Vsebina obdelana
- Suhi kupon: kaj je
- Kako se odločiti za suhi kupon
- Nadomestni davek: koliko in kako se plača
- Kako dolgo opcija traja in kako preklicati kupon
Ko je nepremičnina v najemu , mora najemodajalec plačati davke na del dohodka, ki izhaja iz najemnine, ki jo prejme. V zvezi s tem je davčna uprava odobrila plačilo manj, vendar se lahko vedno odloči za suhi kupon , ugoden davčni režim, ki vključuje plačilo nadomestnega davka po različnih stopnjah namesto dohodnine in s tem povezanih dodatnih davkov.
Suhi kupon je neobvezna davčna ureditev, ki vključuje plačilo nadomestne dohodnine in dodatnih davkov (za del, ki izhaja iz dohodka od nepremičnine). Poleg tega davek za registracijo in dajatev, ki se običajno plačujejo za registracije, odpovedi in podaljšanja najemnih pogodb, ne bodo plačani za najeme po suhem kuponu. Z izbiro suhega kupona se najemodajalec odreče pravici, da zahteva posodobitev najemnine za celotno trajanje možnosti., tudi če je predvideno v pogodbi, vključno s spremembo, ki jo je Istat ugotovil v nacionalnem indeksu cen življenjskih potrebščin za družine delavcev iz prejšnjega leta. To pomeni, da bo najemnik sposoben plačati, za celotno obdobje, v katerem se izvaja možnost kupon , nižjo najemnino.
Po drugi strani pa najemodajalec, ki izbere kupon, ne plača le nadomestnega davka za dohodnino in s tem povezane dodatne davke, temveč bo oproščen plačila davka in registracijske takse.
Možnost za suho kupon se lahko uveljavlja za nepremičninske enote, ki pripadajo katastrskih kategorij od A1 do A11 (razen A10 - pisarne ali zasebni studii) najeti za stanovanjsko rabo in s tem povezane stranskimi. Kuponske ureditve ni mogoče uporabiti za najemne pogodbe, sklenjene z najemniki, ki opravljajo posle ali se samozaposlijo, ne glede na poznejšo uporabo nepremičnine za stanovanjske namene sodelavcev in zaposlenih. Možnost je mogoče uveljaviti tudi za stanovanjske nepremičninske enote, dane v zakup gradbenim zadrugam za lizing ali nepridobitne subjekte, pod pogojem, da so dane v podnajem univerzitetnim študentom in občinam na voljo z opustitvijo posodobitve najemnine oz. dodelitev.
Najemodajalec lahko uveljavi možnost kupona kot alternativo:
- pri registraciji najema
- v naslednjih letih v 30 dneh po izteku prejšnjega leta
- v času podaljšanja pogodbe, tudi tiho, v 30 dneh po izteku.
Pri tistih pogodbah, pri katerih ni obveznosti registracije, na primer pri kratkih najemih, ki ne presegajo 30 dni, kupon možnost uveljavlja najemodajalec v davčnem obračunu. Najemodajalec uveljavlja kuponsko možnost po modelu RLI, ki je brezplačno na voljo na spletni strani agencije za prihodke. Ko je obrazec RLI izpolnjen , je treba programsko opremo na spletnem mestu Agencije za prihodek dostaviti Agenciji za prihodke prek spletnega postopka RLI .
Treba je opozoriti, da je najemodajalec, ki se odloči za uporabo suhega kupona, dolžan vnaprej s priporočenim pismom sporočiti najemniku. S tem sporočilom se najemodajalec odreče pravici, da zahteva posodobitev najemnine, tudi če je bila predvidena v pogodbi, vključno s prilagoditvijo Istata.
Davčna nadomestek ima fiksni znesek in se uporablja za letne najemnine. Trenutno sta stopnji nadomestnega davka za suhi kupon trenutno dve:
- stopnja 21% letne najemnine: velja za brezplačne najeme
- stopnja 10% - 15% letne najemnine: velja samo za sporazume z dogovorjeno najemnino, ki se nanašajo na domove v občinah z visoko stanovanjsko napetostjo (opredeljeno s CIPE), v občinah s pomanjkanjem stanovanj (to je zlasti Bari, Bologna, Catania, Firence, Genova, Milano, Neapelj, Palermo, Rim, Torino in Benetke ter sosednje občine in druge italijanske prestolnice), v občinah, za katere je bila odobrena, v zadnjih 5 letih 28. maja 2022-2023 (datum začetka veljavnosti zakona o preusmeritvi zakonodajnega odloka 47/2021), izredne razmere po nastanku hudih dogodkov. Vendar ima stopnja 10% omejeno trajanje. Dejansko velja samo za štiriletno obdobje 2022-2023-2021. Od leta 2022-2023 bo stopnja enaka 15%.
Agencija za prihodke je pojasnila, da znižana stopnja velja tudi za prehodne pogodbe iz člena 22. 5, odstavek 1, zakona 431/1998, to je za pogodbe, ki trajajo od najmanj enega meseca do največ 18 mesecev, v primeru najemne pogodbe z dogovorjeno najemnino za domove v občinah s pomanjkanjem razpoložljivost stanovanj ali pri tistih z visoko napetostjo stanovanj.
Kdaj plačate nadomestni davek? Najprej položite varščino - enako 95% celotnega davka - in nato preostanek. Predplačilo ne zapade v prvem letu uveljavitve kuponske možnosti, ker ni davčne osnove, torej nadomestnega davka, dolgovanega v prejšnjem obdobju. Predplačilo zapade tudi v primeru, če znesek nadomestnega davka za preteklo leto presega 51,65 evra. V tem primeru je možno položiti pavšal do 30. novembra, če je znesek manjši od 257,52 evra ali v dveh obrokih, če je dolgovani znesek večji od 257,52 evra - prvi, enak 38% davka iz prejšnjega leta, do 16. junija in drugi, preostalih 57% pa do plačila do 30. novembra.
Kako plačam? Uporabiti je treba obrazec f24 , v katerem so navedene naslednje davčne številke:
- 1840- Kuponski najemi - Depozit prvega obroka
- 1841 - Najemi Cedolare Secca - Drugi obrok ali enkratno plačilo
- 1842 - Kuponski najemi - Stanje
Z izbiro kupona se bo preferencialni režim uporabljal za celotno trajanje pogodbe (ali podaljšanje) ali v primerih, ko se možnost uveljavi v letih po prvi, za preostalo trajanje pogodbe.
Najemodajalec ima v vsakem primeru pravico preklicati možnost v vsakem pogodbenem letu, ki sledi letu, v katerem je bila uveljavljena.
Toda najemodajalec ima pravico, da ga prekliče v vsakem pogodbenem letu, ki sledi letu, v katerem je bil izveden. Preklic mora biti izražen v roku za plačilo davka ob registraciji, ki se nanaša na referenčno leto, ali v 30 dneh po koncu prejšnjega leta . Obvestilo Agenciji za prihodke je treba poslati z uporabo obrazca Rli in čeprav ni zakonske obveznosti, je v vsakem primeru priporočljivo, da najemodajalec o tem obvesti najemnika. Ko je možnost preklicana, jo je vedno mogoče ponovno uporabiti v letih po preklicu in ponovno vstopiti v režim suhega kupona.
Davčna uredba 193/2022-2023 določa, da če sporočilo podaljšanja najema, za katero je bila uveljavljena možnost za suhi kupon, ne pomeni zasega koncesije. Vendar mora zavezanec ohraniti vedenje, ki je v skladu z voljo, da se odloči za režim pavšalnega davka. Kot naprimer? Z relativnimi plačili ali razglasitvijo dohodka od kupona v relativnem okviru davčnega obračuna.