Vsebina obdelana
- Nepremičnina je razdeljena
- Prednosti za obe strani
- Katero pravico želite obdržati?
- Uporaba sadja
- Obveznosti lastnika
- Uporaba in dom
- Vzdrževanje
- Izredna popravila
- Glasujte v skupščini etažne lastnine
- Davek in stroški
- Prednosti
- Cena
- Nepremičnino je mogoče prodati
- Plačate lahko na več obrokov
- Kako narediti pravilne izračune
- V Torinu projekt občine
S prodajo golega lastništva nepremičnine se čisto lastništvo nepremičnine prenese na kupca brez pravice uporabe, medtem ko dejanska pravica do uživanja (dejansko sestavljena iz več vidikov, kot bomo videli kasneje) ostaja v korist prodajalca. Golo lastništvo sredstva (na primer nepremičnine) je torej sestavljeno iz "odvzete" lastnine ene ali več stvarnih pravic uživanja, za vnaprej določen čas ali za celotno življenje imetnika ali lastnika teh pravic. Med pogodbenima strankama (prodajalcem in kupcem) se vzpostavi nekakšna obveznica, ki bo trajala skozi čas in bo imela učinke v prihodnosti. Zato je bistveno, da predhodna prodajna pogodba (ki je podpisana pred dokončno in ki jo je treba registrirati) upošteva vse najmanjše podrobnosti -tako da sta obe strani dobro zaščiteni.
Nepremičnina je razdeljena
Naš civilni zakonik vam omogoča, da nepremičnino razdelite na dva dela. Toda pravna možnost ločevanja različnih vrst dejanskih pravic uživanja dobrega od čistega lastništva in različne možne oblike prodaje so v Italiji malo znane in tudi predmet različnih predsodkov.
Prednosti za obe strani
Za tiste, ki kupujejo nepremičnino s to formulo, je korist plačilo nepremičnine po nižji ceni od tržne vrednosti; medtem ko je za tiste, ki prodajajo, prednost takojšen dohodek, obdržati eno ali vse zagotovljene pravice do uživanja.
Katero pravico želite obdržati?
Pravica uporabe, ki je prepuščena prodajalcu, je lahko v celoti ali omejena na uporabo ali stanovanje; za vse življenje ali za pogodbeno določen čas: kdor proda nepremičnino v goli lasti, si lahko (ali za eno ali več določenih oseb) pridrži pravico do plodouživanja, pravice do uporabe ali bivanja. V prvem primeru lahko subjekt živi ali najame nepremičnino z odvzemom najemnine, v drugih primerih pa lahko samo uporablja ali živi v njej in te pravice ne more prenesti na tretje osebe: gre izključno za osebne potrebe. Vse specifikacije bomo videli kasneje.
Dejanske pravice do uživanja, zlasti pa do užitka, so povezane z lastninsko pravico na sredstvu. Naš pravni sistem vam omogoča, da te pravice ločite in dodelite pravice do uživanja imetniku, ki ni lastnik.
Uporaba sadja
Uživanje koristi (978. člen Civilnega zakonika) je pravica, ki sestoji iz tega, da lahko uživamo sredstvo in s tem povezan dohodek, četudi ostane v lasti drugih. S temeljno omejitvijo: prepoved spreminjanja predvidene uporabe. Na primer v primeru plodouživanja območja ga lastnik pravice (plodouživalnik) ne more zgraditi, tako kot tega, kar je vrt, ne more spremeniti v parkirišče. Pri nepremičnini ima plodoužilec pravico, da jo odda v najem tretjim osebam. Vendar pa po zakonu najemna pogodba ne more trajati dlje kot 5 let od smrti plodouživalnice.
Obveznosti lastnika
Užitkar mora sredstvo vrniti ob koncu svoje pravice (ob izteku ali ob njegovi smrti); uporabljajte ga s »marljivostjo dobrega družinskega človeka«; naredi popis, razen če se izda; zagotavljati varnost, razen če se izda; soočiti se z običajnimi stroški za upravljanje, vzdrževanje in skrbništvo nad sredstvom; plačevati davke in avtorske honorarje, zemljiške najemnine in druga bremena, ki vplivajo na dohodek. je umetnost. 1004 civilnega zakonika, da določi, da te stroške in dajatve krije užitkar.
Uporaba in dom
Pravici uporabe in prebivanja sta opredeljeni v členih 1021 in 1022 civilnega zakonika. Uporaba je sestavljena iz pravice do uporabe določenega premoženja in, če ima obresti, do zbiranja izkupička (omejenega na lastne potrebe in potrebe družine). Stanovanje temelji na pravici do bivanja v hiši glede na lastne in družinske potrebe. Predstavlja dedno pravico preživelega zakonca: po smrti enega od zakoncev ima drugi pravico živeti v družinskem prebivališču (če je v lasti zakonca) in uporabljati pohištvo, ki ga opremi, vse življenje . Obe sta osebni pravici, torej strogo povezani z imetnikom pravice in zato kot taki nista prenosljivi. Za razliko od plodouživalca, ki lahko uživa nepremičnino v najemu,v primerih uporabe ali prebivanja je to prepovedano, s kaznijo za izgubo pravice. Za vse ostalo veljajo pravila za uživanje.
Vzdrževanje
Prodajalec je odgovoren za običajne stroške vzdrževanja (obnova ometa, barvanje vrat in oken, barvanje sten), torej za vse stroške, ki jih običajno nosi najemnik. Medtem ko je kupec upravičen le do izrednih stroškov. Nedavna reforma etažne lastnine (zakon 220/2012), ki je začela veljati 18. junija 2013, pa vzpostavlja polno solidarnost med plodouporabnikom in golim lastnikom do etažne lastnine. To pomeni, da sta obe osebi solidarno odgovorni - na polovici - za plačilo stroškov etažne lastnine. Če torej nobeden od vas ne plača dolga, lahko etažna lastnina od vas zahteva, da poplačate dolg.
Za izredna popravila je odgovoren goli lastnik. Umetnost. 1005 civilnega zakonika naredi seznam, ki pa ni izčrpen: "to so tisti, ki so potrebni za zagotovitev stabilnosti glavnih sten in obokov, zamenjavo nosilcev, obnovo streh, tal, stopnic, nasipov, vodovodov v celoti ali v večjem delu , podporne in obdajajoče stene ". V praksi ta opredelitev vključuje tista popravila, ki kratkoročno ali srednjeročno niso predvidljiva kot običajni učinek uporabe in uživanja stvari in vključujejo zamenjavo ali obnovo bistvenih delov konstrukcije, katerih stroški niso sorazmerni z do običajnega dohodka, ki ga ustvari stvar sama. Če pa postanejo nujni zaradi malomarnosti ali neizpolnjevanja obveznosti običajnega vzdrževanja, so za to odgovorni plodouživalci.V bistvu ste urejeni kot v najemodajalcu / najemniku.
V primeru sklepov o popravilih etažne lastnine pripada relativna volilna pravica na sestanku: užitkarju, če gre za popravila v zvezi z običajnim vzdrževanjem; golemu lastniku v primeru inovacij, rekonstrukcije ali izrednih vzdrževalnih del.
Davek in stroški
Ker goli lastnik ne koristi kupljenega blaga, nima davčnega bremena za ves čas pravice do uporabe, pridržane prodajalcu. Ob nakupu golega lastništva mora kupec plačati naslednje davke:
- Kotizacija
- davek na hipoteko
- katastrski davek
v manjši meri glede na starost užitkarja, kot je prikazano v tabeli (objavljeni na strani), ki jo je Ministrstvo za finance občasno posodabljalo, ko se je zakonska stopnja spreminjala, ki je od začetka januarja 2022-2023 padla z 2,5% na 1% .
Prednosti
Kupec lahko poleg cenejših davkov v fazi nakupa - če ima potrebne rekvizite - izkoristi tudi subvencijo "prvi dom": omogoča znižanje davka ob registraciji z 9 na 2% in plačilo davka na hipoteko in katastrski v fiksni meri (trenutno enaka 50 EUR vsak). Prodajalec, uživalec ali lastnik pravice do prebivanja, v celoti uživa v prodanem blagu in zato v skladu z zakonom ostanejo vsi davčni stroški, povezani s premoženjem, na njegove stroške: natančneje imu in dohodnina.
Cena
Vrednost golega lastništva je odvisna od trajanja pravice do uživanja, ki je prepuščena prodajalcu (tehnično: rezerva za uživanje sredstva). Če je rezerva za življenje, ali do smrti imetnika pravice, se vrednost določi na podlagi pričakovane življenjske dobe slednjega. Pričakovana življenjska doba je pričakovano število (v statističnem smislu) let preostalega življenja v določeni starosti in ga ne gre zamenjati s tako imenovanim "povprečnim življenjem". Pričakovana življenjska doba se izračuna z analizo tabel smrtnosti (znane tudi kot aktuarske tabele), ki se razlikujejo glede na nekatere dejavnike, vključno z okoljskimi. Treba je opozoriti, da se pričakovana življenjska doba razlikuje tudi glede na spol: ženske živijo dlje. Če jih je več kot eno,celotna življenjska doba subjektov, ki živijo v sobi, je nekoliko višja kot pri najmlajših prodajalcih. Najnovejši uradni podatki so objavljeni na spletni strani Istat (www.istat.it). Načeloma se lahko dejanska tržna vrednost gole nepremičnine giblje med 50% in 70% komercialne vrednosti nepremičnine v popolni lasti, tudi če je prodajalec zelo star. Za primerjavo z drugimi situacijami upoštevajte, da je nepremičnina, ki jo zaseda najemnik (ki plačuje najemnino), v povprečju vredna 30% manj od njene vrednosti.tudi ko je prodajalec zelo star. Za primerjavo z drugimi situacijami upoštevajte, da je nepremičnina, ki jo zaseda najemnik (ki plačuje najemnino), v povprečju vredna 30% manj od njene vrednosti.tudi ko je prodajalec zelo star. Za primerjavo z drugimi situacijami upoštevajte, da je nepremičnina, ki jo zaseda najemnik (ki plačuje najemnino), v povprečju vredna 30% manj od njene vrednosti.
Nepremičnino je mogoče prodati
Če ste kupili golo lastništvo, vam ni treba čakati na smrt tistih, ki ga uporabljajo za nadaljnjo prodajo nepremičnine. In še vedno lahko ustvarite dobiček z razliko v ceni: ker se je plodoužilec medtem postaral, bo na vrednost nepremičnin na podlagi tabel, ki upoštevajo starost, veljal nižji popust; kar pomeni, da je bilo sredstvo ponovno ocenjeno.
Koliko je golo lastništvo nepremičnine vredno na trgu? Na splošno je približno 50-70% komercialne vrednosti iste nepremičnine v popolni lasti.
Plačate lahko na več obrokov
Najpogostejša formula v Italiji predvideva plačilo cene golega lastništva v eni sami rešitvi. Kar zadeva nepremičnine v popolni lasti, je mogoče plačilo urediti na obroke. Lastništvo se prenese po ceni, ki se plača delno vnaprej in delno z določenimi mesečnimi plačili, ki jih je mogoče indeksirati letno. In da se v primeru smrti prodajalca še naprej izplačuje dedičem do zrelosti. Potem je tu tudi formula plačila z rento (viager), razširjena na primer v Franciji, redka pa v Italiji. Gre za naključno pogodbo, saj skupne cene ni mogoče vedeti vnaprej: plača se varščina, oceni se mesečni dohodek, število plačil pa je odvisno od tega, kako dolgo prodajalec preživi. Stava ".Težava je v tem, da se v Italiji doživljenjska renta izenači z dohodki zaposlenih (člen 50 predsedniškega odloka 917/86) in se temu primerno obdavči.
Kako narediti pravilne izračune
Koeficient se uporablja za oceno tržne vrednosti nepremičnine v popolni lasti glede na starost dejanskega lastnika (prebivalca / stanovalcev) hiše. Te koeficiente redno pripravlja ministrstvo za finance in temeljijo na statistični pričakovani življenjski dobi v Italiji in na veljavni zakonski obrestni meri. Praviloma je starejši prodajalec, višja je nakupna cena.
Tabela koeficientov za določitev pravic do uživanja življenja in anuitet (ali pokojnin), izračunanih po zakonski obrestni meri 1% (referenčno leto 2022-2023)
Uredba ministra za finance z dne 12. decembra 2013 (objavljena v Uradnem listu št. 292 z dne 13. decembra 2013) določa znižanje zakonske stopnje z 2,5% na 1% z učinkom od 1. januarja 2022-2023. Posledično so posodobljeni koeficienti, ki se nanašajo na pravico do uživanja, ki se uporablja za oblikovane javne listine, za overjene in neavtentificirane zasebne listine, predložene v registracijo, za odprte dediščine in za donacije, dane od 1. januarja 2022-2023. (Ministrski odlok o gospodarstvu in financah z dne 23. decembra 2013 o GU 303 z dne 28. decembra 2013). Tabela koeficientov, priložena prečiščenemu zakonu o davku na registracijo - predsedniški odlok 131/1986), je bila zato posodobljena, kot je navedeno zgoraj. Uredba določa tudi večkratnik, ki se bo uporabljal pri določanju davčne osnove za določanje rente in pokojnine v višini 100-krat.
Primer izračuna vrednosti golega lastništva
- Vrednost nepremičnine v popolni lasti: 150.000 EUR (a)
- Trenutna zakonska obrestna mera: 1% (b)
- Starost upravičenca (dopolnjena leta): 55 let
- Koeficient po tabeli: 65 (c)
- Letni dohodek: (a) x (b) = 1.500 EUR (d) (ali 150.000 EUR x 1%)
- Vrednost običajnega napajanja: (d) x (c) = 97.500 € (e) (ali 1.500 x 65)
- Vrednost golega lastništva: (a) - (e) = 52.500 EUR (ali 150.000 EUR - 97.500 EUR)
V Torinu projekt občine
Prodaja vašega doma v lastni lasti je lahko v veliko pomoč starejšim in ljudem v težavah, ki potrebujejo likvidnost, da se spoprimejo z vsakodnevnim življenjem, morda z zdravstveno oskrbo. Občina Torino s tem v mislih začenja eksperimentalni projekt, ki načrtuje pomoč tem kategorijam z nakupom njihovih nepremičnin s to formulo pod ugodnimi ekonomskimi pogoji za obe strani (www.comune.torino.it/).
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it