Vsebina obdelana
- Vsi morajo plačati pristojbine za vzdrževanje hodnika in stopnic
- Kakšno večino premisliti
- Skrbnik se odloči
- In domofon? Plačajte tistim, ki jo uporabljajo
Etažna vrata so eno od »skupnih« sredstev in stroške njihovega vzdrževanja, običajne ali izredne narave, krijejo vsi etažni lastniki, ki prispevajo sorazmerno s tisočinkami, ki jih imajo.
To vedno drži, razen v primeru, ko pogodbena uredba o etažni lastnini določa drugače. Lahko pa se zgodi, da nekatere etažne lastnine ne uporabljajo vrat , na primer, ko ima nepremičninska enota (ali poslovna enota) samostojen vhod. Pomislite na pritličje s pogledom na stanovanje in vhod na ulico ali trgovino, do katere je mogoče dostopati neposredno z ulice.
V teh primerih bi lahko v skladu z določbami civilnega zakonika tisti, ki ne uporabljajo etažne lastnine, zavrnili plačilo stroškov. Dejansko člen 1123 poleg tega, da potrjuje, da imajo etažne lastnine stroške vzdrževanja skupnih delov stavbe "… sorazmerno z vrednostjo lastnine vsakega", določa, da "… če gre za stvari, ki naj bi služile etažne lastnine v različni meri, so stroški razdeljeni sorazmerno z njihovo uporabo. "
Teoretično bi morali biti tisti, ki ne uporabljajo etažne lastnine, oproščeni kakršnih koli stroškov, v praksi pa deluje drugače. V preteklosti je kasacijsko sodišče (sodbi 3644/1956 in 4986/1977) opazilo, kako se morajo vhodna vrata "… šteti za skupno blago vseh etažnih stavb (…), ne glede na njihovo uporabo, zato ta domneva velja za etažne lastnine katerih ekskluzivna lastnina je neodvisen vhod ". Zato so stroški vzdrževanja in rekonstrukcije "… do vsake etažne lastnine sorazmerni s tisočinkami lastništva".
Pritožbeno sodišče v Milanu (sodba 3/7/1992, Arch. Locazioni 1993, 309) je nato določilo, da "… celo lastniki enot z neodvisnim dostopom z ulice morajo prispevati k stroškom vzdrževanja vhodne dvorane in stopnice (v tem primeru: etažna vrata, preproga in vhodna stena, pa tudi osvetlitev skupnih služb), saj so nujni elementi za konfiguracijo stavbe in kot nepogrešljivo orodje za uživanje in ohranjanje strešnih konstrukcij , na katere se vsi etažne lastnine so za zaščito posamezne lastnine in za varnost tretjih oseb ".
Kakšno večino premisliti
Po ugotovitvi, da so celo etažne lastnine, ki ne uporabljajo etažnih vrat, pozvane, da prispevajo k stroškom njihovega vzdrževanja, je koristno razumeti, katere večine so potrebne za odobritev popravil, obnove in zamenjave.
Na splošno je za popravila in obnovo etažnih vrat potrebno število glasov, ki predstavlja večino prisotnih in vsaj polovico vrednosti stavbe v zboru. Enaka večina zadostuje v primeru zamenjave, tudi ob prisotnosti novih tehnologij, ki izboljšujejo uporabo in varnostne pogoje sredstva (sistem samodejnega odpiranja, panic bar itd.).
Nova vrata lahko štejemo za novost le v določenih primerih, na primer kadar namestitev vključuje spremembo zidne konstrukcije stavbe. V tem primeru je za odobritev posega potrebno število glasov, ki predstavlja večino udeležencev v etažni lastnini in dve tretjini vrednosti stavbe.
Skrbnik se odloči
Lahko se zgodi, da okvara etažnih vrat ogrozi varnost etažne lastnine in tretjih oseb. V tem primeru se lahko skrbnik brez dovoljenja sklopa obrne na specializirano podjetje in izvede popravilo. Drugi odstavek 1135. člena civilnega zakonika namreč določa, da upravitelj ne more "odrediti izrednih vzdrževalnih del, razen če so nujna, vendar ga mora v tem primeru prijaviti na prvi seji".
In domofon? Plačajte tistim, ki jo uporabljajo
V primeru, da se etažna lastnina odloči za namestitev novega domofona ali izvedbo popravila, stroški vplivajo samo na etažne lastnine, ki ga uporabljajo. Stroški se delijo glede na določbe pogodbene uredbe (če obstajajo); vsekakor pa obstajata dve usmeritvi: sorazmerno z ustreznimi tisočinami lastništva vsake etažne lastnine (najpogostejša metoda); v enakih delih, saj domofon uporabljajo vsi etažni lastniki, ne glede na velikost njihovega stanovanja.
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it