Vsebina obdelana
- Rento za nakup: kaj je in kaj ponuja
- Zadevne nepremičnine in najemnina
- Prepis pogodbe
- Najemnik, ki ne izpolnjuje obveznosti
- Davki: kdo jih plačuje?
- Najem nepremičnin
- Upravičenci in nepremičnine
- Davčne ugodnosti
- Začasna prekinitev pogodbe
Da bi pospešil trg nepremičnin tudi ob upoštevanju težav pri dostopu do posojil, je zakonodajalec sprejel dve novi orodji, ki subjektom, ki nimajo takojšnje likvidnosti, omogoča nakup hiše: zakup nepremičnin in najemnine . Tu je popoln vodnik z vsemi informacijami.
Najemnina za nakup je nova vrsta pogodbe, s katero lastnik nepremičnino takoj dostavi najemniku in bodočemu kupcu, ki plača najemnino in po roku, določenem v isti pogodbi, se najemnik lahko odloči, ali bo nepremičnino kupil. , tako da se od cene odšteje del že plačanih pristojbin. V bistvu je najemnina za nakup razdeljena na dve fazi: v prvi lastnik podeli uporabo nepremičnine najemniku, ki je dolžan plačati dogovorjeno najemnino koncedentu (tako za komponento, namenjeno za uporabo kot za da se zaračuna kupnina).
Druga faza, če sploh, je tista, ki vključuje prenos lastništva nepremičnine od koncedenta na najemnika. Po izteku dogovorjenega roka se slednji lahko sam odloči, ali bo nadaljeval z nakupom ali ne. Če se odloči, da nepremičnine ne bo kupil, bo po izteku pogodbe pogodba prenehala učinkovati, koncedent pa bo imel pravico vrniti nepremičnino in zadržati celoten del pristojbin, ki jih je mogoče pripisati uporabi. Najemnik pa bo upravičen do povračila odstotka najemnine, ki se pripiše prodajni ceni, kot je določeno v sami pogodbi.
Nasprotno, če se namesto tega odloči, da bo uveljavil pravico do nakupa, bo dajalec koncesije dal soglasje k prodaji, najemnik pa bo moral plačati dogovorjeno ceno brez že plačanih pristojbin za komponento, ki se zaračuna ceni. .
V pogodbi morata biti navedena dva različna sestavna dela, ki sestavljata pristojbino, ki jo je treba plačati: tista, ki je namenjena plačilu uporabe (plačilo užitka), in tista, ki se zaračuna ceni, če se najemnik odloči, da bo uveljavil svojo pravico do nakupa. Najemnino lahko določite tudi za katero koli vrsto nepremičnine: za stanovanjsko, poslovno, produktivno, pisarniško uporabo in še več.
Prepis pogodbe o najemnini za nakup je pomemben, saj v skladu z zakonom najemniku zagotavlja posebno zaščito tudi v primeru neplačila s strani koncedenta. S prepisom se dejansko doseže dvojni učinek: izvršljivost za tretje osebe glede odobritve uporabe in učinek rezervacije, podoben tistemu, ki se zgodi pri prepisu predhodne pogodbe glede obveznosti koncedenta, da prenese lastništvo sredstva v primeru, da najemnik uveljavlja pravico do nakupa.
Kaj se zgodi, če najemnik zamuja in ne plača najemnine? V tem primeru lahko koncedent po lastni izbiri sproži postopek prisilne izvršbe na najemnikovem premoženju (člen 2910 Civilnega zakonika), da bi dobil, kar mu pripada, ali zahteval posebno izpolnitev ali odpoved pogodbe. Tako v primeru neplačila najemnika kot v primeru neizpolnitve pravice do nakupa ima koncedent pravico do takojšnje vrnitve nepremičnine.
Glede davkov, ki jih je treba plačati, je agencija za prihodke posredovala s okrožnico št. 4 / E z dne 19. februarja 2022-2023, v katerem ločuje davčne predpise, ki veljajo za čas uporabe nepremičnine, torej pred dejanskim nakupom, od naknadnega uveljavljanja pravice do nakupa s strani najemnika in prenosa nepremičnine . Najprej je treba ločiti, ali je oseba, ki uživa uživanje glede na prihodnjo prodajo, fizična oseba ali podjetje , prav tako pa je treba razlikovati med neposrednimi davki (plača jih lastnik / prodajalec) in posrednimi davki (plača jih najemnik / kupec).
Davki, povezani z posestjo nepremičnine, kot sta imu in Tasi, bremenijo lastnika, tako kot pri vsakem najemu, medtem ko se stroški prepisa pogodbe v nepremičninske knjige zaračunajo kupcu, kot je npr. odhodki in davki za prodajo nepremičnine.
Če je lastnik fizična oseba, lahko med prejetim deležem kot najemnino izbere med navadno dohodnino, skupaj z davkom na registracijo v višini 2% (ki se deli med lastnikom in najemnikom), ali pa se odloči za režim suhih kuponov.
Če podjetje prodaja, je delež, plačan za uživanje sredstva, običajno oproščen plačila DDV, razen če se je podjetje odločilo za obdavčljivi režim. Za provizijo, plačano kot polog za ceno, veljajo naslednje stopnje, če je transakcija predmet DDV:
- 4% v primeru prvega stanovanja v primeru neluksuznih domov (katastrske kategorije, ki niso A / 1, A / 8 in A / 9),
- 10% za nerazkošne druge domove,
- 22% za nepremičnine, razvrščene v katastrske kategorije A / 1, A / 8 in A / 9.
Poleg najemnine za nakup je še en način nakupa nepremičnine prek zakupa nepremičnin, ki ga uvaja zakon o stabilnosti št. 208/2021. Cilj zakupa je, zlasti najmlajšim, olajšati nakup doma z uporabo orodja za finančni najem.
Kako deluje? Z določbo pogodbe o finančnem zakupu lizinška družba (banka ali finančni posrednik, ki ga Banka Italije pooblasti za izvajanje lizinške dejavnosti) prevzame obveznost odkupa ali celo gradnje nepremičnine po lastni izbiri in glede na navedbe uporabnika, ki ga prejme v uporabo za določen čas proti redni proviziji (proviziji). Po izteku pogodbe ima uporabnik pravico odkupiti lastništvo sredstva s plačilom cene, določene s pogodbo.
Stanovanjskih najem lastnost je uporabna posamezniki s skupni dohodek ne presega € 55.000, pod pogojem, da so brez glavnega prebivališča. Vse vrste nepremičnin je mogoče kupiti z zakupom, če ne spadajo v katastrske kategorije A / 1, A / 8 in A / 9. Lahko je to tudi že dokončana in razglašena za izvedljivo stavba za stanovanjsko uporabo, stavba za stanovanjsko rabo, ki se gradi na določenem zemljišču, stavba za stanovanjsko rabo v gradnji in dokončanje ali celo stanovanjska stavba, ki jo je treba obnoviti.
Zakon spodbuja določitev lizinške pogodbe . Za imetnike pogodb, sklenjenih od 1. januarja 2022-2023 do 31.12.2020, je mogoče od davčne napovedi odšteti stroške zakupa "prvega doma".
Davčne spodbude so zlasti za mlade, mlajše od 35 let ob podpisu pogodbe in katerih skupni dohodek ne presega 55.000 evrov:
- odbitnost 19% obrokov zakupa (do največ 8 tisoč evrov na leto);
- odbitnost 19% odkupne cene (do največ 20 tisoč evrov).
Za posameznike, stare 35 let ali več, katerih skupni dohodek ne presega 55.000 evrov, so davčne spodbude:
- odbitnost 19% obrokov zakupa (do največ 4 tisoč evrov na leto);
- odbitnost 19% odkupne cene (do največ 10 tisoč evrov).
Tako za mlajše od 35 kot za starejše od 35 let se davek na registracijo za nakup doma "prvega doma" zniža na 1,5%, vendar se davek na registracijo izračuna na kupnino, ker ni uporablja se mehanizem cena-vrednost.
Disciplina prvega zakupa stanovanja določa, da lahko stranka zahteva prekinitev pogodbe v primeru izgube službe. Začasna ustavitev v nobenem primeru ne določa uporabe provizij ali predhodnih stroškov in poteka brez zahtev za dodatna jamstva.