Vsebina obdelana
- Nato zavarite etažno lastnino
- V tabletah
- Kaj pravi zakon
- Primarnih storitev dolžniku ni mogoče začasno ustaviti
- Priloga tretje osebe
- Glede zasebnosti
- Kupec podeduje dolgove
- Dno za pokrivanje "lukenj"
Med vprašanji, ki ustvarjajo spore v etažni lastnini, je tisto v zvezi z zamudami najbolj občutljivo in težko rešljivo. Vse pogosteje je, da ena ali več etažnih stavb ne plača ustreznih zneskov stroškov za uporabo skupnih storitev (čiščenje stopnic, redno vzdrževanje dvigala, oskrba etažnega vrta itd.), Kar ustvarja neravnovesje, s kom na nasprotno, redno prispeva.
Civilni zakonik na sliki upravnika identificira osebo, ki je odgovorna za nadzor računov etažne lastnine, in tudi v primeru trajnih zamud ene ali več etažnih stavb tistega, ki mora delati za izterjavo kredita . Zakonska obveznost, ki se ji upravitelj ne more izogniti, pod kazenjo preklica mandata in plačila odškodnine celotni etažni lastnini.
Zakon določa v šestih mesecih (od konca proračunskega leta, na katero se dolg nanaša) najdaljši čas, v katerem je predviden postopek prisilnega zbiranja upravitelja, ki lahko brez dovoljenja skupščine pridobi sodnika nemudoma izvršljiva odredba o zaostanku. Če slednji še naprej ne plačuje, sodišče nadaljuje z zaplembo sredstev in njihovo dražbo.
Toda preden začne sodni postopek, lahko upravitelj, čeprav ni dolžan, poslati etažni lastnini pismo, v katerem ga poziva, naj plača dolg. V primeru negativnega odgovora upravitelj sporoči podatke stranki, ki ne izpolnjuje obveznosti, etažni lastnini in upnikom, ki lahko na ta način v prvi vrsti delujejo neposredno proti njemu.
Če pa se kljub odredbi in izvršbi položaj ne reši, se lahko upniki obrnejo na etažno lastnino kot celoto in vsaka etažna lastnina, četudi je posodobljena s svojimi plačili, prispeva k poplačilu dolga.
Pogosto se zgodi, da morajo etažne lastnine v dobrem stanju s plačili "pokriti" deleže zaostalih plačil in prispevati na podlagi ustreznih tisočin lastništva ali tisočinke uporabe, če gre na primer za stroške, povezane s stopnicami ali dvigali.
V tabletah
- Naloga skrbnika je, da nadzoruje račune
- Dolžnik lahko zaseže premoženje
- Kupec doma podeduje tudi svoje dolgove
Kaj pravi zakon
* Umetnost. 1129, odstavek 9 Civilnega zakonika, določa: «če upravitelj izrecno ne odredi skupščine, mora upravitelj obvezno pobrati dolgovane zneske od zavezancev v šestih mesecih po koncu proračunskega leta, v katerem je dolg vključen. 63. člen, spremenjen z zakonom o etažni lastnini št. 220/2012, se glasi: "za zbiranje prispevkov na podlagi stanja razporeditve, ki ga je odobrila skupščina, lahko skrbnik brez potrebe po njegovem dovoljenju pridobi nemudoma izvršljiva odredba o odredbi, kljub nasprotovanju, in mora upnike, ki še niso zadovoljni, obvestiti, da zahtevajo podatke neplačanih etažnih stavb. Upniki ne morejo ukrepati proti zavezancem po vrstnem redu s plačili, če ne po izvršbi drugih etažnih stavb.V primeru zamude pri plačilu prispevkov, ki se nadaljuje v semestru, lahko upravitelj začasno zapusti etažno lastnino zaradi uporabe skupnih storitev, ki so dovzetne za ločeno uživanje. Kdor prevzame pravice etažne lastnine, je skupaj dolžan plačati prispevke za tekoče in preteklo leto. Kdor prenese pravice na nepremičninskih enotah, je solidarno dolžan s pravnim naslednikom za prispevke, nastale do trenutka, ko se upravitelju pošlje verodostojna kopija naslova, ki določa prenos pravice. "Kdor prevzame pravice etažne lastnine, je skupaj dolžan plačati prispevke za tekoče in preteklo leto. Kdor prenese pravice na nepremičninskih enotah, je solidarno dolžan s pravnim naslednikom za prispevke, nastale do trenutka, ko se upravitelju pošlje verodostojna kopija naslova, ki določa prenos pravice. "Kdor prevzame pravice etažne lastnine, je skupaj dolžan plačati prispevke za tekoče in preteklo leto. Kdor prenese pravice na nepremičninskih enotah, je solidarno dolžan s pravnim naslednikom za prispevke, nastale do trenutka, ko se upravitelju pošlje verodostojna kopija naslova, ki določa prenos pravice. "
Primarnih storitev dolžniku ni mogoče začasno ustaviti
Če zamuda pri plačilu prispevkov traja semester, ima upravitelj pravico, da začasno ukine etažno lastnino zaradi uporabe skupnih storitev, dovzetnih za ločeno uživanje.
Ta določba civilnega zakonika pa je v nasprotju z odredbami več sodišč, ki v bistvu prepovedujejo upravitelju, da "kaznuje" neplačnike z odklopom elektrike, vode in plina.
Za sodišče v Brescii na primer začasna ustavitev vodovodne storitve v etažni etažni lastnini pomeni kršitev ustavnih načel, saj vpliva na zdravje ljudi.
Podobno kot sodišče v Milanu, po katerem bi bila prekinitev ogrevalne službe v nasprotju s pravico do zdravja, določeno v 32. členu ustave.
Odlok predsednika Sveta ministrov z dne 29. avgusta 2022-2023 "Določbe glede zadrževanja zaostalih plačil v integrirani vodni storitvi" je določal, da "mora prekinitev dobave vode uporabniku, ki ne izpolnjuje obveznosti, upoštevati številne dejavnike različnih vrst, od hrane, sanitarij in zdravja ter vrste uporabnika do zaščite virov do potrebe po kritju stroškov storitve, da se zagotovi ekonomsko in finančno ravnovesje poslovodstva ".
Prav tako je določeno, da je "minimalna količina vitalne vode, ki je potrebna za zadovoljevanje osnovnih potreb po hrani, sanitarnih in zdravstvenih potrebah, določena na 50 litrov na prebivalca na dan", medtem ko mora biti "pri uporabnikih v dokumentiranih slabih ekonomskih razmerah zagotovljena tudi v primeru zamud ».
Priloga tretje osebe
V primerih, ko se zaplemba sredstev neplačanega etažnega lastništva izkaže za neuspešnega, lahko etažna lastnina ali na splošno upnik uporabi tako imenovano "rubež tretje osebe".
Če ima na primer etažni lastnik v lasti nepremičnino v najemu, je mogoče zadržati najemnino, dokler dolg ne bo odplačan.
Upnik lahko zaseže dolžnikov tekoči račun in do petine njegove plače ali pokojnine pri tretjih osebah .
Glede zasebnosti
Upravitelj etažne lastnine je dolžan posredovati imena zaostalih plačil etažnim lastnikom in upnikom, ki ga o tem vprašajo, podrobnosti neplačil pa ne more razkriti tretjim osebam.
Skrbnik, ki objavi občutljive podatke neplačnikov na oglasni deski etažne lastnine, zato krši zasebnost, za kar se lahko kaznuje z administrativno kaznijo. Skupščina se lahko odloči, da neplačniku dodeli več časa za poplačilo dolga. Če pa se to ne zgodi, je skrbnik dolžan ukrepati
Kupec podeduje dolgove
63. člen v izvedbenih določbah civilnega zakonika med drugim določa, da:
• "kdor prevzame pravice etažne lastnine, je solidarno dolžan plačati prispevke za tekoče in preteklo leto"
; "Kdor odstopi pravice nepremičninskim enotam, ostane solidarno vezan s pravnim naslednikom za nastale prispevke do trenutka, ko se upravitelju pošlje verodostojna kopija naslova, ki določa prenos pravice."
• Če se neplačnik nato odloči za prodajo stanovanja, kupec podeduje dolgove, ki jih je natekel njegov predhodnik v tekočem in prejšnjem letu.
• Novi lastnik lahko prodajalca / stranko, ki ne izpolnjuje obveznosti, toži, da izterja zneske, plačane namesto njega.
Dno za pokrivanje "lukenj"
V nekaterih etažnih lastnikih upravitelj skupščini predlaga ustanovitev tako imenovanega "privzetega denarnega sklada", neke vrste kasice-hranilnice, v kateri naj bo denar koristen za kritje morebitnih zamud.
• Sodišča in kasacijsko sodišče so večkrat ugotovili, da kvalificirana večina ne zadostuje za ustanovitev sklada, temveč je potrebno soglasno soglasje etažne lastnine.
• Po drugi strani pa naloge upravitelja vključujejo oblikovanje "posebnega denarnega sklada" za izredne vzdrževalne posege, ki vplivajo na skupne dele stavbe.
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.it