Če namesto subrogacije posojila nadaljujete s ponovnimi pogajanji pri svoji banki, ali lahko sčasoma zaprosite za ponovna pogajanja? Ali lahko kasneje nadaljujete s subrogacijo pri drugi banki?
Najprej na kratko poglejmo, kaj je nadomestno materinstvo. Prenosljivost posojila ali subrogacije - uvedli v Italiji z zakonom št. 40 iz leta 2007, znan tudi kot zakon Bersani - je postopek, ki predvideva možnost premika hipoteke iz ene banke v drugo, ki ponuja boljše pogoje. Vse brez stroškov, kazni in stroškov. V praksi se začetno posojilo zapre in novo se najame pri drugi banki z uporabo prvotne hipoteke.
Ponovna pogajanja prav tako ne vključujejo stroškov ali drugih bančnih provizij za stranko in so orodje, ki vam omogoča, da v dogovoru s svojo banko spremenite značilnosti obstoječega posojila, zlasti vrsto obrestne mere, obseg in trajanje posojila. Ponovna pogajanja morate pisno zahtevati pri svoji banki.
Ponovno pogajanje o posojilnih pogojih pri lastni banki - odgovarja Nacionalni svet notarjev - ni odvisno od zakonske določbe, temveč je možnost, ki sodi v pogodbeno svobodo strank. Posojilojemalec ga ima vedno pravico zahtevati, banka ima vedno pravico sprejeti ali zavrniti. Zato med posameznimi ponovnimi pogajanji ne obstajajo minimalne časovne omejitve niti omejitve vsebine ponovnega pogajanja , ki bi se lahko nanašale na stopnjo, trajanje, pogostost obrokov in kateri koli drugi vidik posojila, o katerem se dogovorita banka in stranka.
Poleg tega je tudi za posojilo, o katerem smo se pogajali, gotovo mogoče naknadno subrogirati pri drugi banki.
Il confronto tra mutui può essere fatto valutando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie per “avvisatura”, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo. Ovviamente si può mettere a confronto il TAEG anche in caso di durate e importi diversi, ma il risultato del confronto potrebbe non essere particolarmente significativo per compiere la scelta fra le varie proposte.
Kadar morate najeti posojilo - torej ne v primeru subrogacije ali ponovnega pogajanja, pri katerem za stranko ni stroškov, kot je omenjeno -, je priporočljivo upoštevati, da v APR morda niso vključeni predmeti, tudi zelo pomembni . Enega sestavljajo notarske provizije , ki pa se z istim posojilom in zneskom ustrezne hipotekarne garancije ne spremenijo. Drugo, veliko bolj pomembno, lahko predstavlja zavarovalno kritjeformalno ni obvezen (zato v APR niso izračunani), vendar so ga nekatere banke dejansko naložile za odobritev posojila. To je lahko zavarovanje, ki krije posojilojemalce v primeru smrti, izgube službe ali drugih zahtevkov, pri katerih zavarovanje običajno odplača preostali hipotekarni dolg. Obvezno zavarovanje (ki se kot tako izračuna v APR) je običajno poceni in krije nepremičnino, dano kot hipoteka, pred tveganji "požara - eksplozije - strele".
Hipoteke so se nekoliko znižale
V prvi polovici leta 2022-2023 - glede na to, kar izhaja iz novega poročila o notarskih statističnih podatkih (DSN), objavljenega na spletni strani www.notariato.it - hipoteke kažejo nazadovanjev primerjavi z rastjo iz preteklih let: zlasti so se posojila za stavbe (številčno pomembnejša) znižala (-0,61%) za več kot 1000 poslov na polletni ravni. Negativni znak tudi za posojila v zvezi z gradbenimi zemljišči (-1,59%). Na regionalni ravni se v dolini Aoste pojavlja "odboj", ki je po negativnem trendu v zadnjih letih zabeležil + 37,58%. Pozitiven znak tudi za Furlanijo Julijsko krajino (+ 8,41%), za Abruzzo (+ 8,47%) in Kalabrijo (+ 8,58%). Po drugi strani pa so še posebej negativni trendi za Molise (-12,74%) in Basilicata (-16,74%). V bistvu nespremenjene Lombardija, Benečija in Emilija-Romanja. Majhne razlike, predvsem pa negativne, za druge regije. Subrogacije so se zmanjšale (-25,98%),ki zdaj predstavljajo manj kot 10% celotnih finančnih transakcij, številka, za katero se pričakuje preobrat v zadnjem delu leta.
Na splošno prevladujejo posojila do 150.000 EUR, občutno pa je tudi povečanje hipotek med 200.000 in 300.000 EUR.