Vsebina obdelana
- Najemna pogodba: kako deluje
- Zakon proti črnim najemninam
- Pogodba o najemu (zakupu) po dogovorjeni stopnji
- Pogodba o najemu za začasno uporabo
- Kako registrirati najemno pogodbo
- Davčne olajšave za tiste, ki živijo v najemnini
Z najemnino ali začasno uporabo s pomočjo ali s formulo "4 + 4" in za otroka, ki obiskuje univerzo v drugi občini, obstaja veliko vrst pogodb o najemu hiš, ki jih določa zakon. Tukaj je, kaj so.
Najemna pogodba: kako deluje
Najemna pogodba je pogodba, s katero se stranka, imenovana najemodajalec, zaveže, da bo uživala nepremičnino za stanovanjsko uporabo v korist drugega subjekta, imenovanega najemnik ali najemnik, ki pa mora redno plačevati določen znesek, imenovan najemnina. Pogodba ima prosto obliko, kar pomeni, da civilni zakonik, ki ureja njena pravila in vsebino, ne zahteva tipične in posebne pogodbene oblike.
Zakon določa tipične elemente, ki morajo vsebovati najemno pogodbo in so poleg splošnosti strank tudi opis nepremičnine, navedba višine najemnine, način plačila in trajanje najema, in katastrskih podatkov.
V najemno pogodbo je treba vstaviti posebno klavzulo, s katero najemnik izjavlja, da je prejel informacije in dokumentacijo, vključno z energetsko izkaznico , Ape. Če izjava manjka, morata najemodajalec in najemnik plačati upravno kazen skupaj in v enakih delih.
Kar zadeva trajanje najemne pogodbe, je na splošno predvidena formula 4 + 4, tj. Štiri leta se lahko podaljša za nadaljnja štiri. Podaljšanje je samodejno, razen če najemnik pošlje odpoved 6 mesecev pred iztekom roka s priporočenim pismom. Najemodajalec lahko to sporočilo posreduje, vendar le v primerih, ki jih zakon natančno določa in so:
- hišo nameniti lastniku v lastno uporabo
- rekonstrukcija stavbe
- morate prodati nepremičnino.
Po koncu osmih let se lahko najem še enkrat podaljša za nadaljnjih osem ali pa bo potekel. Iz najemne pogodbe izhaja vrsta obveznosti tako za najemodajalca kot za najemnika. V prvem primeru so:
- dostaviti nepremičnino v dobrem stanju in jo ohraniti primerno za uporabo kot dom (na primer opremljeno s sanitarnimi prostori itd.);
- zagotoviti, da na sredstvu ni napak (na primer brez strukturnih okvar), in zagotoviti, da lahko najemnik mirno uživa v njem;
- izdajte najemniku potrdilo o plačilu provizije,
- plačati stroške izrednega vzdrževanja (na primer zamenjava ogrevalnega sistema);
- v 30 dneh registrirajte pogodbo, tako da v naslednjih 60 dneh dokumentirano obvestite najemnika in upravnika etažne lastnine.
Na strani najemnika, pa obveznosti, ki so:
- prevzeti hišo in jo skrbno uporabljati "dobrega očeta družine", opraviti potrebna popravila, nato pa po koncu pogodbe vrniti nepremičnino v dobrem stanju
- redno plačujte pristojbino v dogovorjenih rokih
- najemodajalcu plačate varščino, ki je običajno lahko največ 3 mesečna najemnina
- plačati običajne stroške vzdrževanja (na primer letni pregled kotla, zamenjava razbitega stekla itd.)
Da bi preprečil pojav nezakonitih najemnin, je posredoval zakonodajalec, ki je določil, da lahko najemnik v primeru dogovora o povečanju najemnine v obsegu, večjem od predvidenega v pogodbi, zaprosi sodni organ v 6 mesecih po vrnitvi zakupljeno premoženje, vrnitev tistih vplačanih zneskov, ki niso zapadli, in da se najem vrne v pogoje, ki ustrezajo določbam zakona za to vrsto pogodbe.
V drugem primeru, torej ko najemodajalec pogodbe ne registrira v 30 dneh, lahko z dejanjem, ki ga je mogoče predlagati pred sodnim organom, vrne najem v pogoje, ki ustrezajo določbam zakona te vrste. pogodbe.
Najemna pogodba s pogodbo o najemu ali dogovorjena pogodba je predvidena v občinah z visoko gostoto prebivalstva , kjer se lahko lastnik najemodajalca odloči za uporabo običajnih pogodbenih modelov za najem, ki jih lokalno določijo združenja, ki zastopajo kategorijo lastnikov in najemniki.
Najemnina je dogovorjena v smislu, da o njenem ukrepu odločajo stranke in je ni mogoče prepustiti najemodajalcu. Trajanje te pogodbe je praviloma tri leta, ki se lahko podaljša za nadaljni dve leti.
Po koncu treh let se lahko stranke odločijo, da bodo novo pogodbo sklenile v medsebojnem dogovoru ali v primeru, če ne določijo nove pogodbe, se bo prejšnja po zakonu štela za podaljšani še za 2 leti, pod pogojem, da najemodajalec za osebne potrebe je odpoved takoj poslal najemniku v roku 6 mesecev pred triletnim rokom.
Pogodba najemna pogodba za prehodno uporabo se tako imenuje, ker je kratko obdobje in je določena za izpolnjevanje posebnih začasnih potreb. S to pogodbo lastnik nepremičnine podeljuje za določen čas in za določen prehodni čas uživanje nepremičnine proti plačilu za omejeno obdobje od 1 do največ 18 mesecev.
Za razliko od drugih vrst pogodb ni treba odpovedati, ker pogodba seveda poteče ob koncu navedenega časa.
Med najpogostejšimi razlogi, ki vodijo k določitvi te pogodbe, najdemo premestitev najemnika iz službenih razlogov v drugo mesto in iz študijskih razlogov s strani fanta, ki mora obiskovati univerzo v mestu, ki ni prebivališče. .
Najemna pogodba za „navadno“ prehodno uporabo mora biti sestavljena na obrazcu, ki ga pripravi Ministrstvo za promet in infrastrukturo (ministrski odlok z dne 30. decembra 2002, Priloga C ali D). Med elementi, ki jih mora obvezno vsebovati pogodba, najdemo:
- podrobnosti strank;
- opis nepremičnine;
- znesek pristojbine in načini plačila;
- trajanje najema;
- sklic na prehodno potrebo, ki jo je treba dokazati z ustrezno dokumentacijo, ki jo je treba priložiti isti pogodbi (na primer v primeru premestitve zaradi dela, izjava delodajalca). Poudariti je treba, da v primeru, da začasna potreba ni določena, za pogodbo veljajo običajna pravila, zato bo trajanje 4 leta + 4 leta.
- klavzula, s katero najemnik izjavlja, da je prejel informacije in dokumentacijo, vključno s certifikatom, v zvezi z energetsko izkaznico.
V najemnih pogodbah za prehodno uporabo ni treba dati odpovedi, ker se odpoved pogodbe zgodi samodejno na koncu vnaprej določenega obdobja.
Ko je najemna pogodba določena, jo je treba registrirati pri Agenzia delle Entrat e, vendar le, če pogodba traja več kot 30 dni na leto. Zlasti lahko poteka registracija:
- Na spletu s spletnega mesta Agencije s poverilnicami za dostop do storitev, kot sta Entratel ali Fisconline
- Lokalnim uradom za prihodke s predstavitvijo modela RLI.
Za registracijo zakupa je treba plačati davek in registracijsko takso. Prva je enaka 2% letne najemnine, pomnožene s številom let zakupa, plačata jo najemodajalec in najemnik, 50 in 50. Za vsak izvod pogodbe, ki jo je treba registrirati, se plača tudi kolkovina v višini 16 evrov. vsake 4 napisane strani.
Lahko se odločite tudi za plačilo nadomestnega davka, in sicer suhi kupon. Alternativni režim obdavčitve: s kuponom plačate davek, ki nadomesti dohodnino in z njo povezane dodatne davke. Tistim, ki se bodo odločili za kupon, ne bo treba plačati niti davka ob registraciji niti žiga.
Tisti, ki bodo pogodbo registrirali prek spleta prek spletne aplikacije RLI, bodo lahko davke plačevali z neposredno obremenitvijo na svoj tekoči račun. Če se ne odločite za plačilo z bremenitvijo na tekočem računu, lahko dolgovane davke plačate z modelom F24 Elide , ki je nadomestil prejšnji model F23. Davčna številka, ki se uporablja za prvo registracijo davka ob registraciji, je "1500", kolkovino pa lahko plačate tudi z elektronsko plačilom ob dostavi.
Najemodajalec je dolžan najem prijaviti v 30 dneh, v naslednjih 60 dneh pa mora o registraciji obvestiti najemnika, v primeru nepremičnine v stanovanjski hiši pa tudi upravnika. V primeru, da pogodba ni zakonsko registrirana, ne obstaja in ima najemnik pravico, da se pritoži na sodnika, da ugotovi njen obstoj. V primeru izpuščene ali pozne registracije zakupa se plača davek na registracijo, ki znaša od 120% do 240% dolgovanega davka ob registraciji. V primeru zamude s plačilom davka ob registraciji znaša kazen 30% zamudnega davka. Kazni se lahko zmanjšajo tudi, če ima davčni zavezanec koristi od aktivnega kesanja,institucija, pri kateri je mogoče davčne kršitve odpraviti spontano in v natančnih rokih s plačilom znižanih kazni. Torej bo v primeru registracije zakupa v 30 dneh kazen enaka 12% davka ob registraciji, ki ga je treba plačati (1/10 od 120%). Če se popravek izvede v 90 dneh, bo kazen enaka 13,33% davka ob registraciji (1/9 od 120%), v roku enega leta 15% davka ob registraciji in več kot dve leta bo kazen 20%.33% davka ob registraciji, ki ga je treba plačati (1/9 od 120%), v roku enega leta 15% davka ob registraciji, ki ga je treba plačati, in po dveh letih bo kazen enaka 20%.33% davka ob registraciji, ki ga je treba plačati (1/9 od 120%), v roku enega leta bo treba plačati 15% davka ob registraciji in po dveh letih, kazen bo enaka 20%.
Tisti, ki živijo v najemu, lahko uživajo vrsto davčnih olajšav, ki se navedejo v davčnem obračunu. Ti odbitki so enaki:
- 300 evrov, če skupni dohodek ne presega 15.493,71 evra
- 150 evrov, če je skupni dohodek večji od 15.493,71, ne pa tudi 30.987,41 evra.
Če ima najemnik skupni dohodek več kot 30.987,41 EUR, odbitek ne zapade.
Če je najemnik star med 20 in 30 let in podpiše najemno pogodbo za nepremičnino, ki bo uporabljena kot njegovo glavno prebivališče, je upravičen do odbitka v višini 991,60 EUR. Davčna olajšava pa zapade v prvih treh letih najema in pod pogojem, da se najeti dom razlikuje od glavnega doma staršev ali tistih, ki so jim zaupani, skupni dohodek najemnika pa ne presega 15.493,71 evra na leto.
Mlad človek, na drugi strani, ki gre za študij na univerzi, na drugem mestu in najame hišo, lahko izkoristijo davčne olajšave za 19%, ki se lahko izračuna na višino najemnine, ki ne presega € 2.633. Premoženje, zajeto v najemu, mora biti v isti občini, v kateri je univerza, ali v sosednjih občinah, oddaljenih najmanj 100 km od prebivališča, v vsakem primeru pa mora biti v drugi provinci.
Naslednji odbitek je predviden za najemnine, ki jih plačujejo najemniki, ki so sklenili najemne pogodbe po dogovorjeni stopnji , tj.
Ukrep odbitka je zlasti:
- 495.80 evrov, če skupni dohodek ne presega 15.493,71 evra
- 247,90 €, če je skupni dohodek med 15.493,71 € in 30.987,41 € (nad tem zneskom se odbitek ne odobri).
Nazadnje, vsakdo, ki podpiše najemno pogodbo v oddaljenem mestu iz službenih razlogov in tam prenese prebivališče, je upravičen do odbitka v višini:
- 991,60 evra, če skupni dohodek ne presega 15.493,71 evra
- 495.80 evrov, če skupni dohodek presega 15.493,71 evra, ne pa tudi 30.987,41 evra.
Da pa bo imela koristi od odbitka, mora biti nova občina oddaljena vsaj 100 kilometrov od prvotne in v vsakem primeru zunaj svoje regije. Poleg tega je treba prebivališče v novi občini prenesti najpozneje tri leta po zahtevi za odbitek, ki se lahko uporabi v prvih treh letih, v katerih je bilo prebivališče preneseno.