Vsebina obdelana
- V povzetku
- Dolgi časi, če je najemnik
- Pred dražbo: odloči celoten sodnik
- Nakup na dražbi z dražbo ali brez nje
- Kako poteka plačilo
- Ker je priročno
- Na kaj paziti
Alternativni, malo uporabljen način nakupa hiše je nakup hiše na dražbi, s čimer prihranite na tržnih podatkih za zasebnike in podjetja. Za varno gibanje pa morate dobro poznati predpise in vedeti, kako naprej (hitro!)
Učinek krize bo, če se bodo dražbe nepremičnin povečale, prodaja sredstev, ki pripadajo subjektom, pa ne bo mogla plačati dolgov. Upniki v poskusu, da bi dobili celotno ali delno dolgovano, v mnogih primerih sprožijo postopek prisilne izvršbe na hiši. Tako ga lahko na dražbi kupi katera koli fizična ali pravna oseba (vključno s subjekti in podjetji), razen dolžnika. Nakup hiše na dražbi je običajno zelo priročen, vendar se morate zavedati številnih vidikov. Še posebej, če je v zadevnem stanovanju izvršni lastnik ali najemnik z najemno pogodbo. V prvem primeru se zdaj nekdanjemu lastniku pošlje uradni opomin, v katerem je naveden rok, v katerem mora zapustiti hišo.Če pismo nima učinka, bo po vrsti ultimatov morda treba prek sodnega izvršitelja obvestiti obvestilo, v katerem bo natančno naveden rok (ura in dan), v katerem mora biti nepremičnina izpraznjena. Sodni izvršitelj se lahko v primeru večkratnega odpora zateče k policiji, da nadaljuje z evakuacijo prostorov.
* Referenčna zakonodaja o dražbah nepremičnin je vsebovana v členih med 474 in 632 Zakonika o civilnem postopku, posodobljenem z odlokom zakona z dne 3. maja 2022-2023, št. 59, tako imenovani »odlok o banki«, kasneje spremenjen v zakon št. 119. Zakon med drugim določa, da če odvzeto in na dražbi nepremičnina po treh poskusih ni prodana (z znižanjem na vsaki dražbi za četrtino cene), sodnik odredi predčasno zaprtje izvršni postopek. V bistvu se sredstvo vrne na razpolago izvršnemu lastniku (tj. Lastniku nepremičnine, ki je bila na dražbi). Spremenjena čl. 591, drugi odstavek, Zakonika o kazenskem postopku določa tudi, da je sodnik po tretjem poskusu prodaje zapustil in v odsotnosti zahtev za dodelitev,lahko ustanovi četrto dražbo s prodajno ceno, znižano do 50%.
V povzetku
- Cene stanovanj so pod tržnimi cenami
- Dražbe se vedno oglašujejo na specializiranih spletnih mestih in v medijih, kot pravi zakon
- Hitro je treba plačati z bančnim nakazilom ali hipoteko
Če nepremičnine namesto nekdanjega lastnika zasede eden ali več najemnikov z redno najemno pogodbo, se postopek, potreben za izpustitev hiše, lahko podaljša za šest mesecev. Novi lastnik naj bi namreč spoštoval pogoje najemne pogodbe in šele po izteku njenega stanovanja lahko razpolagal s stanovanjem.
Odlok o prenosu, ki ga je podpisal sodnik, je zadnji korak dražbe: razlaščeno premoženje preide na uspešnega ponudnika in nekdanjega lastnika zaveže, da ga izpusti
Sodne dražbe nepremičnin se nanašajo na prisilno prodajo nepremičnine, ki je v lasti izvršitelja, subjekta, ki je, ko ni plačal dolgov, razlaščen. Dražbe lahko potekajo na sodišču ali v pisarnah strokovnjakov, ki jih pooblasti izvršni sodnik. Najprej pa je določena osnovna prodajna cena nepremičnine, ki jo določi izvedenec, ki ga imenuje sodnik, ki po ogledu sestavi cenitev, ki vsebuje katastrsko identifikacijo, tloris, stanje ohranjenosti, poročanje o zlorabah zgradb, služnostih ali dolgovih v primerjave etažne lastnine. Dokument tudi določa, ali je nastanitev prazna ali jo nekdanji lastnik ali drugi uporabljajo z najemno pogodbo. Oceno lahko dobite v sodni pisarni,v pisarni imenovanega strokovnjaka ali na internetu, če se dražba oglašuje na namenskih spletnih mestih. S sklepom prodaje izvršni sodnik določi pogoje in pogoje dražbe: osnovno ceno, pogoje za oddajo ponudb, zaslišanje na razpisu med ponudniki in rok, do katerega je treba plačati nepremičnino, neto depozit že plačan. Medtem je zaseženo premoženje zaupano sodnemu skrbniku, ki premoženje hrani, upravlja in upravlja, na primer z pobiranjem najemnine. To je referenčna številka za tiste, ki jih zanima nakup, na katere se lahko obrnete za nadaljne informacije o nepremičnini. Namesto tega mora sodnik, notar ali pooblaščeni strokovnjak sestaviti obvestilo o dražbi,to je uradni dokument, ki vsebuje naslov nepremičnine, datum, čas in kraj, kjer bo dražba, osnovno ceno, minimalno povišanje, rok za oddajo ponudb in prodajne pogoje. Obvestilo mora biti objavljeno najmanj tri zaporedne dni na oglasni deski sodišča, na katerem poteka izvršilni postopek, objavljeno na specializiranih in pooblaščenih spletnih mestih ter razširjeno v časopisih in medijih.
Na dražbi brez dražbe udeleženci predstavijo svoje ponudbe v zaprti kuverti (plus 10% depozit, brez identifikacijskih oznak) pod pogoji in na način, naveden v obvestilu. Ponudbe ne smejo biti nižje od predhodno določene osnovne cene. Ob prisotnosti več ponudb najvišja ne zmaga, vendar se med vsemi udeleženci izvede razpis, ki za osnovo določi znesek, naveden v najvišji ponudbi. Če prodaja brez očaranosti pusti, sodnik odredi novo dražbo z očaranostjo, to je javni razpis med ponudniki, razglašen za sklenjenega, ko minejo vsaj tri minute od zadnje ponudbe in nihče ni dvignil.
Kako poteka plačilo
Če je na dražbi brez dražbe samo ena ponudba, povečana za petino ali enaka osnovni ceni (v tem primeru se mora upnik strinjati), se nepremičnina dodeli neposredno. Nasprotno, ob več ponudbah sodnik skliče dražbo z minimalnim povišanjem, navedenim v obvestilu. V primeru, da se udeleženec ali pooblaščena oseba dražbe ne udeleži, se desetina varščine zadrži kot kazen. Če je prodaja v zaprti kuverti vedno dokončna, je na dražbi začasna; pravzaprav lahko v desetih dneh po dražbi »poraženi« udeleženci oddajo novo ponudbo, ki se je povečala za petino v primerjavi z zmagovalno. Nato sodnik organizira novo tekmovanje, rezervirano samo za tiste, ki so se udeležili prejšnjega.Nagrada je po drugi strani dokončna, če v naslednjih desetih dneh ne bo prejet noben predlog. Izbrani ponudnik mora plačati v roku, določenem v obvestilu o prodaji, z bančnim nakazilom ali z odprtjem hipotekarnega posojila. V slednjem primeru je pomembno, da se dogovor z banko dokonča pred iztekom roka stanja. Med Italijanskim bančnim združenjem (ABI) in sodišči obstaja dogovor o dodelitvi subvencioniranih hipotekarnih posojil, ki pokrivajo do 80% cene kladiva nepremičnine.pomembno je, da se dogovor z banko dokončno oblikuje pred iztekom roka stanja. Med Italijanskim bančnim združenjem (ABI) in sodišči obstaja dogovor o dodelitvi subvencioniranih hipotekarnih posojil, ki pokrivajo do 80% cene kladiva nepremičnine.pomembno je, da se dogovor z banko dokončno oblikuje pred iztekom roka stanja. Med Italijanskim bančnim združenjem (ABI) in sodišči obstaja dogovor o dodelitvi subvencioniranih hipotekarnih posojil, ki pokrivajo do 80% cene kladiva nepremičnine.
Ker je priročno
- Nepremičnino lahko kupite po nižji ceni od tržne
- Če so prve tri dražbe prazne ali minimalna cena ni dosežena, se nepremičnina uvrsti po znižani ceni
- Ocena, ki jo je treba natančno prebrati, omogoča preglednost stanja in pogojev nepremičnine
- Ko je izvršilni sodnik enkrat nagrajen, lastnino osvobodi hipotek in zasegov
Na kaj paziti
- Za sprostitev stanovanj, ki jih je zasedel nekdanji lastnik, njegovi sorodniki ali prijatelji, lahko traja čas in denar
- Če je oddana nepremičnina v najemu, bo moral novi lastnik počakati do izteka rednega zakupa, da bo na voljo
- Sodnik izvršbe ne more razveljaviti določenih bremen, kot so plod užitka, kazenski in sodni zasegi itd.
- Nepremičnino je treba plačati hitro, v roku, predvidenem v obvestilu o prodaji, z bančnim nakazilom ali z najemom hipotekarnega posojila
V sodelovanju z Avv. Silvio Rezzonico, nacionalni predsednik Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242, www.fna.i t