Vsebina obdelana
- Alternative hipoteki za nakup hiše
- Najemnina za nakup
- Najemnina za nakup
- Najem stanovanja
- Pogodba o lizingu stanovanja
- Prodaja z ohranitvijo lastninske pravice
- Kupoprodajna pogodba z ohranitvijo lastninske pravice
Če iščete alternative hipoteki za nakup hiše, se je v zadnjih letih odprlo nekaj novih možnosti. Pogodba o najemnini za nakup je bila na primer uvedena z zakonskim odlokom z dne 12. septembra 2022-2023, bolj znanim kot Sblocca Italia. Orodje, kot ga opisuje čl. 23, zadeva "pogodbe, razen finančnega najema, ki predvidevajo takojšnjo koncesijo za uživanje nepremičnine, s pravico najemnika, da jo kupi v določenem roku, pri čemer del najemnine, naveden v pogodbi, pripiše nadomestilu za prenos".
Alternative hipoteki za nakup hiše
Med nadomestnimi možnostmi hipoteke najdemo tudi tako imenovani najem stanovanj , ki ga namesto tega ureja zakon o stabilnosti iz leta 2022-2023. Odstavek 76 člena 1 zakona določa, da se "s pogodbo o finančnem zakupu nepremičnine, ki se bo uporabljala kot glavno prebivališče, banka ali finančni posrednik (…) zaveže, da bo nepremičnino kupil ali dal zgraditi po lastni izbiri in v skladu z navodili uporabnika (…) in ga za določen čas da na voljo za določeno plačilo, ki upošteva nakupno ali gradbeno ceno in trajanje pogodbe. Po izteku pogodbe ima uporabnik pravico do nakupa lastništva sredstva po vnaprej določeni ceni. " Prodajo z rezervo namesto tega ureja čl. 1523 civilnega zakonika.
- Najemnina za nakup : plačate najemnino in nato kupite hišo
- Najem stanovanja : predvideva plačilo in ravnovesje. Koristi od davčnih olajšav
- Prodaja z rezervo : hiša se plača na obroke. Lahko pa se odločite, da ga ne boste kupili
Zahvaljujoč obrestnim meram, ki so dosegle zelo nizke odstotke, je bila v zadnjih letih hipoteka potrjena kot najprimernejši finančni instrument za tiste, ki želijo kupiti dom. Vendar bodoči kupci ne razpolagajo vedno z zahtevami bank. Pomislite na primer na par mladih delavcev za določen čas: malo verjetno je, da bo kreditna institucija sprejela vlogo za posojilo in za začetek postopka bo potrebno posredovanje poroka, običajno enega od staršev. . Enako velja za številne mlade, ki so odprli številko za DDV: le redki imajo zadostna jamstva za odvzem hipoteke, mnogi pa se morajo le vrniti na formulo najemnine.Prekarnost v delovnem svetu je tako institucije spodbudila k razmišljanju o novih oblikah pogodb za nakup glavnega stanovanja. Najbolj zanimive alternative hipoteki so najemnina za nakup, dobesedno »najem v last« in najem stanovanja. Prva je namenjena tistim, ki začnejo iz nič in ne morejo računati na prihranek. Drugi pa je namenjen mlajšim od 35 let zaradi davčnih olajšav, namenjenih tistim, ki spadajo v to starostno skupino. Končno obstaja še tretja možnost: prodaja z rezervo, ki vam omogoča, da hišo sčasoma takoj plačate na obroke.Prva je namenjena tistim, ki začnejo iz nič in ne morejo računati na prihranek. Drugi pa je namenjen mlajšim od 35 let zaradi davčnih olajšav, namenjenih tistim, ki spadajo v to starostno skupino. Končno obstaja še tretja možnost: prodaja z rezervo, ki vam omogoča, da hišo sčasoma takoj uporabite, občasno pa plačate stroške.Prva je namenjena tistim, ki začnejo iz nič in ne morejo računati na prihranek. Drugi pa je namenjen mlajšim od 35 let zaradi davčnih olajšav, namenjenih tistim, ki spadajo v to starostno skupino. Končno obstaja še tretja možnost: prodaja z rezervo, ki vam omogoča, da hišo sčasoma takoj uporabite, občasno pa plačate stroške.
Prava izbira : bistvene razlike se nanašajo na vrste subjektov, ki lahko sklepajo takšne pogodbe, predvsem pa na pogoje odpovedi. Če želite poglobljeno spoznati vse vidike treh prodajnih formul, je priporočljivo poiskati spletno stran www.notariato.it v posebnih oddelkih.
Najemnina za nakup
Združuje predhodno prodajo in najemno pogodbo. Lastnik nastanitve po sklenitvi pogodbe nepremičnino takoj da na razpolago v zameno za plačilo mesečne pristojbine, ki je sestavljena iz dveh delov: prvi je povezan z uporabo in uživanjem nepremičnine; druga predstavlja predujem pri končni prodajni ceni (dogovorjena na začetku), če se uporabnik po največ desetih letih odloči, da jo bo unovčil. Nasprotno, če se najemnik odloči, da nepremičnine ne bo kupil, mu bodo tisti deli najemnin, plačani za predujem za odkup, še vedno vrnjeni. Pogodba velja tudi za garaže ali kmetijska zemljišča. Stroške prepisa in kupoprodajne pogodbe krije kupec, medtem ko mora lastnik v času trajanja pogodbe plačati izredno delo.Stroški običajnega vzdrževanja bremenijo najemnika, razen če sporazum ne določa drugače.
✓ je primeren za tiste, ki nimajo dostopa do bančnega kredita
✓ mora biti prepisan v registre nepremičnin
✓ traja največ 10 let
✓ predvideva, da stroške prepisa in prodajnega
akta nosi kupec
✓ ne zavezuje kupec unovčiti sredstvo
✓ nadaljuje tudi v primeru stečaja lastnika
Najem stanovanja
Z začetkom veljavnosti zakona o stabilnosti iz leta 2022-2023 je bila pogodba razširjena na vse državljane, ki želijo kupiti svoj prvi dom, zlasti na mlade do 35 let. Dogovor določa, da lastnino, ki jo izbere uporabnik, kupi lizinška družba. Podjetje in bodoči kupec skleneta pogodbo o finančnem zakupu (največ 30 let), ki predvideva plačilo predujma in mesečno plačilo provizije. Po koncu pogodbe ima uporabnik možnost odkupiti nastanitev s plačilom celotnega prvotno dogovorjenega zneska, razen že plačanih pristojbin. V primeru neizkoriščanja uporabnik ne dobi ničesar nazaj. Poleg tega lizing kot hipoteka zahteva določena jamstva in predvsem začetni predujem. Prednosti,zlasti za mlajše od 35 let, ki imajo dohodek, ki ne presega 55 tisoč evrov, zadevajo možnost pridobitve davčne olajšave v višini 19% na mesečne plačane provizije (do 8 tisoč evrov na leto) in na končno odkupno ceno nepremičnine do na 20 tisoč evrov. Za starejše od 35 let pa je 19-odstotni odbitek pristojbin omejen na 4 tisoč evrov na leto, končni odkup pa se izračuna na največ 10 tisoč evrov. Poleg tega obstaja možnost ustavitve plačila honorarjev za celo leto, vendar le v primeru dokazane izgube službe.19-odstotni odbitek za provizije je omejen na 4 tisoč evrov na leto, končni odkup pa se izračuna na največ 10 tisoč evrov. Poleg tega obstaja možnost ustavitve plačila honorarjev za celo leto, vendar le v primeru dokazane izgube službe.19-odstotni odbitek za provizije je omejen na 4 tisoč evrov na leto, končni odkup pa se izračuna na največ 10 tisoč evrov. Poleg tega obstaja možnost ustavitve plačila honorarjev za celo leto, vendar le v primeru dokazane izgube službe.
Pogodba o lizingu stanovanja
✓ je še posebej ugodno za mlajše od 35 let.
✓ ima največ 30 let; predvideva neobvezni odkup
✓ se nadaljuje tudi v primeru stečaja gradbenika
✓ se lahko prenese na drugo osebo
✓ znižana uporaba 1,5% davka ob registraciji
✓ če se plačila prekinejo, se nepremičnina vrne na lastnik
Prodaja z ohranitvijo lastninske pravice
Sestoji iz določitve pogodbe med zasebniki, na podlagi katere je nepremičnina takoj "na voljo" kupcu, ki pa lastništva ne pridobi. Slednji ima možnost plačati končno ceno sredstva na obroke, ki medtem ostane v lasti prodajalca. Sporazum določa, da se kupec, medtem ko čaka na plačilo zadnjega obroka in pridobi nastanitev, sooči s stroški vzdrževanja, neposredni in lokalni davki pa ostajajo v pristojnosti lastnika. V primeru odpovedi pogodbe mora prodajalec najemniku vrniti plačane obroke, lahko pa pridobi pošteno odškodnino za uporabo premoženja in odškodnino.
✓ primeren je za tiste, ki nimajo odhajajočega kapitala
✓ lastnik postanete šele poravnavi
✓ stroške vzdrževanja nosi kupec
Zakon Odlok 12/9/2022-2023 št. 133 - čl. 23 se nanaša na „Pravila, ki urejajo najemne pogodbe glede na nadaljnjo prodajo nepremičnin“. Označuje,
da morajo biti pogodbe, ki niso finančni najemi in predvidevajo takojšnjo koncesijo za uživanje nepremičnine, s pravico, da jo najemnik kupi v določenem roku, pri čemer mora biti del najemnine, naveden v pogodbi, pripisati nadomestilu za prenos, prepisati v registre nepremičnine po čl. 2645-bis civilnega zakonika.
Zakon 28.12.2022-2023 št. 208 (zakon o stabilnosti iz leta 2022-2023)
čl. V 1. odstavku 76 je določeno, da "s pogodbo o finančnem zakupu nepremičnine za glavno prebivališče banka (ali finančni posrednik, vpisan v register v skladu s 106. členom konsolidiranega zakona o bančništvu in kreditni zakonodaji) se zaveže, da bo kupil ali zgradil nepremičnino po lastni izbiri in v skladu z navodili uporabnika, ki prevzame vsa tveganja, vključno s poslabšanjem, in ga da na razpolago za določen čas. "