do preklica, če:
- namerava nepremičnino dodeliti sebi, svojemu zakoncu, staršem, otrokom ali sorodnikom - do druge stopnje - za stanovanjsko, poslovno, obrtno ali poklicno uporabo;
- družba ali javni organ ali v vsakem primeru z javnimi, socialnimi, vzajemnimi, zadružnimi, socialnimi, kulturnimi ali verskimi nameni namerava premoženje dodeliti za izvajanje dejavnosti, namenjenih doseganju zgoraj omenjenih namenov, in najemniku ponudi drugo primerno lastnino in katere najemodajalec ima polno razpoložljivost;
- nepremičnina je vključena v močno poškodovano stavbo, ki jo je treba obnoviti ali zagotoviti stabilnost, najemnikova stalnost pa ovira;
- nepremičnina se nahaja v stavbi, katere načrtovana je popolna prenova, ali pa je rušenje ali korenita preobrazba namenjena ustvarjanju novih stavb. Ker pa gre za nepremičnino, ki se nahaja v zgornjem nadstropju, namerava lastnik v skladu z zakonodajo opraviti nadmorske višine in je za njihovo izvedbo nujna evakuacija nepremičnine;
- namerava prodati nepremičnino tretjim osebam in nima v lasti nobene druge stanovanjske nepremičnine, razen tiste, ki je morda uporabljena kot dom. V tem primeru ima najemnik predkupno pravico;
- najemnik brez zakonitega nasledstva v pogodbi nepremično nepremičnino uporablja brez utemeljenega razloga;
- najemnik ima na voljo brezplačno in primerno nastanitev v isti občini.
Gre za 3-letno pogodbo in še dve, ki se samodejno aktivirata po izteku. Po koncu triletnega obdobja se lahko pogodbenici odločita za podaljšanje in preoblikovanje sporazuma za nadaljnja tri leta. Vsako odpoved s strani lastnika ali najemnika je treba sporočiti 6 mesecev pred koncem treh let. Lahko se zagotovi varščina, ki jo je treba vrniti na koncu pogodbe, vendar ne več kot tri mesece.
Dogovorjena najemnina se izračuna na podlagi dogovorov med združenji lastnikov in najemnikov ter upošteva nekatere parametre, kot so lokacija, velikost in zaključek nepremičnine. Davčne ugodnosti za uporabnike, ki se odločijo za to vrsto pogodbe (pod pogojem, da se nepremičnina uporablja kot glavno prebivališče), so odvisne od njihovega dohodka: za tiste do 15.493,71 EUR je predvidena davčna olajšava v višini 495,80 EUR. ; za tiste med 15.493,72 in 30.987,41 evra je odbitek enak 257,90 evra. Po drugi strani pa lahko najemodajalec izkoristi znižanje osnove za dohodnino, popust pri registraciji in predvsem znižanje pavšalne stopnje (z 21% na 10%), če se odloči za to vrsto obdavčitve. Nazadnje je predvideno 25% zmanjšanje imu in tasi.
V tem primeru pogodba traja najmanj 1 mesec in največ 18 mesecev. Po preteku tega roka velja sporazum brez kakršne koli komunikacije med strankama sklenjen. Te pogodbe so predvidene tako, da ustrezajo posebnim potrebam lastnikov in najemnikov, kar mora biti dokumentirano in priloženo k pogodbi. Če take dokumentacije ni, je treba prehodno pogodbo nadomestiti z običajno (običajno opredeljeno 4 + 4). Kar zadeva takso, se stranke svobodno odločijo, razen pogodb, ki spadajo v enajst metropolitanskih območij (Rim, Milano, Neapelj, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firence, Bari, Catania in Benetke), v sosednjih občinah in v provincah: v teh primerih so zneski opredeljeni v okviru najnižjih in največjih vrednosti, določenih na lokalni ravni.
Gre za posebno vrsto pogodbe, namenjene zadovoljevanju stanovanjskih potreb univerzitetnih študentov, tj. Prebivalcev mesta, ki ni mesto, v katerem ima univerza sedež. Traja od 6 mesecev do 3 let in ga je mogoče podaljšati ob prvem dogovorjenem roku v času naročnine. Za preklic potrebujete 3 mesece vnaprej in varščino, ki ne sme presegati treh mesecev. Tako kot v drugih primerih. Sporazum je mogoče podpisati samo za nepremičnine v občinah (vključno s sosednjimi), v katerih so univerze ali samostojni univerzitetni tečaji, poleg posameznih študentov pa tudi podjetja za pravico do izobraževanja, študentska združenja, zadruge in nepridobitne organizacije, ki delujejo v tem sektorju. Vzorec pogodbe (priloga F DM30. decembra 2012) je na voljo na spletni strani Ministrstva za promet (www.mit.gov.it) pod naslovom "Predpisi". Izpolni in podpiše ga lahko posamezen učenec ali starš, pa tudi, kot smo videli, skupine študentov ali podjetja za pravico do izobraževanja. Višina najemnine se lahko razlikuje glede na značilnosti nastanitve, pri čemer se vedno upoštevajo pragovi, predvideni za pogodbe z dogovorjeno najemnino. Za najemnike zakon predvideva 19-odstotni odbitek dohodnine za največ 2633 evrov, kar lahko koristi študentom ali staršem, če so otroci od njih odvisni. Najemodajalec pa lahko izkoristi pavšalni davek, s čimer se izogne plačilu ob podpisu pogodbe in v primeru podaljšanja tako takse kot davka ob registraciji.
Vsi najemi, ki trajajo dlje, ne glede na najemnino, o kateri se stranki dogovorita. Registracijo je treba izvesti v 30 dneh od podpisa pisne pogodbe ali od datuma njene veljavnosti na tri možne načine:
- prek telematskih storitev Agencije za prihodek. Ta možnost je obvezna za nepremičninske posrednike in za tiste, ki imajo v lasti vsaj deset nepremičnin, medtem ko je za druge davkoplačevalce neobvezna;
- z uporabo programske opreme RLI (registracija zakupa nepremičnin);
- imenovanje posrednika (Caf, trgovska združenja, pooblaščeni strokovnjak) ali pooblaščenca.
Najemodajalec mora v 60 dneh po registraciji obvestiti najemnika in upravnika etažne lastnine, po možnosti s priporočenim pismom s potrdilom o prejemu ali prek Peca (overjeno e-sporočilo). Nenazadnje morajo najemne pogodbe vsebovati klavzulo, v kateri se najemnik izjavi, da je prejel dokumentacijo o opici (energetsko izkaznico), ki se nanaša na nepremičnino.
Če je najeta nepremičnina opremljena s pohištvom, morajo stranke vnesti seznam predmetov, ki so prisotni v času določitve v najemni pogodbi. Ta seznam je priporočljivo priložiti k pogodbi, da lahko po izteku pogodbe najemodajalec preveri morebitne pomanjkljivosti. Tako kot stroški etažne lastnine je tudi za običajno vzdrževanje pohištva odgovoren najemnik, za izredno vzdrževanje pa je najemodajalec.
Kako razdeliti stroške
Na splošno je za izredna popravila vedno odgovoren lastnik, medtem ko najemnik plača običajna popravila. Zlasti, kot zahteva zakon št. 392 "v celoti krije najemnik, razen če ni drugače dogovorjeno, stroške, povezane s storitvijo čiščenja, obratovanjem in rednim vzdrževanjem dvigala, oskrbo z vodo, elektriko, ogrevanjem in klimatizacijo zrak, čiščenje greznic in stranišč, pa tudi zagotavljanje drugih skupnih storitev. Stroški storitve strežaja najemajo najemnika v višini 90%, razen če se stranki ne dogovorita za nižji ukrep. "
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it
Predpisi in zakon
Referenčno pravilo na področju najemov je zakon z dne 9. decembra 1998, št. 431 "Pravila, ki urejajo najeme in sprostitev stavb, ki se uporabljajo za stanovanjske namene". Med drugim so določeni postopki za določanje in podaljšanje najemnih pogodb ter odpovedi pogodbe s strani najemodajalca (lastnika nepremičnine). Umetnost. 13 pod naslovom "Pogodbe, ki so v nasprotju z zakonom", določa, da je vsak sporazum "namenjen določitvi višine najemnine, višje od tiste, ki izhaja iz pisne in registrirane pogodbe" ali "odstopanja od trajanja pogodbe, določene s to pravo ". Umetnost. 13 je bil delno prepisan z Zakonom o stabilnosti iz leta 2022-2023, ki je v zvezi s pogodbo dodal zlasti:"Najemodajalec je odgovoren, da poskrbi za registracijo v začasnem roku tridesetih dni in v naslednjih šestdesetih dneh dokumentirano sporoči najemniku in upravniku etažne lastnine, tudi zaradi izpolnjevanja obveznosti vodenja registra etažne lastnine iz člena 1130, številka 6) Civilnega zakonika ".
Zakon med drugim določa ničnost sporazumov, ki jih določijo stranke in so v nasprotju s katero koli določbo, ki jo vsebuje sam zakon, ter določa, da lahko najemnik v 6 mesecih po vrnitvi zakupljenega premoženja zahteva vrnitev zneski, plačani nad najemnino, navedeno v pogodbi, ali najvišjo mejo, določeno s sporazumi med združenji lastnikov in najemniki. Najemnik lahko tudi ukrepa za pridobitev podaljšanja pogodbe pod pogoji, ki jih določa zakon.
Navaja, da je najemodajalec dolžan pogodbo registrirati (v roku 30 dni po njeni določitvi) in predložiti "dokumentirano sporočilo" (podrobnosti o opravljenem plačilu in registracijski številki, pripisani pogodbi) v po šestdesetih dneh najemniku in upravniku etažne lastnine.
Stroške registracije najema plačata najemnik in najemodajalec v enakih delih. Določeno je tudi, da varščina ne sme presegati treh mesecev najemnine.