Vsebina obdelana
- Glej stanovanje. Prvi korak
- Rastline v skladu z in energetsko certificiranje
- Nakup hiše: od agencije ali zasebnika
- Nakup pri posameznikih
- Ocenite garaže in etažna parkirišča
- Prijavite hipoteko za nakup hiše
- Prodaja, kompromis, dejanje, notarske prakse
- Alternativni obrazci za nakup: zakup nepremičnin in najemnina za nakup
- Davki, ki jih je treba plačati za nakup hiše
Eden najpomembnejših trenutkov v življenju para in družine je nedvomno nakup prvega doma. Ko prepoznate lastnino, ki je za vas primerna, je priporočljivo vedeti, kako se preseliti, kaj si ogledati, čeke, ki jih je treba opraviti, vse do možnosti prijave hipoteke, načina prodaje in na koncu davkov, ki jih je treba plačati. Tu je popoln vodnik, ki korak za korakom razlaga vse, kar morate vedeti pri nakupu prvega doma.
Glej stanovanje. Prvi korak
Kako se preseliti za nakup stanovanja? To je naložba, ki je lahko ugodna, vendar tudi skriva tveganja. Od dneva, ko bomo hišo videli prvič do podpisa prodajnega akta, je priporočljivo upoštevati vrsto previdnostnih ukrepov, da čim bolj zmanjšamo tveganje. Izbrano stanovanje in zgradba morata imeti nekaj natančno opredeljenih lastnosti, predvsem trdnost in varnost. Najprej je treba pred stavbo upoštevati njene splošne pogoje: fasada, balkoni in okna, napušč, streha. Vprašajte sogovornika, ali so predvidena obnovitvena dela: to je strošek, ki ga ni treba podcenjevati, bolje je najprej vedeti.Preverite, ali se vrata brez težav odpirajo in zapirajo, in se prepričajte, da deluje tudi domofon. Ko vstopite v notranjost, opazujte stanje stopnic in ograj, nato pa upoštevajte prisotnost dvigala: glede na to, da je nakup hiše dolgoročna naložba, je dobro upoštevati, da to, kar je danes, ni predstavlja problem, morda bi sčasoma to lahko postalo; Prav tako je priporočljivo zagotoviti, da ima lastnik, od katerega je stanovanje kupljeno, pravico do uporabe dvigala, saj se včasih - kadar je nameščeno iz nič, kjer ga ni bilo - lahko zgodi, da namestitve ni odobril, plačal stroške in zato ni dovoljen za uporabo. Prispel pred vrata hiše, preverite, ali so vhodna vrata zaščitena in ocenite, ali imajo dobro tesnilo. Ko enkrat vstopiš,poskusite preveriti, ali so na njej sledovi vlage in plesni; dotaknite se sten in se prepričajte, da niso vlažne, preučite stanje ometa. Pozorni bodite tudi na to, kako tla izgledajo: če imajo vdolbine, če so razpokane, če nekatere ploščice ali kosi parketa niso zelo stabilni, če med hojo škripa; ko je les na primer otekel ali ima na površini velike madeže, je morda prišlo do infiltracije vode. Na tej točki prosite lastnika ali nepremičninskega posrednika, da odpre vsa okna. Opazujte izpostavljenost stanovanja sončni svetlobi in se, če imate čas, vrnite, da ga obiščete ob različnih časih, z drugo svetlobo: svetla hiša - saj veste - je vedno zaželena. Preden končate obisk, si na hitro oglejte vtičnice, razdelilne omarice,morebitne štrleče žice … in vse izpostavljene cevi. Preizkus, ki ga lahko izvedemo, je, da prosimo, da odpremo vse pipe v kopalnici, vključno s tušem, da ocenimo pretok vode. Ko naj bi rastline obnovili, izdatki niso nepomembni. Nazadnje, še posebej, če se nastanitev nahaja v kleti ali v pritličju, bi bilo priporočljivo zaprositi za informacije o vrednosti radona, plina, ki se sprošča iz podtalja in je za človeka zelo škodljiv.priporočljivo bi bilo povprašati po podatkih o vrednostih radona, plina, ki se sprošča iz podtalja in je za človeka zelo škodljiv.priporočljivo bi bilo povprašati po podatkih o vrednostih radona, plina, ki se sprošča iz podtalja in je za človeka zelo škodljiv.
Rastline v skladu z in energetsko certificiranje
Kako se preseliti za nakup stanovanja? Ko obiščete hišo, ki jo želite kupiti, je pomembno vedeti, kako dobro delujejo sistemi, začenši z električnim. Če na primer staro stanovanje nima ozemljitvenega sistema, lahko uhajanje elektrike ljudem povzroči resno škodo. Bolje ne tvegajte in se takoj prepričajte, da je vse na nivoju, varno in zanesljivo. V ministrski uredbi 37/2008 je določeno, kako morajo biti sistemi, zgrajeni po 27. marcu 2008, opremljeni s „Certifikatom o skladnosti“, dokumentom, ki ga je izdalo podjetje za namestitev, kar dokazuje, da je bil sistem zgrajen v skladu z veljavnimi predpisi. Certifikat zajema številne vrste sistemov: električni, zaščita pred atmosferskim izpustom, avtomatizacija vrat in vrat, radio in televizija, ogrevanje, klimatizacija in klimatizacija, sanitarna, plinska, dvižna in protipožarna zaščita.Dokument med drugim vsebuje podatke tehničnega vodje podjetja, lastnika nepremičnine in uporabljene materiale. Za starejše obrate, torej zgrajene pred marcem 2008, zadostuje tako imenovano „potrdilo o skladnosti“, ki ga izpolni strokovnjak, vpisan v poklicni register, s petletnimi izkušnjami na področju inženirskega obrata.
Kar zadeva morebitne omejitve, je dobro pojasniti, da kdor proda stanovanje, ni dolžan priložiti potrdila o skladnosti, vendar mora biti v prodajnem aktu navedeno kakršno koli pomanjkanje. Novi lastnik bo pozneje zahteval dokument, ki je obvezen za pridobitev spričevala o sposobnosti za preživetje od občine: v hiši z izvenstandardnim sistemom ni mogoče bivati.
Dokument, ki ga mora lastnik obvezno predložiti skupaj s kupoprodajnim aktom, je potrdilo o energetski učinkovitosti (opica). Ape je nekakšna "energetska osebna izkaznica" nepremičnine, medtem ko Ipe (indeks energetske učinkovitosti) razkriva, koliko stanovanje porabi. Čeprav mnogi kupci še vedno spregledajo te podatke, je priporočljivo, da jih natančno ocenite. Hiša, ki porabi malo, morda se osredotoča na obnovljive vire energije, je naložba, ki se sčasoma lahko izkaže za priročno.
Poleg teh tehničnih pregledov nepremičnine je pred nakupom hiše dobro narediti še druge, da pridobite čim več informacij o nepremičnini, predvsem pa poskrbite za nakup pri zakonitem lastniku. S hipotekarnim inšpekcijskim pregledom je mogoče identificirati lastnika nepremičnine in če so na isti hipoteke ali v teku, celo sodne.
Nakup hiše: od agencije ali zasebnika
Če ste se odločili za nakup hiše, se lahko premikate v dveh različnih smereh: poiščite oglase zasebnih prodajalcev z iskanjem po mestu ali se obrnite na nepremičninsko agencijo, ki bo z dodatnimi stroški poiskala in izbrala stanovanje glede na vaše potrebe.
Obstaja veliko vrst agencij (franšizne, avtonomne, konzorcijske itd.) In izbira prave ni enostavna. Bolj kot sledenje določeni blagovni znamki je priporočljivo, da se zanesete na usposobljenega nepremičninskega posrednika, ki je registriran v vlogi posredovalcev pri Gospodarski zbornici in zna jasno razložiti značilnosti nepremičnine, ne da bi pri tem zanemarili kakšne podrobnosti. Če želite biti na varnem, prosite agenta, da vam pokaže člansko izkaznico ali pojdite na trgovsko zbornico in osebno preverite: agent, ki ni vpisan v register mediatorjev, je nasilnik in ni upravičen do nobene provizije.
Potovanje se običajno začne z obiskom agencije ali s telefonskim klicem. Dogovor in sestanek ne staneta nič. Med pregledom je zastopnik dolžan prijaviti morebitne hipoteke, ki vplivajo na nepremičnino, in pojasniti, ali so v stavbi predvidene kakšne prenove (obnova fasade, stopnišča ali gradnja dvigala …). Navesti mora tudi, kakšni so davčni in notarski stroški obravnavati, če gre prodaja do konca: agent, ki razglasi laž, je "civilno odgovoren". Če ste res zainteresirani za nakup, na drugem dogovoru zaprosite za urbanistična potrdila, uporabna in bivalna; seznanite se, da so sistemi v skladu z zakonodajo; preverjanje hipotekarnih registracij in kopij katastrskih kartic je lahko dodatno jamstvo za varen nakup.
Na tej točki se moramo soočiti z vprašanjem "cena". Običajno vrednost nepremičnineizračuna se na podlagi "komercialne" površine, ki vključuje notranje in zunanje stene. Vprašajte zastopnika za "pohodno" površino in premislite o tem, izberite svojo odločitev. Če menite, da je cena primerna, se pozanimajte o proviziji agenta (enako plača kupec in prodajalec) in morebitnih dodatnih stroških. Šele s podpisom predhodne prodajne pogodbe, imenovane tudi "kompromis", bo zastopnik upravičen do provizije, ki se v večini primerov giblje med 2% in 3% vrednosti transakcije. Da bi se izognili nesporazumom v zadnji uri, je bolje, da takoj zapišete način plačila provizije in njeno vrednost. Dobro je vedeti, da da, agenciji plačate odstotek, vendar ga lahko prenesete v davčni obračun.Med številnimi davčnimi olajšavami, ki jih je mogoče vsako leto prenesti v davčni obračun, obstaja tudi možnost za odbitek provizij, ki so denominirane in se plačujejo subjektom posredovanja v prometu z nepremičninami, odvisno od nakupa nepremičnine, ki se bo uporabljala kot glavno prebivališče, za znesek, ki ne presega 1.000 EUR za vsako rento. Odbitek od bruto davka je enak 19% stroškov za plačano nadomestilo
Nakup pri posameznikih
Če imate po drugi strani na voljo nekaj časa in želite prihraniti denar, se lahko odrečete posredovanju nepremičninske agencije in hišo poiščete samostojno. Vedite pa, da se ta rešitev lahko izkaže za vijugasto in zahtevno, predvsem pa zahteva veliko pozornosti. Najprej je priporočljivo izbrati dobrega notarja, ki bo opravil ustrezne preglede nepremičnine. Lahko pa tudi poskrbite zanj: lastnika prosite za dokumente v zvezi z nepremičnino, podatke o pogojih sistemov ter skladnosti in energetskih certifikatih (komercialna obvestila o prodaji morajo po zakonu poročati o indeksu energetske učinkovitosti, ki ga vsebuje potrdilo o energetsko certificiranje). Ne pozabite vprašati, kako se upravlja etažna lastnina,koliko znašajo stroški in ali obstajajo zamude za plačilo.
Če želite izvedeti več, se lahko povežete s spletnim mestom Agencije za prihodke in po navodilih opravite spletni pregled hipoteke; tako boste imeli možnost ogleda informacij o vrstah formalnosti, ki so prisotne v hipotekarni bazi: prepisi, napisi in opombe. Enako operacijo lahko zahtevate na okencih pokrajinskih uradov referenčnega območja. Naslednji korak je obisk tehnične pisarne občine, kjer se nepremičnina nahaja: cilj je pridobiti informacije o urbanistični skladnosti hiše, vedeti, ali obstajajo gradbena dovoljenja, uporabnost in bivalnost ter nenazadnje, če obstajajo vprašanja amnestije. Kar zadeva ceno, bi bila za razliko od tega, kar se zgodi z agencijo, tista, ki jo zahteva lastnik, popolnoma "zunaj trga". Na vas je, da preverite, ali je vrednotenje sprejemljivo, ali se strinjate in zaključite trgovino.
Ocenite garaže in etažna parkirišča
Pri ocenjevanju nakupa stanovanja je priporočljivo oceniti tudi možnost parkiranja avtomobila pod hišo , po možnosti tudi ob upoštevanju nakupa parkirnega prostora , še posebej, če je namestitev v mestu. Prva možna rešitev, če je na voljo, je nakup garaže, ki je vgrajena v stavbo ali se nahaja v sosednjih prostorih. Nepremičnino in škatlo lahko prodate skupaj v enem "paketu" ali ločeno.
V nekaterih etažnih lastninah pa obstaja možnost parkiranja avtomobila na dvorišču. Prostori, rezervirani za to uporabo, so lahko na prostem ali pokriti s posebnimi nadstreški in so običajno razmejeni s črtami, vrisanimi na asfaltu ali s stebri z verigami. Parkiranje na dvorišču je pogosto predmet razprav med etažno lastnino: da bi se izognili neprijetnim presenečenjem, je pred podpisom kupoprodajne listine priporočljivo, da se pozanimate o predpisih glede parkirnih mest.
Dvorišče je skupni prostor stavbe in njegovo uporabo lahko urejajo tako predpisi o etažni lastnini kot sklepi skupščine. Če obstaja uredba, ki prepoveduje parkiranje avtomobilov, bo za njeno spremembo potrebno soglasno in pisno glasovanje vseh etažnih stanovanj. Govor se spremeni, če ni predpisov: v tem primeru pride v poštev člen 1102 Civilnega zakonika, ki ureja uporabo "skupne stvari". Članek navaja, da uporaba skupnega dobrega ne more preprečiti, da bi ga drugi etažni lastniki enako uporabljali, ni pa nikjer zapisano, da je parkiranje avtomobila na dvorišču prepovedano. Kazen vrhovnega sodišča št. 1547 iz leta 2009,Pojasnil je, da je skupni prostor mogoče uporabiti kot "začasno parkirišče za etažne avtomobile z omejitvami, ki omogočajo dostop do trgovskih in obrtniških podjetij, ki se nahajajo v pritličju etažne stavbe". Časovno dovoljenje torej, ki ostalim prebivalcem stavbe ne preprečuje uporabe skupnega prostora.
Da bi se izognili nesporazumom, lahko etažna skupščina v odsotnosti predpisov odloča z večino in dvorišče dodeli parkirišču, če imajo do njega dostop vsi. Če so avtomobili številčnejši od razpoložljivih prostorov, je mogoče organizirati izmene in s soglasnim glasovanjem etažne lastnine občasno zahtevati od tistih, ki zasedajo parkirišče, plačilo denarnega nadomestila, ki se bo steklo v skupni sklad . Tudi po mnenju sodnikov skupščina nikoli ne more določiti fiksnih sedežev za drugi avtomobil, s čimer učinkovito zaščiti tiste, ki imajo v lasti le en avtomobil.
Če ima garaža stavbe, v kateri ste se odločili za bivanje, previsoke cene in če avtomobila ni mogoče parkirati na dvorišču etažne lastnine, je druga rešitev poskusiti kupiti garažo v bližnji stavbi. Odlok o poenostavitvi (9. februarja 2012, št. 5) je omogočil nakup tako imenovanih "parkirišč Tognoli" na zasebnem območju, če je dodeljeno parkirno mesto dodeljeno nepremičnini v isti občini.
Če povzamemo : pred podpisom kupoprodajne pogodbe preverite predpise o etažni lastnini, da ugotovite, ali je mogoče avto parkirati na dvorišču. Če uredba to uporabo prepoveduje, razmislite o nakupu škatle v bližini vaše stavbe. Ali je cena previsoka? Poiščite drugega v nedaleč oddaljeni stavbi: od leta 2012 lahko na zasebnem območju kupite "škatle Tognoli". Na ta način se lahko znajdete v stavbi in parkirate avto v naslednji.
Prijavite hipoteko za nakup hiše
Kadar nameravate kupiti hišo in nimate na voljo likvidnosti za zaključek prodaje, je idealna rešitev, da zaprosite za hipoteko v banki. Posojilo je pogodba med subjektom in posrednikom, navadno banko, ki vključuje prenos denarne vsote z enega subjekta (imenovanega posojilodajalca) na drugega subjekta (imenovanega posojilojemalca), pri čemer slednji prevzame obveznost vračila posojilodajalcu toliko denarja. Preden zaprosite za posojilo, je priporočljivo natančno oceniti svoj dohodek in določiti mesečno razpoložljivost, ko se odštejejo običajni stroški. Smiselno je, da obrok ne presega ene tretjine razpoložljivega dohodka za kritje tekočih stroškov, nepredvidenih stroškov in morebitnega zmanjšanja dohodka, na primer zaradi bolezni, nesreče, odpovedi. Eden od prvih korakov pri odločitvi za hipoteko za nakup hiše je razumeti, katera stopnja je prava za vas. Kar zadeva predvsem hipoteko, je obrestna mera. Hipoteke so lahko v bistvu po fiksni obrestni meri - obrestna mera ostaja tista, ki jo določa pogodba za celotno trajanje posojila, pomanjkljivost pa ne more izkoristiti kakršnega koli znižanja tržnih obrestnih mer, ki se lahko sčasoma zgodi - in ob spremenljivi obrestni meri - obrestne mere obresti se lahko spreminjajo v vnaprej določenih rokih glede na izhodiščno obrestno mero, ker sledijo nihanjem referenčnega parametra, ki je običajno določen na denarnem in finančnem trgu.
Prodaja, kompromis, dejanje, notarske prakse
Potem ko je stanovanje večkrat obiskal in ocenil njegove prednosti in slabosti, če se kupec končno odloči za nakup, se začne postopek nakupa in prodaje med prodajalcem in bodočim lastnikom, faza, v kateri je treba biti pozorni da ne bi delali napak.
Prvič, da lahko kupec formalno oblikuje svoje obresti, lahko prodajalcu predloži tako imenovani "predlog nepreklicnega nakupa", ki mora vsebovati podatke obeh strank, tistih, ki zadevajo nepremičnino, in splošne pogoje sporazuma , vključno s ceno in načini plačila. Ta zaveza absolutno ni zavezujoča in prodajalec se načeloma tudi po sprejetju ponudbe lahko odloči, da bo prodal svojo lastnino zainteresirani tretji osebi, ki predlaga boljšo ponudbo. Sprejetje predloga za nakup ima večjo težonapredoval kupec. Prodajalec jo lahko zavrne, a ko jo sprejme (z odgovorom s priporočenim pismom ali telegramom), kupca zaveže, da spoštuje dogovor. Če posel običajno ne gre, lastnik nepremičnine zadrži kakršen koli polog, ki ga plača zainteresirana stranka.
Stanje se spremeni, če oba podpišeta predhodno prodajno pogodbo, ki jo strokovnjaki bolj preprosto imenujejo "kompromis".V zvezi s predlogom nepreklicnega nakupa se ta akt zavezuje, da bosta določila dejanje, ki posel opredeljuje z zakonom. V kompromisu je treba poleg osebnih podatkov lastnika in zainteresirane strani pisno vnesti še: dogovorjeno ceno za prodajo stanovanja in načine plačila (z navedbo, ali obstaja namen odvzema hipoteke), prisotnost kakršnih koli polog ali vlog (neprenosljiv ček, običajno 15-25% celotne cene), katastrski in splošni podatki o domu ter na koncu morebitne hipoteke. Stranke morajo nato podpisati dokument in ga v dvajsetih dneh registrirati. Da ne bi tvegali, je priporočljivo stopiti v stik z notarjem in zapisati listino v registre nepremičnin.Podpis kompromisa torej predstavlja najpomembnejši trenutek pri nakupu nepremičnine, ki pa se dokončno konča z določitvijo "dokončne prodajne pogodbe", bolj pogosto imenovane listina. Ta dokument, ki vsebuje pogoje, že dogovorjene v predhodni pogodbi, lahko podpišete zasebno (z naknadno overitvijo podpisov prodajalca in kupca) ali, kot se običajno zgodi, sestavi notar. Druga rešitev (četudi dražja od prve) je absolutno priporočljiva, ker bo notar sam opravil nekatere temeljne preglede, ki izključujejo kakršne koli hipoteke, izvršbe, zasege in gradbene anomalije na nepremičnini. Poleg osebnih dokumentov obeh strani je treba listini priložiti vrsto potrdil o nepremičnini,vključno s skladnostjo zgradb in Ape (energetsko izkaznico). Na tej točki notar ponovno poskrbi za registracijo listine pri Agenciji za prihodke in jo na koncu prepiše v register nepremičnin.
Ko se odločite za nakup hiše, je tveganje, da boste našli nepričakovane hipoteke ali dvojno prodajo, torej v času med listino in prepisom, ko lastnik proda isto nepremičnino drugim, za vogalom. Za zaščito kupca pred temi neprijetnimi situacijami je zakon o konkurenci uvedel novost, tako imenovani depozit za ceno, depozitni račun pri notarjih, ravno kot jamstvo za prodajo.
Kdor kupi hišo ali drugo nepremičnino, lahko plača ceno notarju, ki bo znesek nakazal prodajalcu šele po prepisu listine, torej ko bo prenos lastništva dokončen.
Alternativni obrazci za nakup: zakup nepremičnin in najemnina za nakup
da bi nepremičninskemu sektorju omogočil novo življenje, je zakonodajalec sprejel dve novi orodji, ki ljudem, ki nimajo takojšnje likvidnosti, omogoča nakup hiše: zakup nepremičnin in najemnine. Najemnina za nakup je nova vrsta pogodbe, s katero lastnik nepremičnino takoj dostavi najemniku in bodočemu kupcu, ki plača najemnino in po roku, določenem v isti pogodbi, se najemnik lahko odloči, ali bo nepremičnino kupil. , tako da se od cene odšteje del že plačanih pristojbin. Cilj lizinga pa je, zlasti najmlajšim, olajšati nakup stanovanja z uporabo orodja za finančni najem. Kako deluje? Z določbo pogodbe o finančnem zakupu lizinška družba (banka ali finančni posrednik, ki ga Banka Italije pooblasti za izvajanje lizinške dejavnosti) prevzame obveznost odkupa ali celo gradnje nepremičnine po lastni izbiri in glede na navedbe uporabnika, ki ga prejme v uporabo za določen čas proti redni proviziji (proviziji). Po izteku pogodbe ima uporabnik pravico odkupiti lastništvo sredstva s plačilom cene, določene s pogodbo.
Davki, ki jih je treba plačati za nakup hiše
Ko se med stroški, ki jih je treba upoštevati, poleg stroškov notarja in posojila odločite za nakup hiše , obstajajo davki, ki se razlikujejo glede na prodajalca, pa naj gre za poslovno ali zasebno osebo. Dobro je vedeti tudi, da če kupujete svoj prvi dom, davčni organi priznajo tudi popuste. Z ugodnostmi "prima casa " se znižata tako davek ob registraciji, če kupujete pri zasebniku, kot DDV, če kupujete pri podjetju. Poleg tega se za listine, ki so predmet davka na registracijo, in za tiste, ki so potrebne za izvajanje formalnosti v zemljiški knjigi in v registrih nepremičnin, ne plačujejo nobene dajatve, posebni katastrski davki in davki na hipoteko.