Vsebina obdelana
- Katere dejavnosti opravlja notar pred listino?
- Kaj počne notar v času listine?
- Kaj se zgodi, če se po prodaji pojavijo različne težave in prodaja ni uspešna?
- Kolikšen odstotek je treba plačati notarju za preglede, ki jih opravlja in kateri za listino? Kaj se zgodi, če listina po pregledih ni podpisana?
Eden izmed najbolj zahtevnih in občutljivih korakov, s katerimi se lahko odločite v življenju, je nedvomno nakup hiše , prave ovire, kjer kraljujejo tehnična, ekonomska in pravna vprašanja, ki jih ni vedno lahko razumeti. Poklicna oseba, ki prevzame prodajo nepremičnin, je notar, ki prevzame dvojno vlogo javnega uslužbenca in strokovnjaka, na katerega se lahko zanese, da razblini dvome in negotovosti.
Po zakonu mora kupoprodajno pogodbo določiti nepristranski in specializirani javni uslužbenec, notar, ki mora zagotoviti, da nakup nepremičnine poteka v skladu z vso zakonodajo. Toda notar ni omejen samo na pripravo listine, to je javne prodajne listine.
Niz vprašanj in odgovorov na podobo notarja, izvedenih v sodelovanju z milanskim notarskim svetom, bo pripomoglo k boljšemu razumevanju vloge tega akterja pri prodaji nepremičnin:
Pred podpisom listine notar opravi vrsto pregledov, ki jih je mogoče povzeti na naslednji način:
- ugotavlja osebno identiteto strank , ki posredujejo v dejanje, in njihovo sposobnost, da ga izvedejo s preverjanjem premoženjskega režima med zakoncema (pravno občestvo premoženja ali ločitev), legitimnost poseganja v primeru prepovedi tujcev, mladoletnikov , invalidi ali upravičenci do podpore itd. Zakaj takšen ček? Z njim se izognemo morebitni kraji identitete, saj je možen dostop do registrov nepremičnin in spreminjanje njihovih rezultatov brez predhodnega preverjanja zakonitosti.
- z zakonom preveri neobstoj prejšnjih hipotek ali omejitev ali izvršb nepremičnin, ki so predmet prodaje na teritorialnem uradu agencije za prihodke, pa tudi urbanistično in katastrsko pravilnost nepremičnin. Notar mora tudi preveriti, da za prodano nepremičnino ne veljajo posebne discipline, na primer glede javnih stanovanj (obstoj subjektivnih zahtev za kupca ali cenovne omejitve) ali pravice do prve zavrnitve naklonjenost določenih predmetov ali v primeru premoženja z zgodovinskim, umetniškim ali arheološkim interesom.
- opredeli davčno ureditev, ki se nanaša na posamezen primer, in preveri obstoj zahtev za kakršne koli davčne ugodnosti (na primer olajšave za nakup prvega stanovanja ali davčno olajšavo ali oprostitev davkov v primeru prenosov pri izvrševanju sporazumi o ločitvi ali ločitvi). Ker je pripravljen na davčnem področju, lahko predlaga rešitve, ki omogočajo prihranek pri davkih v skladu z zakonodajo.
Med drugimi pregledi, ki jih mora opraviti notar, najdemo tudi tiste glede energetske učinkovitosti stavbe, ki mora biti certificirana v skladu z nacionalnimi in regionalnimi predpisi o tej zadevi. Za prodajo stavb, opremljenih s sistemi, je obvezna dobava in pogosto tudi priloga energetske izkaznice (APE), ki jo pripravi overitelj, vpisan v poseben register, ki v bistvu označuje razred porabe energije stavbe. kot za ogrevanje. Ta dokument mora biti priložen k notarskemu spisu.
Skladnosti sistemov z varnostnimi predpisi, je tudi vidik, ki ga je treba preveriti, vendar ni prepovedano za nakup nepremičnine s sistemi, ki niso do standardne, z kupec začetku odgovoren za prilagoditve. Toda to pomeni stroške, ki jih bo treba upoštevati pri določanju cene. Zato je primerno, da se v aktu - in zato bo to storil notar - določi klavzula, ki vsebuje dogovore strank v zadevi. Urbana pravilnost nepremičnine je bistvenega pomena, to je skladnost s takrat izdanimi licencami, koncesijami in gradbenimi dovoljenji. Če obstajajo dvomi o prisotnosti zlorab, bo notar priporočil, da za izvedbo preiskav posreduje strokovnjaka s potrebnimi tehničnimi znanji in pripravi strokovno mnenje.
Vsa preverjanja pri notarju se zaključijo z notarsko listino. V času podpisa prodajne pogodbe praviloma poteka tudi dostava blaga. Zakonodaja predvideva obveznost deponiranja prodajne cene nepremičnine v roke notarja, ki jo bo prodajalcu izročil šele po uspešno opravljenih vseh formalnostih po podpisu prodajnega akta. Za oblikovanje listine zakon predvideva tudi podrobna pravila za zaščito državljanov:
- notar mora strankam in morebitnim pričam v celoti razložiti in prebrati vsebino listine, katere prisotnost v nekaterih primerih zahteva zakon (na primer, ko ena od strank ne more podpisati ali je prizadeta zaradi senzoričnih okvar), da se prepričajo, da so razumeli njegovo vsebino in pravne učinke. Če tega ne stori, je kazensko odgovoren za kaznivo dejanje ponarejanja v javni listini;
- listino, ko je prebrana in odobrena, morajo podpisati stranke in po možnosti priče pred notarjem, na koncu pa jo mora podpisati sam notar;
- kar notar potrdi v notarskem zapisu, je po zakonu popoln dokaz za vse namene - tudi pred sodnikom - razen če se ugotovi kaznivo dejanje ponarejanja v javni listini.
Tudi po podpisu listine mora notar po zakonu izpolniti vrsto obveznosti, v kratkem času namenjen zagotavljanju plačila davkov državi na drugi strani, oglaševanju tretjim osebam in varnosti operacije v korist vseh državljanov. Notar mora v kratkem času opraviti registracijo listine na Agenciji za prihodke in plačilo pripadajočih davkov v imenu stranke ter naknadno vložitev v javne registre, da bo seznanjen in učinkovit za vse (tehnično opredeljeno tretje osebe). Polog listine v pristojni register nepremičnin po zakonu zahteva, da vsi vedo, kdo je lastnik nepremičnine in ali je slednja obremenjena s hipotekami ali drugimi omejitvami. Na koncu mora notar nadaljevati z izvajanjem katastrskega prenosa, da bo tudi kataster posodobil.
Težave lahko nastanejo, če se pojavijo neprijavljene hipoteke ali zasegi (tu bo prišla v poštev odgovornost notarja) ali če gre za urbanistična vprašanja (zlorabe zgradb, pomanjkanje uporabnosti) ali tehnična vprašanja (obrati, ki so razglašeni za nasprotne z resnico). Iz tega razloga je pomembno, da notar, čeprav teh vidikov ne more neposredno jamčiti, saj ni tehnik, ampak pravnik, v akt vključi vse dogovore, opomine in opozorila, ki lahko kupeca zaščitijo in prodajalca naredijo odgovornega. Skratka, prodaja nepremičnin, tudi na videz enostavnejša, ima vedno posledice, za katere ni mogoče pričakovati, da jih bomo rešili z naredi sam Nasvet je, da čim prej poiščete nasvet pri notarju. Veliko bolje, če to storite, preden podpišete dokumente in prevzamete obveznosti, iz katerih se v primeru težav težko osvobodite brez škode.
Če prodaja po določitvi redne predpogodbe ni zaključena, se lahko zgodita dva scenarija . Prva obravnava primer, da se stranke soglasno odločijo, da predhodne odločbe ne bodo izvedle. V tem primeru bodo lahko sestavili sporazum o "medsebojnem nestrinjanju", ki določa tudi predvidene roke in načine vračil ter vračil vsot. Če je po drugi strani samo ena od strank v zamudi, se bo verjetno odprla pravdna faza. Splošno znano je, da če se kupec pokesa, polog izgubi, medtem ko je manj znano, da ga mora prodajalec, če se pokesa, vrniti podvojen.. Ni pa tako preprosto. Glede odškodnine za škodo se lahko pojavijo zapletene ocene. V tem primeru je pomembno, da je sestavljena predhodna pogodba z največjo natančnostjo, ki predplačila opredeli kot polog ali polog in morda predvideva načine izračuna škode, ki jo utrpi stranka, ki ne izpolnjuje obveznosti, da se poenostavi in pospeši delo kdo bo odločal o sporu (najprej mediator, nato sodnik, če ni dogovora). Če pa se po popolnem prenosu lastništva z listino pojavijo težave, jih je treba obravnavati glede na njihovo naravo.
V primeru lastninskih napak zakon predvideva uvedbo posmrtne desetletne police za novo zgrajene stavbe: zavarovalno polico, ki jo morajo gradbeniki od leta 2005 obvezno dostaviti kupcem, obveznost, ki se včasih žal ne upošteva, morda pred popustom na ceno. Za stavbe, ki niso nove, veljajo pravila civilnega zakonika za "skrite napake", torej napake, ki jih kupec ni poznal in jih ni bilo zlahka prepoznati, za katere so predvideni garancijski mehanizmi. Nasprotno, za napake, ki jih je mogoče prepoznati z običajno skrbnostjo, garancija deluje le, če je prodajalec zavedel kupca in izjavil, da sredstvo ni brez napak.
(Odgovor notar Piercarlo Mattea iz milanskega notarskega sveta)
Preden odgovorimo na to vprašanje, se moramo spomniti, da so bile po liberalizaciji odloka Bersani (zakonski odlok 223/2006 spremenjen v zakon 248/2006) odpravljene najnižje in najvišje tarife za notarje. V primeru, da preveritvam, ki jih opravi notar, sledi podpis kupoprodajne pogodbe, so stroški pregledov vključeni v listino. Če pa po preveritvah listina ni določena, bo notar zahteval plačilo, ki je povezano z opravljenim delom, to je opravljenimi anketami, pridobljenimi dokumenti itd.