Vsebina obdelana
- Kakšna je varščina, ki jo uvaja zakon o konkurenci?
- Kako depozit deluje praktično?
- Pred kakšnimi tveganji ščiti?
- Kakšna je vloga notarja?
- Kdaj novost začne veljati?
Ko se odločite za nakup hiše, je tveganje, da boste našli nepričakovane hipoteke ali dvojno prodajo, torej v času med listino in prepisom, ko lastnik proda isto nepremičnino drugim, za vogalom. Za zaščito kupca pred temi neprijetnimi situacijami je zakon o konkurenci uvedel novost, tako imenovani depozit za ceno, depozitni račun pri notarjih, ravno kot jamstvo za prodajo.
Kdor kupi hišo ali drugo nepremičnino, lahko plača ceno notarju, ki bo znesek nakazal prodajalcu šele po prepisu listine, torej ko bo prenos lastništva dokončen.
Poglejmo podrobneje, da bomo bolje razumeli, kako deluje, zahvaljujoč odgovorom na vrsto vprašanj o depozitu, ki ga je dal predsednik notarskega sveta v Milanu Arrigo Roveda.
Depozit je orodje, ki je namenjeno tistim, ki kupijo nepremičnino, obliko zaščite, ki zajema obdobje med podpisom notarskega zapisa in prepisom. Preden notar določi akt, s katerim se lastništvo nepremičnine prenese, opravi potrebne preglede, da preveri, ali sredstvo nima škodljivih bremen, kot so hipoteke, rubeži, rubeži. Toda med trenutkom, ko je listina podpisana, in tisto, v kateri je vpisana v registre nepremičnin, obstaja časovni interval, čeprav kratek, ki ostane nepokrit. Če na primer pred prepisom notarskega zapisa v lokalni urad (stara zemljiška knjiga) prispejo škodljive formalnosti, na primer hipoteka Agencije za prihodke za neplačane davke,kupec bo videl, da je njegov nakup ogrožen. V teh primerih bo nepremičnina dejansko postala predmet garancije za dolg prodajalca. Namen pologa je zagotoviti znesek, ki ga je treba plačati na depozitu, kar je lahko celotna cena ali v primeru prejšnjih vplačil znesek zaradi salda iz tega tveganja.
Na zahtevo celo ene od strank (običajno kupca) notar na določen tekoči račun plača vsoto, ki ustreza bilanci cen, poleg zneskov, potrebnih za poravnavo morebitnih obveznosti in za plačilo drugih dolgovanih stroškov, na primer stroškov. zaostala etažna lastnina. Denar je deponiran na poseben račun, notar pa ga sprosti prodajalcu šele potem, ko ugotovi, da ni obremenitev in da so stroški in obveznosti ugasnili.
Tveganja so različna: običajno zadevajo prodajalca in lahko izhajajo iz neplačanih davkov, dolgov, za katere se sproži pravna izterjava, zapadlih stroškov etažne lastnine in podobno. Z depozitom bo kupec, če se bodo pojavile te težave, lahko izterjal denar, položen pri notarju, in ga uporabil za poplačilo obveznosti.
Vendar ne smemo pozabiti, da poleg depozita cene že nekaj časa obstaja še ena institucija, ki prodajalcu ponuja najboljša jamstva: to je predhodno sestavljeno z registriranim in prepisanim notarskim zapisom z učinkom, ki je tehnično opredeljen kot "rezervacija". Oziroma predvideva učinke prepisa končne pogodbe v smislu, da kakršni koli škodljivi zahtevki, predloženi teritorialnemu uradu po prepisu predhodnega sporazuma, ne bi škodovali. Preliminarni prepis običajno stane nekoliko višji od depozita, vendar je nedvomno učinkovitejši.
Notar glede na stranke deluje kot tretja oseba. Račun, na katerem so položeni cenovni saldo in druge vsote, predstavlja po zakonu ločeno sredstvo, ki ga noben notarski upnik ne more napasti, ne zapade zaporedoma, če notar umre, in ga ni mogoče uporabiti za druge namene kot za ki je bil polog urejen. Naloga notarja mora biti določena v vlogi. Lahko se giblje od ugotovitve odsotnosti vzrokov, ki preprečujejo vrnitev vloge, do naloge za neposredno poravnavo obveznosti. Stroški se določijo glede na deponirani znesek in zahtevnost naloge.
Nova zakonodaja že v vseh pogledih velja od 29. avgusta dalje. Bilo je nekaj začetnih težav, zlasti pri bankah, da bi razjasnili značilnosti in regulativne mehanizme namenskega računa, vendar je stroj zdaj začel delovati s polno zmogljivostjo.