Vsebina obdelana
- Prijavite hipoteko: kaj je to in kdo lahko to stori
- Prijavite se za hipoteko: pazite na obrestne mere
- Hipotekarni predlog: na kaj je treba paziti
- Prijavite hipoteko: kako hitro je odobrena
Če nameravate kupiti hišo in nimate na voljo likvidnosti za dokončanje prodaje, je idealna rešitev, da od banke zahtevate hipoteko . Kako pa deluje hipoteka? Katera stopnja je prava za vas? Kakšna tveganja obstajajo? Tu je vrsta odgovorov na najpogostejša vprašanja.
Prijavite hipoteko: kaj je to in kdo lahko to stori
Posojilo je pogodba med subjektom in posrednikom , navadno banko, ki vključuje prenos denarne vsote z enega subjekta (imenovanega posojilodajalca) na drugega subjekta (imenovanega posojilojemalca), pri čemer slednji prevzame obveznost vrnitve istega zneska denarja posojilodajalcu. Kdor je sposodil vsoto denarja, mora plačati obresti.
Vsakdo lahko zaprosi za hipoteko, če lahko dokaže, da je sčasoma sposoben povrniti izposojeni znesek. Na splošno banka odobri znesek na podlagi vrednosti nepremičnine, ki jo je treba kupiti, ki ne presega 80%, ugotovljene na podlagi ocene, ki jo opravi neodvisni tehnik. Včasih posredniki dodelijo hipoteke, ki presegajo tudi 80% vrednosti nepremičnine, vendar v teh primerih zahtevajo več jamstev in za kupca pogosto uporabljajo manj ugodne pogoje.
Preden zaprosite za posojilo, je priporočljivo natančno oceniti svoj dohodek in določiti mesečno razpoložljivost, ko se odštejejo običajni stroški. Smiselno je, da obrok ne presega ene tretjine razpoložljivega dohodka za kritje tekočih, nepredvidenih stroškov in morebitnega zmanjšanja dohodka, na primer zaradi bolezni, nesreče, odpovedi.
Prijavite se za hipoteko: pazite na obrestne mere
Eden prvih korakov pri odločitvi za hipoteko za nakup hiše je razumeti, katera stopnja je primerna za vas.
Kar zadeva predvsem hipoteko, je obrestna mera. Hipoteke so v bistvu lahko po fiksni obrestni meri - obrestna mera ostaja tista, ki jo določa pogodba za celotno trajanje posojila, pomanjkljivost pa ne more izkoristiti kakršnega koli znižanja tržnih obrestnih mer, ki se lahko sčasoma zgodi - in ob spremenljivi obrestni meri obresti se lahko spreminjajo v vnaprej določenih rokih glede na izklicno obrestno mero, ker sledijo nihanjem referenčnega parametra, ki je običajno določen na denarnem in finančnem trgu.
Poleg teh dveh vrst obstaja tudi dvojna stopnja (razdeljena na dva dela - enega s fiksno stopnjo, enega s spremenljivo stopnjo - dvojna stopnja je priporočljiva za tiste, ki imajo raje vmesno rešitev med fiksno stopnjo in spremenljivo stopnjo, uravnoteženje prednosti in slabosti vsakega) in mešanega (lahko gre od fiksne do spremenljive v določenih rokih in / ali pod določenimi pogoji, navedenimi v pogodbi).
Stopnje in pogoji, ki jih ponujajo različni posredniki, se lahko razlikujejo, celo precej. Katero stopnjo izbrati? Na internetu obstajajo iskalniki, ki ponujajo vodnike in predlagajo najprimernejše hipoteke za vsakogar. Seveda je informativne dokumente vedno mogoče zahtevati neposredno pri posredniku, na primer na bančnem okencu.
Pomembno je oceniti prednosti in slabosti tečaja glede na gospodarske razmere in tržne razmere, ob upoštevanju njihovega možnega razvoja skozi čas. Za to je koristno, da od banke zahtevate list s splošnimi podatki, v katerem mora vsak posrednik ponazoriti vse značilnosti hipotek, ki jih ponuja.
Hipotekarni predlog: na kaj je treba paziti
Pri preučevanju predlogov je treba pozorno spremljati nekatere elemente, kot so:
- razmik (za določitev obrestne mere, ki se uporablja za hipoteke, banke uporabljajo referenčne obrestne mere, med katerimi sta glavna Euribor in Eurirs, ki jim dodata odstotek, natančno razmik, ki se razlikuje med 1 in 3 odstotka);
- APR na letni ravni prikazuje skupne stroške posojila in je izražen kot odstotek zneska odobrenega posojila. Če je stopnja posojila spremenljiva, je APR naveden zgolj kot primer, saj lahko pride do sprememb, ki jih določa trend referenčnih parametrov;
- amortizacijski načrt je projekt odplačevanja dolga in določa izplačani znesek, znesek posameznih obrokov, datum, do katerega mora biti poplačan ves dolg, pogostost posameznih obrokov (mesec, četrtletje, semester), merila za določitev višine posameznega obroka in preostalega dolga. Obrok je sestavljen iz dveh elementov: znesek glavnice , to je znesek vrnjenega posojila; obrestna mera, torej natečene obresti. Obstaja več mehanizmov za odplačilo posojila. V Italiji je najpogostejši amortizacijski načrt tako imenovana »francoska« metoda: obrok v fiksnem znesku je sestavljen iz naraščajočega zneska glavnice in padajočega zneska obresti. Na začetku se obresti večinoma plačujejo. Ker se obresti nanašajo na preostali kapital, se ob odplačilu glavnice znesek obresti zmanjša in glavnica poveča;
- vse postavke odhodkov : obrestni meri in davkom je treba dodati: predhodni stroški, ki so lahko bodisi fiksni znesek bodisi odstotek, izračunan na znesek posojila; so cenilni stroški , ki se lahko zahtevajo za oceno premoženja, ki se pod hipoteko; za sodne takse za posojilne pogodbe in " hipotekarnih vpis v zemljiško knjigo ; stroški zavarovalne premije za kritje škode na premoženju in morebitna tveganja v zvezi z dogodki v zvezi z življenjem stranke, ki bi mu lahko preprečili odplačilo posojila; zamudne obresti, če plačate obrok z zamudo;
- davčni prihranek.
Ko se odločite za določeno ponudbo banke, se začne preiskava, s katero kreditna institucija preveri dohodek, premoženje in jamstva, ki jih ponuja stranka, da oceni njegovo sposobnost odplačevanja skozi čas. Vsak posrednik ima svoje postopke, vendar se dokumenti, ki jih je treba predložiti , na splošno nanašajo na:
- osebni podatki , kot so starost, prebivališče, zakonski stan, morebitne premoženjske pogodbe, sklenjene med zakoncema ali strankami civilne zveze;
- podatki, ki potrjujejo dohodkovno sposobnost : za zaposlene, izjava delodajalca, ki potrjuje delovno dobo, vsaj zadnji plačilni list in kopija obrazca CUD (ali obrazca 730 ali obrazca Unico) ; za samozaposlene delavce ali samostojne podjetnike najnovejše davčne napovedi, potrdilo GZS, potrdilo o registraciji v register, če so strokovnjaki;
- informacije v zvezi z nepremičnino , na primer kopija predhodne prodajne pogodbe ("kompromis"), tloris, potrdilo o bivalnosti, zadnja kupoprodajna izjava ali izjava o nasledstvu.
Garancija, ki jo posrednik običajno zahteva, je hipoteka, ki mu daje pravico do prodaje nepremičnine, če stranka ne odplača posojila . Za določitev vrednosti nepremičnine in s tem garancije se nepremičnina najprej oceni. Posojilodajalec bi lahko poleg hipoteke zahteval še druga jamstva, na primer, ko ima stranka nizek dohodek v primerjavi z obroki, nima stabilne službe ali zahteva hipoteko za znesek, večji od 80% vrednosti nepremičnine. Med najpogostejšimi poroštvi je tudi poroštvo, ki ga izda oseba, ki ni stranka, ki zahteva posojilo.
Prijavite hipoteko: kako hitro je odobrena
Ko gre za nakup nepremičnine s hipoteko, je dobro vedeti, da so časi za pridobitev nepremičnine , tj. Čas med predložitvijo dokumentacije in dejanskim izplačilom zneska, različni od banke do banke, navedeni v listu, ki vsebuje splošne informacije.
Posojilo se običajno ne izplača na dan podpisa pogodbe, ampak šele čez nekaj dni, ko je v skladu z zakonom hipoteka običajno dosegla večjo stopnjo varnosti. Torej bo v primeru posojila, najetega za plačilo cene prodaje nepremičnine , prodajalec posledično moral počakati več dni na plačilo.
Zato se je treba pozanimati pri banki in pri notarju, kdaj je dejansko na voljo denar. Da bi se temu pričakovanju izognile, nekatere banke takoj dajo na voljo znesek, izposojen po pogodbi, ki ni hipoteka, imenovano vnaprejšnje financiranje : v tem primeru je priporočljivo preveriti, kakšne so obresti in kateri drugi stroški, ki jih banka zahteva. Kot alternativo vnaprejšnjemu financiranju se je treba vnaprej dogovoriti s prodajalcem, ki mora biti, če proda, preden pobere celotno ceno, ustrezno zajamčen.