Vsebina obdelana
- Zakonodaja o lastništvu balkonov v etažni lastnini
- Kdo plača stroške štrlečih balkonov
- Kdo plača stroške vgradnih balkonov
- Kdo plača stroške teras
- Kdo plača stroške galerij
- Kaj je dovoljeno početi na balkonu
- … In za polepšanje balkona
O "skupni" naravi fasade ni dvoma, vendar je zapleteno oceniti, komu pripadajo balkoni in posledično kdo nosi stroške njihovega vzdrževanja. Številni diatribi v etažni lastnini izhajajo iz vprašanja: kako se delijo stroški vzdrževanja balkonov? Ker v civilnem zakoniku ni odgovorov, je sčasoma pravna praksa poskušala razjasniti to vprašanje , vendar je razprava še vedno odprta. Razen če pogodbena uredba o etažni lastnini (t. J. Tista, ki so jo vsi lastniki sprejeli ob nakupu nepremičnine) določa določeno merilo dodelitve, za pravilno razdelitev stroškov obnove ali samo ureditve balkona potrebno jenatančno opredeliti njegove strukturne značilnosti in kako se integrira s stavbo. Le tako je mogoče ugotoviti pripadnost (v določenem smislu lastništvo) zadevnega balkona. Pravzaprav so balkoni v bistvu lahko dve vrsti: štrleči ali vgradni.
- V štrleča balkon štrli iz fasade in pomeni razširitev enote nepremičnin: pripada lastniku.
- Vgradni balkon , na drugi strani pa tvori vdolbino v fasado; običajno je tudi zaprt na dveh ali treh straneh. Je v lasti etažne lastnine.
Civilni zakonik ne omenja balkonov, ki v nasprotju s stopnicami, vrati, fasadami, strehami itd. Niso vključeni na seznam skupnih delov stavbe, predviden v členu 1117. To je bila torej sodna praksa. z leti ugotoviti, kateri deli balkona so izključna last etažne lastnine in kateri so pogosti . Pomembna razlika, da razumemo, kako se delijo stroški vzdrževanja balkonov, če je treba poseči.
Kdo plača stroške štrlečih balkonov
V tem primeru je lastnik stanovanja tisti, ki nosi nekatere stroške, povezane z uporabo balkona, na primer stroške, povezane s predelavo ograje, tal ali ometa v notranjosti.
Po drugi strani pa je treba stroške barvanja in retuširanja kakršne koli okrasne štukature, saj veljajo za skupne dele, ki jim sicer v povsem estetskem smislu vse koristijo, razdeliti med vse etažne lastnike (ki plačujejo sorazmerno z tisočinke lastništva). Ampak ne samo. Kasacijsko sodišče je s sodbo z dne 14. decembra 2022-2023, n. 30071, je opozoril, da "… medtem ko balkoni etažne stavbe niso del skupnih delov, saj niso potrebni za obstoj stavbe niti niso namenjeni njeni uporabi ali servisiranju (v skladu s 1117. členom cc ), pokrov parapeta in ploščepo drugi strani pa jih je treba šteti za skupno blago, če opravljajo prevladujočo estetsko funkcijo stavbe in tako postanejo bistveni dekorativni in okrasni elementi fasade ter prispevajo k njeni estetski privlačnosti (kas. oddelek 2, 21/01/2000, št. 637 Cass. Oddelek 2, 30.7.2004, št. 14576; Cass. Oddelek 2, 30.4.2012, št. 6624) ". Pred tem je Vrhovno sodišče (s sodbo 19. maja 2022-2023, št. 10209) določilo, da " prevleke in okrasni elementisprednjega in spodnjega dela (balkonov), ko sta vstavljena v fasado stavbe in prispevata k njeni estetski privlačnosti, predstavljata skupno blago vsem ». Tudi za sodišče v Bologni (s sodbo z dne 20. maja 2010) "… je treba zunanje elemente obrazov in zlasti balkonov šteti za skupne dele, kot so zlasti obloge sprednjega ali spodnjega dela plošče, čelne plošče in stebri, če v glavnem izpolnjujejo okrasno funkcijo celotne stavbe in ne samo dekoracijo zanje pripadajočih nepremičninskih delov ». Po drugi strani pa sodišče v Rimu (sodba z dne 7. aprila 2009) podrobneje pojasnjuje, da "… okrasni frizi in okrasni elementi,balkoni (kot so obloge sprednjega ali spodnjega dela plošče, čelne plošče in stebri), so last etažne lastnine, če v glavnem izpolnjujejo okrasno funkcijo celotne stavbe in ne le okrasitev nepremičninskih delov, ki jim ustrezajo. Prednje plošče in stebri balkona v glavnem izpolnjujejo okrasno funkcijo celotne stavbe, ko opravljajo nanjo razširjeno dekorativno funkcijo, od katere povečajo arhitekturno vrednost, poleg tega pa izpolnjujejo tudi estetsko funkcijo, katere namen je fasada stavbe narediti harmonično. etažna lastnina ".fronte in stebri) so etažna lastnina, če v glavnem izpolnjujejo okrasno funkcijo celotne stavbe in ne le okrasitev nepremičninskih delov, ki jim ustrezajo. Prednje plošče in stebri balkona v glavnem izpolnjujejo okrasno funkcijo celotne stavbe, ko opravljajo nanjo razširjeno dekorativno funkcijo, od katere povečajo arhitekturno vrednost, poleg tega pa izpolnjujejo tudi estetsko funkcijo, katere namen je fasada stavbe narediti harmonično. etažna lastnina ".fronte in stebri) so etažna lastnina, če v glavnem izpolnjujejo okrasno funkcijo celotne stavbe in ne le okrasitev nepremičninskih delov, ki jim ustrezajo. Prednje plošče in stebri balkona v glavnem izpolnjujejo okrasno funkcijo celotne stavbe, ko opravljajo nanjo razširjeno dekorativno funkcijo, od katere povečajo arhitekturno vrednost, poleg tega pa izpolnjujejo tudi estetsko funkcijo, katere namen je fasada stavbe narediti harmonično. etažna lastnina ".kot tudi izpolnjevanje estetske funkcije, namenjene usklajevanju fasade etažne stavbe ».kot tudi izpolnjevanje estetske funkcije, namenjene usklajevanju fasade etažne stavbe ».
Kdo plača stroške vgradnih balkonov
Ker je sestavni del fasade, iz tega izhaja, da je treba stroške zidarskega parapeta te vrste balkona razdeliti med vse etažne lastnine sorazmerno z njihovimi tisočinkami . Glede razdelitve stroškov vzdrževanja plošče pa se uporablja merilo, predvideno za strope, oboke in podstrešja s členom 1125 Civilnega zakonika, v skladu s katerim te stroške "… v enakih delih imajo lastniki obeh nadstropij prekrivajo drug drugega, za talno oblogo je odgovoren lastnik zgornjega nadstropja, omet, barvanje in dekoracija stropa pa lastnik spodnjega nadstropja ». Zato, za razliko od tega, kar se dogaja pri projektiranju balkonov, pri vgradnihplošča predstavlja podaljšek tal in ima funkcijo ločevanja, pokrivanja in podpiranja različnih nadstropij etažne stavbe.
Tudi v tem primeru je treba določiti vrsto, da se uporabi pravično merilo za delitev stroškov . V primeru ravne strehe, ki deluje kot pokrov celotne stavbe , je treba stroške vzdrževanja razdeliti med vse etažne lastnine. Kadar pa je ravna streha v izključni uporabi ene ali več etažnih stavb - ki jo uporabljajo kot teraso - za delitev stroškov v zvezi z vzdrževanjem zagotovo velja merilo iz 1126. člena Civilnega zakonika: "kdo ima brez pločnika, prispeva 1/3 k stroškom popravil ali rekonstrukcij; za preostale 2/3 ostajajo odgovorne vse etažne lastnine stavbe ali dela teh, za katere se uporablja ravna streha,sorazmerno z vrednostjo načrta ali delom vsakega načrta ". Za zapletene terase, ki delno pokrivajo stavbo, je bolj zapleteno. Ti v resnici opravljajo funkcijo kritja le za nekatere etažne lastnine. Stroški za izboljšanje uporabe terase so torej izključni lastnik. Medtem ko je treba tiste za druge posege, kot je hidroizolacija ali zamenjava tal , stroške razdeliti na naslednji način: 1/3 plačajo tisti, ki imajo izključno teraso, 2/3 preostali etažni lastnini.
Kdo plača stroške galerij
Za nekatere priljubljene stavbe, zgrajene do dvajsetega stoletja, je značilen dolg skupni prehod s pogledom na notranje dvorišče , ki omogoča dostop do več stanovanj v istem nadstropju. To so tako imenovane "balkonske hiše" ali "hiše z ograjo". Obstajajo dve smernici za razčlenitev stroškov vzdrževanja za te posebne odlomke. Prva, ki je danes razširjena, šteje balkone za skupne dele, pri čemer imajo običajne in izredne stroške etažne lastnine, ki jih uporabljajo (četudi le potencialno). Enako velja za vzdrževanje krova in parapeta.
Druga usmeritev, ki je precej zastarela, enači balkone s stopnicami in se nanaša na stavek sodišča v Milanu (16. oktober 1988, št. 12061), ki je opazilo, kako so stroški obnove navpičnih elementov (fronte, ograje itd.), kot sestavni deli fasade, bi nosile vse etažne lastnine (ki plačujejo sorazmerno s svojimi tisočinkami), medtem ko bi za prestrukturiranje tal veljal člen 1124 Civilnega zakonika, stroške vzdrževanja pa bi imeli lastniki nepremičninskih enot, za katere galerije služijo. Relativni izdatki se med njimi - po zakonu - delijo polovico glede na vrednost posameznih nepremičninskih enot, drugo polovico pa izključno sorazmerno z višino vsakega nadstropja nad tlemi.
Kaj je dovoljeno početi na balkonu
Izstopajoči balkoni kot podaljšek stanovanja veljajo za izključno lastnino in posledično lahko etažni lastnik z njimi razpolaga, kot se mu zdi primerno, brez potrebnega soglasja skupščine. Vendar člen 1122 civilnega zakonika določa, da ni mogoče izvajati del, ki povzročajo škodo na skupnih delih, torej škodujejo stabilnosti, varnosti ali arhitekturni dekoraciji stavbe.
To na primer pomeni, da bi lahko v nekdanji zgradbi prepovedali namestitev tende, saj bi spremenili dekor stavbe. Enako velja za namestitev televizijske posode ali klimatske naprave.Drugo vprašanje, ki lahko privede do spora med etažno lastnino, se nanaša na možnost ali ne priprave žara na balkonu. V tej točki člen 844 Civilnega zakonika določa, da "lastnik sklada ne more preprečiti emisije dima ali toplote, hlapov, hrupa, tresenja in podobnega razmnoževanja iz sosedovega sklada, če ne presega normalno prenašanje, tudi glede na stanje krajev ». Kar zadeva hrup, obstajajo tudi omejitve za emisije in izdihe dima, ki jih sodnik oceni za vsak primer posebej. Pred kratkim je kasacijsko sodišče (obsodba 20. junija 2022-2023, št. 15246) primerjalo žar (v tem konkretnem primeru je bila fiksna konstrukcija, zgrajena na zasebnem dvorišču) s pečico,ob uporabi pravil, ki jih narekuje člen 890 Civilnega zakonika, v skladu s katerimi je za ureditev dela obvezno upoštevati "… razdalje, določene s predpisi, in v nasprotnem primeru tiste, potrebne za zaščito sosednjih skladov pred kakršno koli škodo na trdnosti, zdravju in varnost ". Končno, kar zadevalonci in posode na okenski polici , predpisi o etažni lastnini to dovoljujejo, etažna lastnina jih lahko zagotovo postavi, pri čemer je vedno pozoren, da ne vpliva na arhitekturno dekoracijo ali stabilnost same okenske police. Poleg tega je treba preveriti, da občinska uredba ne prepoveduje: lahko bi jih šteli za potencialne nevarnosti za pešce, ki gredo spodaj. Seveda bi bil lastnik etažne lastnine, če bi plantažer pripustil in udaril nekaj ali še huje osebo, pod civilnim in kazenskim profilom.
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it
Povzeto po številki časopisa Cose di Casa iz februarja 2022-2023
Uredniki vam svetujejo, da berete, lahko tudi berete:
- Zeleni bonus 2022-2023 za izdelavo čudovitih vrtov in teras
-
Balkon, terasa, vrt: kako urediti zunanje prostore
- Kako narediti škatlo za rože