Veliko je Italijanov, ki se odločijo za najem stanovanja, v katerem bodo preživeli poletje . Priložnost tudi za lastnike nepremičnin, ki lahko z najemom drugega doma celo za kratek čas izterjajo vsaj del plačanega zneska med davki in različnimi stroški vzdrževanja nepremičnine. Kakšna pa je pogodba, ki jo je treba podpisati? Ali je treba upoštevati posebne obveznosti za tiste, ki najemajo in tiste, ki najemajo počitniško hišo? Kakšne davke je treba plačati? Poskušamo odgovoriti na najpogostejše dvome.
Za tiste, ki se odločijo za najem hiše za poletne počitnice, je prvi korak očitno najti stanovanje, ki ustreza njihovim potrebam. Dandanes je najpogosteje uporabljeno sredstvo za iskanje idealne počitniške hiše internet, kjer obstaja veliko spletnih strani, namenjenih turističnim najemom, kjer si lahko za vsak oglas ogledate fotografije, opis notranjosti in zunanjosti, pohištva in naprav, lokacije in najemnine, z neposrednim stikom z lastnikom. Pri izbiri hiše, ki je primerna za vas, je nujno natančno prebrati pogodbo, ki jo mora lastnik poslati. Glede na obdobje bivanja lahko uporabimo tri vrste najemnih pogodb za turistične namene:
• dolg turistični najem (tako imenovana pogodba o počitniški hiši ali pogodba o dopustu), pri kateri je bivanje od 1 do 2-3 mesecev;
• kratek najem turista (pogodba o "kratkih počitnicah"), pri katerem je bivanje krajše, na splošno 10/15 dni do največ meseca
• zelo kratek turistični najem (pogodba s formulo "vikend"), v katerem so počitnice zelo kratke, vikend ali v vsakem primeru nekaj dni.
Regulatorna referenca je civilni zakonik, zlasti iz členov 1571 in nadaljnjih, in ne zakon št. 431 iz leta 1998 o najemih na splošno. To pomeni, da za najem za turistične namene ne veljajo pravila, predvidena za splošni zakup, strankam pa ostane široka diskrecija pri iskanju najprimernejšega dogovora . Zagotovo mora biti v pogodbi posebej naveden turistični namen najema, torej razlogi, zaradi katerih so stranke določile pogodbo. Turistične potrebe so vse tiste, ki se pojavijo ob potovanju ali bivanju zaradi prostega časa, počitnic, zdravljenja, izobraževanja, verskih interesov.
Ne glede na trajanje mora biti pogodba v pisni obliki . To je obveznost v korist najemnika, ki mora prejeti nepremičnino, kot je opisano v pogodbi, pa tudi lastnika, saj se lahko v primeru poškodbe hiše, tatvine ali požara zaščiti pred najemnikom. Pri turističnem najemu, tako za kratkoročno počitniško uporabo kot s formulo "vikend", je treba navesti tudi podrobne določbe glede načinov plačila najemnine (upoštevajte, da je možno plačilo v gotovini do 999 evrov, sicer mora uporabljati sledljive plačilne instrumente, kot so čeki, bančna nakazila), kakršno koli varščino in uporabo dodatkov, če obstajajo, na primer parkirišče ali klet.Varščina je običajno enaka 30% najemnine in predstavlja prvi korak pri rezervaciji počitniške hiše. Poleg tega je v pogodbi lahko navedena pavšalna poraba plina, električne energije in vode , ki jo je mogoče plačati neposredno v najemnini ali ločeno, odvisno od pogodbe. Pogodba mora biti opremljena tudi z APE, certifikatom o energijski učinkovitosti.
Če je lastnik dolžan nepremičnino dostaviti v dobrem vzdrževalnem stanju z vsemi značilnostmi, navedenimi v pogodbi, ga mora kdorkoli oddati v najem in je odgovoren za morebitno škodo . pojavijo. Nasvet je torej, da pred podpisom pogodbe pri lastniku preverite stanje nepremičnine, pohištvo in funkcionalnost naprav v hiši. Poleg tega mora najemnik upoštevati uredbo o etažni lastnini, če ta obstaja, in vsa pravila civilnega življenja. Pse, mačke in hišne ljubljenčke lahko vzamete na dopust le, če to v pogodbi ni izrecno prepovedano.
Če upoštevamo fiskalne vidike, mora biti na pogodbi žig 16 evrov na vsake 4 napisane strani in v vsakem primeru na največ 100 vrstic. Če najem presega 30 dni, tako kot v primeru kratkoročne pogodbe in pogodbe za počitnice (ne v pogodbi s formulo "vikend"), jo mora najemodajalec prijaviti pri teritorialnem uradu agencije za prihodke, v roku 30 dni od določitve oz. od začetka najema. Lastnik nepremičnine se lahko obrne neposredno na teritorialni urad Agencije in izpolni obrazec RLI ali pa za to najame strokovnjaka.
Davek ob registraciji in tudi Kolek ni treba plačati, če lastnik premoženja v najem kot turistične odloči za drugačno ureditev suhe kupona za najemnine, tj plača nadomestni davek od dohodnine in dodatnih davčnih stopenj 21%, ker prejeta najemnina predstavlja dohodek, ki ga je treba v davčnem obračunu prijaviti za dohodnino. Če upoštevamo zgolj davčne vidike z vidika lastnika nepremičnine, za najem počitniške hiše niti ni treba prijaviti DDV. To je zato, ker je dejavnost občasna, določeno število dni v letu.
Lastnik mora izpolniti še eno zelo pomembno obveznost, to je, da se v 48 urah po izročitvi nepremičnine javi lokalnemu organu javne varnosti . Sporočilo, znano tudi kot „poročilo o boju proti terorizmu“, ki ga je treba sestaviti na podlagi posebnih obrazcev, ki jih najdete na spletni strani državne policije (www.poliziadistato.it), in jih dostaviti osebno ali poslati s priporočenim pismom s povratnico. Po podpisu pogodbe in oddaji nepremičnine ostane le še vstop v hišo in uživanje na zasluženih počitnicah.