Vsebina obdelana
- Začenši z dvema lastnikoma
- Kaj pravi zakon
- Vrste: tri plus ena
Kondominij se oblikuje spontano, brez podpisovanja pogodbe, ko v stavbi sobivata vsaj dva lastnika. V vsaki stavbi so poleg stanovanj tako imenovani "skupni deli", se pravi prostori in sistemi, ki pripadajo vsem lastnikom posameznih nepremičninskih enot. Upravitelj teh skupnih delov je skrbnik, ki ima nalogo pobrati zneske, ki jih bo uporabil za njihovo vzdrževanje. Tako deluje "klasična" etažna lastnina, kjer poleg nekaterih posebnih primerov vsaka etažna lastnina prispeva k skupnim stroškom, sorazmerno s tisočinami premoženja, ki ga ima. Vendar se lahko zgodi, da so v določenih situacijah konfigurirane druge vrste etažne lastnine in posledičnotudi merila za razporeditev stroškov se bodo razlikovala od običajnih.
Prisotnost le dveh lastnikov v celotni stavbi, ki sestavljata etažno lastnino, je hipoteza, ki jo je mogoče preveriti. Težava nastane, ko se eden od obeh ne strinja z drugim in odločitev postane praktično nemogoča. V takih primerih je konfigurirana minimalna etažna lastnina. Če pa nekateri skupni deli (na primer stopnice in dvigalo) služijo le nekaterim prebivalcem, je nastavljen delni etažni lastnik. Nazadnje, ob prisotnosti super-etažne lastnine, ko si dve ali več avtonomnih stavb deli skupne dele (športni objekti, parkirišče…).
Kaj pravi zakon
Minimalna etažna lastnina, delna in super etažna lastnina v civilnem zakoniku niso izrecno predvidena, vendar je sodna praksa skozi leta to realnost izenačila s klasično etažno lastnino. Vendar se zdi, da se nekateri členi kodeksa nanašajo na tri vrste. Na primer, 1139, da bi rešili minimalno slepo ulico v etažni lastnini med dvema etažnima lastnikoma, ki imata nasprotujoča si mnenja o vprašanjih v zvezi s skupnimi deli, se sklicuje na pravila o občestvu. Namesto tega člen 1123 glede delitve stroškov uvaja koncept delne etažne lastnine, ki določa, da "če ima stavba več stopnišč, dvorišč, streh, gradenj ali sistemov, namenjenih delu celotne stavbe,stroške, povezane z njihovim vzdrževanjem, krije skupina etažnih lastnikov, ki jim koristijo. " Glede super etažne lastnine člen 1117-bis, uveden z reformnim zakonom 220/2012, določa, da se določbe o "klasični" etažni lastnini uporabljajo, če so združljive, v vseh primerih, ko več nepremičninskih enot, več stavbe ali etažne lastnine nepremičnin ali stavb imajo skupne dele v skladu s členom 1117 ".
V povzetku
- Lahko se ugotovi, tudi če obstajata samo dve etažni lastnini
- V večstopenjski zgradbi je za nekatere ločljivosti mogoče ustvariti po eno za vsako stopnišče
- Povezanih je lahko več zgradb, če imajo skupne prostore ali sisteme
Člen 1136 civilnega zakonika določa, katere večine so potrebne za razpravo o etažni lastnini.
• V minimalni etažni lastnini pa sta lastnika le dva in če oba ne razmišljata enako, je odločanje o skupnih delih in sistemih nemogoče. Da bi situacijo odblokiralo, je posredovalo kasacijsko sodišče, ki je minimalno etažno lastnino izenačilo s "klasično" in omogočilo uporabo splošnih pravil o občestvu, kot to zahteva člen 1139 civilnega zakonika. Ko se torej etažni lastnini ne strinjata, kot je navedeno v členu 1105 zakonika, se lahko „vsak udeleženec pritoži na pravosodni organ. To zagotavlja v zbornici sveta in lahko imenuje tudi skrbnika. " V preostalem se uporabljajo vsa pravila "klasične" etažne lastnine, vključno s postopki in časovnim razporedom sklica skupščine, zaradi katerih sklepi postanejo neučinkoviti.
Lahko se zgodi, da nekateri skupni prostori služijo samo skupini ljudi, na primer kadar je v stavbi več stopnic in dvigal: za etažno lastnino na stopnišču A ne bi bilo smiselno plačevati običajnih stroškov vzdrževanja stopnišča B in obratno. V takih primerih govorimo o delnem etažni lastnini, različici, ki predvideva priložnostne sestave (poleg "splošnih"), v katerih sodelujejo le etažne lastnine, ki jih zanima uporaba teh skupnih delov.
• Tako bodo v primeru, da je treba zamenjati elektromotor dvigala, odločali izključno lastniki stopnišča, v katerem se nahaja. Medtem ko se bodo skupščine, sklicane za obnovo fasade, na primer udeležile vse etažne lastnine.
Pojavi se, kadar si niz neodvisnih stavb deli skupne dele in sisteme.
• Po mnenju Vrhovnega sodišča (obsodba z dne 14. novembra 2012, št. 19939) je super etažna lastnina "več stavb, sestavljenih ali ne v ločenih etažnih stanovanjih, vendar vključenih v širšo etažno organizacijo, ki jih povezuje obstoj nekaterih skupne stvari, sistemi in storitve (na primer dovoz ali razsvetljava, storitev strežaja) v pomožnem razmerju z zgradbami ".
• V isti sodbi je Sodišče pojasnilo, da "za postavitev super-etažne lastnine očitanje volje graditelja ali lastnikov nepremičninskih enot ni potrebno, saj zadostuje, da imajo posamezne stavbe nekaj skupnih sistemov, storitve, vključene v področje uporabe čl. 1117 trska. civ. "
• Pred tem je Vrhovno sodišče (s stavkom 15476/01) določilo, da imajo sklepi skupščine super etažne lastnine "neposreden in takojšen učinek na posamezne etažne lastnine stavb, ki so del nje, brez obveznosti sklepov vsake skupščine etažna lastnina ".
• Kondominij in super-etažna lastnina lahko torej sobivata brez kakršnih koli težav, vendar bo treba sestaviti dve tisočaki: eno za delitev stroškov skupnih delov posamezne etažne lastnine in drugo za delitev stroškov delov, ki jih deli več stavb.
Člen 67 izvedbenih določb civilnega zakonika v super etažni lastnini z več kot šestdesetimi udeleženci določa, da vsaka etažna lastnina s številom glasov, enakim večini udeležencev in dvema tretjinama vrednosti stavbe, določa svojega predstavnika v skupščina za redno upravljanje skupnih delov več etažnih stavb in za imenovanje "super skrbnika". V nasprotnem primeru lahko vsak udeleženec zahteva, da sodni organ imenuje predstavnika svoje etažne lastnine.
Slednji se odzove s pravili o pooblastilu in takoj sporoči dnevni red in odločitve, ki jih sprejme superzbor predstavnikov etažne lastnine, upravniku referenčne stavbe. Nato bo skrbnik poročal zboru.
• Predstavniki posamezne etažne lastnine, ki so lahko tudi tretje osebe, sodelujejo pri sestavi super etažne lastnine le, če je poseg v skupne dele namenjen rednemu vzdrževanju in imenovanju nadrejenega upravitelja, ki zahteva ugoden glas prisotnih na seji, ki predstavljajo vsaj polovico tisočinke v tabeli super-etažne lastnine (ki se nanaša na dele, skupne več stavbam).
V primeru, da je etažna lastnina manjša od šestdeset ali so dela v skupnih delih izredne narave, lahko sodeluje tudi skupščina (in glasuje)
posamezni lastniki nepremičnin, ki živijo v stavbah super etažne lastnine. Tudi če ne sodelujejo na sestanku predstavnikov, imajo še vedno pravico izpodbijati sklepe, ki jih je sprejel supersestanek, v 30 dneh od datuma, ko je bila seja izvedena; ali če se predstavnik ni udeležil seje, od dneva, ko je posamezna etažna lastnina prejela kopijo zapisnika.
Obstaja četrta vrsta etažne lastnine. Opredeljen je kot „vodoraven“ in je konfiguriran na primer v primeru, ko si vrsta samostojnih enodružinskih hiš, neodvisno druga od druge, deli nekatere skupne dele.
• Kasacijsko sodišče je s sodbo z dne 18. aprila 2005, št. 8066, je opozoril, da pojem etažna lastnina ni konfiguriran samo v hipotezi stavb, ki se raztezajo navpično, temveč tudi v primeru sosednjih stavb, opremljenih s podpornimi konstrukcijami in bistvenimi skupnimi sistemi.
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it
Povzeto po časopisu Cose di Casa iz avgusta 2022-2023