V etažni lastnini je poleg ureditve skupščine lahko tudi tako imenovana pogodbena uredba , akt, ki je sestavljen, ko etažna lastnina še ne obstaja , in se zato imenuje tudi "zunanja" uredba ali natančneje uredba "Zunanji izvor".
Graditelj ali edini lastnik celotne stavbe , preden se začne prodajati posamezne nepremičninske enote, pripravlja predpise Etažnonarekuje pravila za identifikacijo in naštevanje skupnih delov, razporeditev stroškov, tabele tisočih vrednosti, po katerih se mora ta razdelitev izvajati, in druge določbe, ki se nanašajo na življenjsko dobo etažne lastnine. S prodajo posameznih nepremičninskih enot se v vsaki posamezni pogodbi o prevajanju vsak kupec izjavi, da sprejema klavzule iz uredbe, ki slednji v bistvu podeljuje zahteve stvarne pogodbe, kot je znana in sprejeta v druge klavzule iz prodajne pogodbe.
Glede na poseben način nastanka ni potrebna nadaljnja odobritev skupščine, saj po nakupu vseh kupcev posameznih nepremičnin, ki imajo del etažne stavbe (ne le stanovanj, ampak tudi kleti, garaže itd.), uredba de quo postane učinkovita in zavezujoča za vse in postane del vsebine posameznih aktov po razmerju.
Posebnost pogodbenih predpisov in z nekaterimi pridržki, tistih, ki so potrjeni na skupščini delničarjev, ki jih je soglasno vseh udeležencev v kondominij najprej je v tem, da lahko veljavno vsebujejo klavzule, ki omejujejo pravice posameznih kondominij.na skupnih delih in na istih ekskluzivnih nepremičninah, namembne prepovedi nepremičninskih enot ali lastniške rezerve in na splošno določbe, ki jih morajo vsi kupci z veljavnostjo in izvršljivostjo sprejeti z omejitvijo pravic, ki jih običajno dolguje lastnik. etažne lastnine. Določbe pogodbe o etažni lastnini so za kupce posameznih stanovanj zavezujoče ne glede na prepis, saj zadostuje, da se je v kupoprodajnem dokumentu sklicevalo na uredbo o etažni lastnini, ki pa, čeprav ni materialno vstavljena, velja za znano in sprejeto na podlagi odpoklica ali navedbe v pogodbi.
Opozoriti je treba tudi, da določba čl. 1138, zadnji odstavek, civilnega zakonika, po katerem predpisi o etažni lastnini na noben način ne morejo ogroziti pravic etažne lastnine, se nanaša na predpise, ki jih je odobrila večina, ne pa tudi na tiste, ki jih odobrijo vse etažne lastnine, ki se z navedeno pogodbeno vrednostjo vsekakor lahko vsebujejo omejitve pravic etažne lastnine tako na skupnem kot na individualnem blagu. V vsakem primeru lahko pravila uredbe o etažni lastnini, ki imajo pogodbeno naravo, odstopajo ali dopolnjujejo pravno disciplino (Cass. Civ., Oddelek II, 6. oktober 1999, št. 11121).
Bolje rečeno, v okviru pogodbenih predpisov (tako zunanjega kot notranjega izvora) je treba ločiti klavzule s tipično "regulativno" vsebino, namenjene urejanju ohranjanja, uporabe in uživanja skupnih delov, pa tudi pripravi ter uporaba skupnih storitev in klavzul "pogodbene" narave, ki vplivajo na uporabnost in namen izključnih delov ali ki vključujejo omejitve lastninske pravice posameznikov nad skupnimi stvarmi.
Kar zadeva vsebino, so klavzule, ki se najpogosteje pojavljajo v predpisih zunanjega izvora, tiste, ki se nanašajo na delitev stroškov (klavzula o popolni ali delni oprostitvi prispevka k odhodkom, delitvi stroškov na enake dele itd.; Klavzule, ki vsebujejo prepovedi ali omejitve uporabe ali cilj ekskluzivnih nepremičnin ali skupnih delov).
Intuitivno je, da uredba o etažni lastnini ne more imeti statične in nespremenljive vsebine , zato se lahko sčasoma spreminja glede na nove interese upravljanja (pomislite na nakup območja, ki ga je treba urediti, ali tehnološke inovacije, ki povečujejo skupno dediščino.
Če je pogodbena ureditev omejitev …
Pogodbena ureditev je lahko vir splošnih ali posebnih omejitev za posamezne etažne lastnine glede uporabe nepremičnin v izključni lastnini; redkejši je primer, v katerem ista uredba predvideva razširitev pravic, ki jih imajo vsi. V zvezi s tem je bilo pojasnjeno, da lahko nastanejo omejitve pooblastil etažne lastnine in njihovih pravic na posameznih sredstvih, katerih namen je zagotoviti potrebe po sožitju, tako da uveljavljanje lastninske pravice ne povzroča neprijetnosti in sitnosti za druge. s predpisom, ki so ga odobrili vsi udeleženci, saj je ta s pogodbeno vrednostjo veljaven in veljaven s privolitvijo zainteresiranih strani, pod pogojem, da je izražen v zahtevani obliki glede na naravo vsake zastarane omejitve, dajatve ali služnosti.Sklicuje se predvsem na tiste klavzule, ki lastnikom prepovedujejo, da stanovanja ali prostore izključne lastnine dodelijo izvajanju določenih dejavnosti ali da jih uporabljajo za določene oblike uporabe, ker se štejejo za nevarne za etažno lastnino ali v vsakem primeru vir motenj. ali neprijetnosti za skupnost (na primer prepoved dodelitve nepremičninskih enot podjetjem, zdravstvenim pisarnam, strokovnim pisarnam, podjetjem, nočitev z zajtrkom, pokojninam).ali v vsakem primeru vir motenj ali neprijetnosti za skupnost (na primer prepoved dodelitve nepremičninskih enot podjetjem, zdravstvenim pisarnam, strokovnim pisarnam, podjetjem, nočitev z zajtrkom, pokojninami).ali v vsakem primeru vir motenj ali neprijetnosti za skupnost (na primer prepoved dodelitve nepremičninskih enot podjetjem, zdravstvenim pisarnam, strokovnim pisarnam, podjetjem, nočitev z zajtrkom, pokojninami).
Poleg tega, ker ni nobenih določb javnega reda, ki bi po svoji naravi obvezno prepovedale vključitev takšnih omejevalnih pravil v predpise, je v celoti dolžan duhu in črki načel, ki urejajo etažno lastnino, za obvezno funkcijo zagotoviti dobro uporabo in uživanje skupne stvari, uvesti vanje omejitve in omejitve istih posameznih lastnosti kot rezultat usklajene določitve upravičencev, potrebnih za doseganje čim bolj priročne in donosne uporabe skupnih stvari z najmanjšo škodo zanje, pa tudi za čim boljše uživanje pripomočkov, povezanih z ekskluzivnimi lastnostmi.
Zato so določbe pogodbe o etažni lastnini pogodbene narave , ki lahko naložijo omejitve pooblastilom in sposobnostim etažne lastnine na delih njihove izključne lastnine, če so jasno in izrecno določene, zavezujoče za kupce posameznih stanovanj, če prepisu, se je v kupoprodajni pogodbi sklicevalo na uredbo o etažni lastnini, ki pa je - čeprav ni materialno vstavljena - treba šteti za znano ali sprejeto na podlagi sklicevanja ali omenjanja v pogodbi.