Uredba o etažni lastnini (ali skupščini) je dejanje, s katerim vsaka etažna lastnina narekuje pravila svojega delovanja. Ta dokument se zlasti ukvarja z določitvijo določb glede nalog uprave, uporabe skupnih stvari, porazdelitve stroškov ter pravic in obveznosti vsake etažne lastnine na skupnih delih. Tovrstna ureditev je torej zelo podobna pogodbi , razlikuje pa se predvsem v tem, da čeprav je za pogodbo potreben podpis vseh strank, je slednjo mogoče odobriti tudi samo z večino udeležencev intervenientov pod pogojem da imajo ti vsaj polovico tisočinke stavbe.
Lahko pa obstaja tudi druga vrsta predpisov za poseganje v življenje stavbe in njenih prebivalcev , in sicer pogodbena . To je v praksi akt, ki je sestavljen, ko etažna lastnina še ne obstaja in se zato imenuje tudi "zunanja" uredba ali natančneje uredba "zunanjega izvora". To je dejanje, s katerim gradbenik ali edini lastnik celotne stavbe, preden začne prodajati posamezne nepremičninske enote, narekuje pravila obratovanja stavbe. Na primer za identifikacijo in seznam skupnih delov, razčlenitev stroškov, tabele tisočih vrednosti, po katerih je treba to razčlenitev izvesti, in druge določbe, ki se nanašajo na življenjsko dobo etažne lastnine.
Temeljna značilnost je, da ta ureditev , čeprav ni sprejeta med skupščino, ampak v začasno ločenih trenutkih med njimi, vedno doseže soglasje. Zato lahko vsebuje bolj smiselne in močnejše omejitve od tiste, ki jo odobri večina , skupinskega izvora.
Vendar pa lahko podobno kot pogodbena uredba tudi uredba o skupščini, ki je soglasno sprejeta, prevrne položaj in posreduje pri urejanju celo občutljivih sektorjev: pomislite na prepoved dajanja stanovanja v najem komercialnim dejavnostim in na obešanje oblačil zunaj okno. Čeprav so na splošno predpisi o montaži namenjeni upravljanju le skupnih delov in ne stanovanjskih enot , ki so del posamezne lastnine, lahko samoomejevanje, ki so ga odobrili vsi lastniki različnih stanovanj, ki sestavljajo stavbo, upraviči sicer nemogoče omejitve. se naloži naknadno.
V tem članku preučimo zdaj predpise o skupščinah delničarjev, medtem ko bomo v prihodnji razpravi obravnavali pogodbeni.
Uredba mora biti oblikovana v etažni lastnini, ko je število etažnih stavb (izključne lastnosti) večje od deset , v skladu z določbami prvega odstavka 1138. člena Civilnega zakonika. Zato se sklicuje na subjektivni element lastnikov in ne na objektivni element frakcij, na katere je razdeljena etažna lastnina, pri čemer se izhaja iz načela, da je potreba po pravilih povezana s številom ljudi, ki jih je treba upravljati. Pod to številko je uredbo še mogoče pripraviti, vendar ni obvezna.
Organ, ki je upravičen do oblikovanja uredbe, je skupščina etažne lastnine (brez poseganja v možnost, ki jo ima glava vsake etažne lastnine, da prevzame pobudo).
Večina potrebna za montažo na prvi poziv je večina prisotnih, ki predstavljajo vsaj polovico vrednosti stavbe: je bolje, da ga potrdi s to večino, ker če je odobrena na drugi klic z nižjo večino, da bi bilo mogoče "izpodbijati", ki ga nasprotnimi udeleženci in v tridesetih dneh ni bil sprejet v resoluciji o odobritvi.
Ko so predpisi o skupščinah delničarjev odobreni, so notranji zakon etažne lastnine, zato kdor vanje vstopi, samodejno zanj velja le zato, ker je postal etažna lastnina: imajo zgolj "poslovodsko" vsebino v mejah zadev, ki jih določa zakon, predpisi skupščine delničarjev zavezujejo vse udeležence " sedanji ", vključno z nestrpnimi, vzdržanimi in odsotnimi ter" bodočimi "udeleženci, tj. tistimi, ki bodo del etažne lastnine (dediči in pravni nasledniki).
Vsebina uredbe o etažni lastnini, ki jo je sprejela večina, je omejena na področje uporabe člena. 1138 civilnega zakonika. Zlasti zadnji odstavek zakona prepoveduje uredbi omejevanje pravic etažne lastnine , vključno s pravicami do ekskluzivnih nepremičnin in zaščito hišnih živali. Predpisi o skupščinah delničarjev ne morejo prepovedati posedovanja ali posedovanja hišnih ljubljenčkov , saj za ta sektor veljajo pogodbene določbe s soglasnim soglasjem etažne lastnine, saj gre za pravice na ekskluzivnih nepremičninah.
Glede meril, ki jih je treba upoštevati za pravilno razlago pravil skupščine, so odvisna od pravne narave samih predpisov. Najpomembnejša vprašanja, ki so se pojavila v pravnem okviru, v zvezi z razlago predpisov, se v bistvu nanašajo na branje klavzul, ki omejujejo pravice do uživanja in razpolaganja z izključnimi lastnostmi posamezne etažne lastnine, vprašanja, ki pa so prepuščena disciplini pogodbeni predpisi in predpisi, ki ne izpolnjujejo pogojev.
Končno, glede vsebine lahko predpisi o skupščinah delničarjev vsebujejo samo pravila, ki urejajo uporabo in načine uživanja skupnih stvari / storitev / objektov; Predpisi o skupščini morajo vsebovati tudi pravila o razdelitvi stroškov glede na pravice in obveznosti vsake etažne lastnine; predpisi o montaži morajo nato vsebovati pravila za zaščito dekorja stavbe ; nazadnje morajo predpisi o skupščinah delničarjev vsebovati pravila, ki se nanašajo na "upravo" : ta kategorija vključuje klavzule, ki se nanašajo na postavo direktorja , čas in kraj sklica ter načine komuniciranja,delovanje skupščine z glasovalnim sistemom , zastopanje v skupščini, pooblastila slednjega, imenovanje predsednika in sekretarja, ustanovitev dodatnih upravnih in nadzornih organov, sestavljanje in vodenje zapisnikov, vzdrževanje skupnih delov, zavarovanje zgradb, najemne pogodbe in pogodbe o zaposlitvi za zaposlene, usposabljanje in priprava proračuna ter končno stanje, vodenje evidenc, potrebnih za administrativno in računovodsko vodenje, ustanovitev kakršnih koli skladov, časi zbiranja prispevkov, časi rastlin in tako naprej.
Pravilnik o skupščini delničarjev lahko spremeni, dopolni ali delno razveljavi skupščina delničarjev, pri čemer je potrebna večina za njegovo odobritev.