Naš strokovnjak, odvetnik Stefano Gorla ([email protected]) odgovarja na vprašanja bralcev o hiši
Vprašanje Daria : Sem lastnik stanovanja, ki je v 50-odstotni lasti moje žene in bi ga radi najeli. Nepremičnina se nahaja v mestu Anagni (FR) in ker je ta občina glede na zadnjo resolucijo CIPE iz leta 2004 razvrščena kot visokonapetostna stanovanja, bi jo radi oddali v dogovorjeno plačilo, da izkoristimo nedavne davčne ugodnosti s suhim kuponom.(Irpef v višini 10-15% pogodbenega zneska, brez znamk in davkov ob registraciji itd.). Vendar se občina ni držala nobenega teritorialnega sporazuma o najemu po dogovorjeni stopnji, vendar sem vedel, da lahko to obliko pogodbe še vedno podpišemo in upoštevamo sporazume, podpisane "v najbližji demografsko homogeni občini", tudi zunaj regije (medresorski odlok 14 / 07/2004). Uspelo mi je najti dogovore sosednjih občin Valmontone in Lariano (z manj prebivalci), Frosinone (s približno dvakrat več prebivalcev), Frascati in Gaeta z približno enakim številom prebivalstva. Sosednje občine, ki imajo približno enako število prebivalcev kot Anagni (21.000), na primer Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, še niso podpisale teritorialnih sporazumov.Mislite, da se lahko sklicujem na dogovore manjše občine (na primer Valmontone, ki je cenejša) ali Frascatija (ki ima enako število prebivalcev, vendar je bolj oddaljen od Valmontone)? Želel bi vaše mnenje o tem, predvsem bi rad poiskal ozemeljski dogovor za dogovorjene najemnine, ki bolj ustreza moji zadevi in ki me bo varoval pred kakršnimi koli spori s strani Agencije za prihodke.
Odgovor: Če pogodbe v občinah, ki sodelujejo pri najemih, ne bodo podpisale sporazumno po stopnji, postane opredelitev veljavnih pravil na operativni ravni negotova. Vsekakor bodo tisti, ki izpodbijajo (vključno z davčno upravo), sklicevanje na sporazum namesto na drugega zagotovili dokazilo o domnevni kršitvi s strani lastnika davčnega zavezanca. Pri izbiri pa je priporočljivo upoštevati pogoje homogenosti in bližine, določene z medresorsko uredbo, ki morata sobivati. Zato se je bolje izogniti sklicevanju na sporazume, ki jih je podpisala manjša občina, raje pa na sporazume, ki jih določi najbližja demografsko homogena občina .
Vprašanje Egidio V.: Ali je mogoče zaseči plod užitka na nepremičnini?
Odgovor : V skladu s čl. 555 Zakonika o civilnem postopku, ima lahko cilj zaprtja poleg premoženja tudi nepremičninske pravice, ki vplivajo na sama sredstva. Sodna praksa je zato priznala rubež plodouživanja nepremičnine (ob upoštevanju omejitev prvega doma za družbo Equitalia), pri čemer ugotavlja, da prepovedi prenosa ni, kot to velja za strogo osebne pravice uporabe in prebivanja. Vendar je treba opozoriti, da naj bi omenjena rubeža postala neučinkovita ob koncu plodouživanja, to je običajno ob smrti prisilnega užitkarja, ko se sredstvo vrne v popolno razpoložljivost golega lastnika. V skladu s sodno prakso upnik, ki zaseže plodouživanje, dejansko ne more zahtevati delitve nepremičnine glede na golega lastnika, kot se to zgodi, ko so nepremičnine izključene v solastnini.
Vprašanje Antonelle D.: Pred približno petimi leti sem kupil nepremičnino v Cataniji, v kateri sem živel do pred nekaj meseci in v kateri trenutno prebivam. Zdaj stalno živim izven mesta in želim nepremičnino najeti. Dogovoril sem se že z najemnikom, ki prebivališča ne namerava prenesti na nepremičnino. S čim se soočim v smislu davka in plačila, če prebivam na posestvu?
Odgovor : Da bi izkoristili popuste na prvem domuzadostuje preselitev prebivališča na Občino - torej tudi v drugo tam nastanjeno hišo - v kateri je nepremičnina v 18 mesecih, iz česar je jasno, da ni nobene nezdružljivosti z najemom kupljene nepremičnine, še posebej, če najemnik tega ne stori po drugi strani namerava svoje prebivališče preseliti tja. Primer odbitkov odhodkov za obresti na hipoteko je drugačen, ki predpostavlja dejansko zasedbo nepremičnine s strani lastnika in ki je zato v primeru najema obsojen na izginotje.