- Naš strokovnjak, odvetnik Stefano Gorla ([email protected]) odgovarja na vprašanja bralcev o hiši
Vprašanje Alex : Moral bi prodati nepremičnino in kupcu izdati energetsko izkaznico . Električni sistem sega v leto 1991. Ali bi ga moral prenoviti in prilagoditi novim standardom, da bi pridobil certifikat?
Odgovori: Zakon 90/2013 je določil obveznost pod kaznijo ničnosti priložiti energetsko izkaznico stavbe k prodajnim pogodbam. Ta dokument lahko na stroške prodajalca zahteva kvalificiran strokovnjak (na primer inženir), ki mora opisati stanje sistemov v pogojih, v katerih se nahajajo, da lahko potencialni kupec oceni ugodnost posla. Če sistemi dejansko niso v skladu z zakonodajo, mora kupec zagotoviti lastne stroške, da doseže izvedljivost prostorov. Po drugi strani pa prodajalec ni dolžan upoštevati določenih standardov, saj je skladnost z nekaterimi standardi predvidena le za novogradnje (od leta 2008) ali večje prenove.
Vprašanje Maura M .: Lani sem kupil hišo od gradbenika v skladu s PEC *, odobrenim leta 2013. Trenutno sta zgrajeni dve enoti in živimo povezani z dvoriščnimi števci. V aktu smo določili, da je za dela in stroške odgovoren proizvajalec, vendar ne nadaljuje. Kaj pravi zakon in kakšni so časovni roki?
Odgovori: Zasebna gradbena podjetja imajo pravico sklepati sporazume o gradnji nepremičninskih kompleksov na površinah, ki jih dajo na voljo lokalni javni organi. Stranki v razmerju sta izključno gradbenik in javna uprava, medtem ko se kupci nepremičnin štejejo za tretje osebe. Posledično je v primeru nedejavnosti gradbenika ali izvedbe del neobdelano le Občina upravičena ukrepati za pravilno izpolnitev s strani zasebnika ali, če je to mogoče, za odvzem koncesije v prednost, izdana proizvajalcu, ki ne izpolnjuje obveznosti. Kljub temu lahko tretje osebe, kot so kupci stavb, ukrepajo proti gradbeniku za odškodnino za nepogodbeno škodo, ki je posledica neizpolnitve ali zamude. O tem,treba je opozoriti, da mora proizvajalec upoštevati roke, predpisane s sporazumom, ki ga je podpisal z občino.
Enzovo vprašanje : Kupim hišo in nameravam nekaj prenoviti, vključno s: popolno prenovo kopalnice, novimi tlemi, dodatkom nove električne vtičnice. Skupaj s tem bom moral postaviti tudi notranjo ločilno steno, da ustvarim novo sobo z novo katastrsko posodobitvijo. Rad bi opravil vse postopke, potrebne za izkoriščanje dodatka za prestrukturiranje. Zdaj bi rad vedel, kakšne obveznosti imam in ali bi moral imeti arhitekta? Kakšno izjavo moram dati CIA, DIA, SCIA…? Kdaj je potrebno varnostno usklajevanje?
Odgovori: V skladu z veljavnimi gradbenimi predpisi zgolj obveščanje o začetku dejavnosti (CIA) zadošča za običajne vzdrževalne posege, ki ne vključujejo novosti stavbe, zahteva pa se overjeno obvestilo o začetku dejavnosti (SCIA, ki je nadomestil DIA, čeprav ga je lokalna oblast še vedno zahtevala) s kvalificiranim tehnikom za obnovo in integracijo obstoječih struktur ali, v primeru "težkih" prenov, gradbeno dovoljenje . V prisotnosti več podjetij, ki sodelujejo pri obnovitvenih delih, bo imenovan varnostni koordinator, z izjemo zasebnih posegov, manjših od 100.000,00 EUR, za katere gradbena dovoljenja niso potrebna.
Vprašanje Alda : Živim v 1. nadstropju stavbe, sestavljene iz 4 etažnih stanovanj v 2 nadstropjih. Moje stanovanje ima kotno izpostavljenost in je sestavljeno iz 4 lož globine približno 40 cm. Kondominij v 2. nadstropju ima lože standardne velikosti in zahteva, da so stroški na moj račun. Vprašanje je naslednje: kdo je odgovoren za vzdrževanje lože nad mojim stanovanjem, pri čemer upoštevam, da na spodnji strani balkona v 2. nadstropju nimam zaves ali česar koli drugega?
Odgovori: Glede na dobro uveljavljeno sodno usmeritev pri razdeljevanju stroškov obnove terase na loži ne moremo prezreti temeljne funkcije pokrivanja tal spodaj. Iz tega razloga čl. 1125 kubičnih metrov na temo podstrešja, v skladu s katerim naj bi bili stroški 50-odstotno razdeljeni med lastnika, pri čemer je za talno oblogo odgovoren lastnik zgornjega nadstropja, za omet, barvo in dekoracijo pa lastnik spodnjega nadstropja stropa.
* Kratica PEC označuje dogovorjeni načrt gradnje, ki ga lahko zasebni gradbeniki skupaj z občinami določijo za gradnjo stanovanjskih kompleksov na območjih, ki se prodajajo tudi brezplačno po zaključku urbanizacijskih del. Za gradbenika veljajo omejitve, ki jih predvideva sama konvencija, v primeru neskladnosti z načini in časom izvedbe pa lahko občina prekliče prvotno podeljene koncesije. Iz tega razloga kupec, ki naj bi plačal ugodno ceno, ker gre za javno stanovanje (čeprav z dogovorom), ne more uveljavljati neizpolnjevanja dogovorov, ki zadevajo samo Gradbenika in Občino, lahko pa očitno zaprosi za škodo.