Vsebina obdelana
- Predlog nakupa
- Predigra ali kompromis
- Dejanje
- Polog cene
Predlog nakupa, predhodni dogovor, kompromis, dejanje … v nepremičninah je dobro ločiti nekaj različnih trenutkov, v katerih je zaznamovan nakup ali prodaja hiše.
Predlog nakupa
Predlog nakupaločiti od predhodnega. Prva pravzaprav je izjava kupca, da želi kupiti določeno premoženje po določeni ceni: običajno gre za vnaprej natisnjen obrazec, ki ga posreduje nepremičninska agencija, spremlja pa ga plačilo denarne vsote kot "depozita". Skupaj s predlogom se prodajalcu običajno dodeli ček, da "blokira posel" in dokaže dobro namero potencialnega kupca. Ta vsota - opredeljena kot polog - ostane "blokirana" (in se zato odšteje od kupčeve razpoložljivosti) ves čas veljavnosti predloga za nakup. Ko je predlog za nakup podpisan, vsebuje že zavezujoče zaveze za kupca, medtem pa prodajalec lahko prosto oceni druge ponudbe in ni gotovo, da bo posel sklenjen.Dokler prodajalec ne sprejme predloga za nakup, si kupec premisli, zato se je priporočljivo dogovoriti o najnižjem možnem znesku za polog (običajno nekaj tisoč evrov), predvsem pa določiti kratek čas za veljavnost predloga (na primer en teden). Če je posel uspešen in ni več pomislekov, se stranki sestaneta in pripravita predhodno prodajo. V primeru premisleka pa se deponirana vsota na splošno "preprosto" izgubi (pogosto nepravilno opredeljena kot potrditvena vloga, ki je namesto tega nastavljena samo v času kompromisa)zato se je priporočljivo dogovoriti o najnižjem možnem znesku za polog (običajno nekaj tisoč evrov), predvsem pa določiti kratek čas veljavnosti predloga (na primer teden dni). Če je posel uspešen in ni več pomislekov, se stranki sestaneta in pripravita predhodno prodajo. V primeru premisleka pa se deponirana vsota na splošno "preprosto" izgubi (pogosto nepravilno opredeljena kot potrditvena vloga, ki je namesto tega nastavljena samo v času kompromisa)zato se je priporočljivo dogovoriti o najnižjem možnem znesku za polog (običajno nekaj tisoč evrov), predvsem pa določiti kratek čas veljavnosti predloga (na primer teden dni). Če je posel uspešen in ni več pomislekov, se stranki sestaneta in pripravita predhodno prodajo. V primeru premisleka pa se deponirana vsota na splošno "preprosto" izgubi (pogosto nepravilno opredeljena kot potrditvena vloga, ki je namesto tega nastavljena samo v času kompromisa)na splošno se deponirana vsota "preprosto" izgubi (pogosto nepravilno opredeljena kot potrditvena vplačilo, ki je namesto tega nastavljeno samo v času kompromisa)na splošno se deponirana vsota "preprosto" izgubi (pogosto nepravilno opredeljena kot potrditvena vplačilo, ki je namesto tega nastavljeno samo v času kompromisa)
Predigra ali kompromis
Med nakupnim predlogom in predhodnim predlogom je zaželeno, da se vedno določi predhodna pogodba, saj nakupni predlog zaveže samo stranka, ki ga je podpisala .
Za razliko od predloga za nakup predhodno takoj vključi obe strani . Predpogodba prodaje, imenovana tudi kompromis, je pogodba, s katero se prodajalec in kupec zavežeta, da bosta sklenili prodajo in določili pogoje. Zakaj je pomembno določiti predhodno pogodbo? Služi strankam za čas, potreben za razrešitev morebitnih težav, ki ne omogočajo takojšnje prodaje, na primer kupec poišče financiranje in prodajalec dostavi nov dom.
"Kompromis" je torej dogovor med prodajalcem in kupcem, ki se vzajemno zavežeta, da bosta sklenila nadaljnjo in dokončno prodajno pogodbo. Prenos lastninske pravice na nepremičnini bo potekal le s podpisom slednje. Predhodni dogovor lahko na primer določimo, kadar takojšnja prodaja ni mogoča, ker kupec išče hipoteko ali prodajalec čaka na dostavo novega doma. Predhodna pogodba mora biti sestavljena v pisni obliki (zasebna pogodba, overjena zasebna pogodba ali javna listina).
V uvodnem delu morajo biti navedeni glavni elementi prodaje, kot sta cena in hiša, ki jo želite kupiti, naslov in natančen opis (tla, sobe itd.). Običajno tisti, ki predlagajo nakup hiše, plačajo perspektivnemu prodajalcu znesek denarja kot polog za potrditev, da dokažejo resnost svojega predloga. Ko je prodaja zaključena, se polog odšteje od končne cene.
Predhodno prodajno pogodbo je treba registrirati v 20 dneh po podpisu. Če je tako določeno z notarsko listino, bo notar to storil v 30 dneh. Za registracijo je potrebno naslednje:
• davek za registracijo v višini 200 evrov, ne glede na ceno prodaje
• kolkovina v višini 16 evrov na 4 strani in v vsakem primeru na vsakih 100 vrstic (če je pogodba oblikovana z javnim aktom ali overjenim zasebnim pisanjem, znaša kolkovina namesto 155 evrov).
Ko predhodno predvideva plačilo, mora biti tudi sorazmerni davek na registracijo enak:
• 0,50% zneskov, predloženih kot potrditveni polog
• 3% zneskov, predvidenih kot predujem na prodajno ceno. V obeh primerih se davek, plačan s predhodnim plačilom, odšteje od davka, ki ga je treba plačati za registracijo dokončne prodajne pogodbe.
Ker predlog za nakup zavezuje samo pogodbenico, ki je podpisala pogodbo, je zaželeno, da se vedno določi predhodna pogodba, vendar tudi pri tem tveganja ne manjkajo. Tako bi lahko na primer prodajalec kljub podpisu predhodne pogodbe isto nepremičnino prodal drugim ali pa lahko na nepremičnini vpisal hipoteke.
Zdravilo za preprečevanje vseh teh neprijetnih posledic? Prepis predhodno v Real Estate Registri , zahvaljujoč kateri koli drugi prodaja iste nepremičnine in na splošno vsa dejanja storil ali "trpel", ki ga obljublja prodajalec ne vplivajo na pravice zadolžnice kupca. Vendar je treba prepis predhodnega besedila razmisliti. V tem primeru se plačilu davka na hipoteko v višini 200 evrov in davka na hipoteko v višini 35 evrov doda davku na registracijo in carini 155 evrov.
Dejanje
Ko gre za dejansko prodajo, notar na tej stopnji opravi vrsto pregledov, lahko pa jih prej kontaktirate za večjo mirnost, tako da je vsaka stopnja varna. Strokovnjak z zakonom izvede vrsto preventivnih preverjanj zakonitosti, katerih namen je sčasoma zagotoviti veljavno in nedotakljivo pogodbo. Glavne dejavnosti nadzora zakonitosti, ki jih mora izvajati notar, so naslednje:
- ugotoviti osebno identiteto strank, s čimer se izognemo tveganju kraje identitete
- z zakonom preveriti neobstoj prejšnjih hipotek ali omejitev ali izvršb na teritorialnem uradu agencije za prihodke ter urbanistično načrtovanje in katastrsko pravilnost nepremičnin
- opredeliti davčno ureditev v zvezi s konkretnim primerom in preveriti obstoj zahtev za kakršne koli davčne ugodnosti
- preverite, ali je energetska učinkovitost stavb certificirana v skladu z ustreznimi nacionalnimi in regionalnimi predpisi
- preverite skladnost s pravili o pranju denarja, sledljivosti plačil in provizijah, ki se posredujejo katerim koli nepremičninskim agencijam.
Vsa notarjeva preverjanja se zaključijo z notarskim zapisom. V času podpisa prodajne pogodbe praviloma poteka tudi dostava blaga. Za oblikovanje listine zakon določa, da mora notar strankam in morebitnim pričam, katerih prisotnost je v zakonu potrebna v nekaterih primerih (na primer kadar ena od strank ne more, v celoti razložiti in prebrati vsebino listine). podpisati ali nanje vplivajo senzorične okvare), pri čemer se prepričajte, da so razumeli njegovo vsebino in pravne učinke. Ko je dokument prebran in odobren, ga morajo podpisati stranke in po možnosti priče pred notarjem, na koncu pa ga mora podpisati sam notar.
Ko je listina sestavljena, mora notar listino evidentirati pri Agenciji za prihodek in v kratkem času plačati pripadajoče davke v imenu stranke ter jo vložiti v javne registre, da bo znana in učinkovita glede na vseh (tehnično opredeljeno kot tretje osebe) in na koncu katastrski prenos, da bi se kataster tudi posodobil.
Polog cene
Da bi zaščitil tiste, ki kupujejo hišo, je zakonodajalec posegel z uvedbo možnosti prepisa predhodnega. Da bi se izognili temu, da je kupec izpostavljen tveganju, da se med datumom listine in datumom prepisa objavi nepričakovano breme prodajalca - hipoteka, rubež, izvršba, sodna zahteva itd. - zakon o konkurenci (zakon št. 124/2021) je uvedel tako imenovani depozit za ceno. Kaj to pomeni? Na zahtevo vsaj ene od strank mora notar ohraniti stanje cene, namenjene prodajalcu, do izteka formalnosti oglaševanja, s katero je mogoče pridobiti gotovost, da je bil nakup zaključen, ne da bi bil obremenjen.
Zneske, za katere notar vidi, da jih plača kupec (in ki jih mora nujno sporočiti ne prodajalcu, ampak notarju sam), bo ločil na namenskem tekočem računu, ki ga je posebej odprl v banki z namenom " namenski račun v skladu z zakonom 147/2013 ". Polog cene zagotavlja pravilen in varen zaključek nakazila denarja od kupca do prodajalca, ki bo zneske pobral po nekaj dneh, vendar ne bo tvegal glede učinkovitega izterjave dogovorjene vsote.