Vsebina obdelana
- Predlog nakupa
- Predhodna ali kompromisna pogodba
- Prepis predhodnega
- Preverjanja v predhodni fazi
Predlog nakupa in predpogodba sta dva pogoja, ki ju zelo pogosto slišite, ko govorite o prodaji nepremičnine. Kaj pa so? Kakšne učinke ima eno in kakšne druge?
Predlog nakupa
Predlog nakupa je tehnično izjava kupca, da želi določeno nepremičnino kupiti po določeni ceni. Običajno je izjava dana na vnaprej natisnjenem obrazcu, ki ga zagotovi nepremičninska agencija, s katero se obrnete. Predlog za nakup običajno spremlja plačilo zneska denarja kot pologa, ki je blokiran za ves čas veljavnosti predloga. Glavna razlika med predlogom za nakup in predhodnim predlogom je, da prvi vsebuje zavezujoče zaveze za kupca, ne pa tudi za prodajalca. Čeprav je kupec plačal varščino, lahko prodajalec medtem oceni druge predloge. Šele ko prodajalec sprejme predlog za nakup, postane predhodna prodajna pogodba.
Predhodna ali kompromisna pogodba
Kot omenjeni kompromis je predhodna prodaja pogodba, s katero se stranke, prodajalec in kupec zavežejo, da bodo prodajo sklenili, pri čemer navedejo čas in metode. Preliminarni, za razliko od predloga za nakup (dokler ga prodajalec ne sprejme), torej zavezuje obe strani. Predhodna pogodba je torej resnična pogodba, ki obe strani zavezuje k podpisu dokončne pogodbe. Ko prodajalec sprejme predlog kupca, se s podpisom slednjega zaključi predhodna prodaja, ki bo vsebovala klavzule v vnaprej natisnjenem besedilu predloga za nakup. Da bi zadovoljili različne potrebe strank, je mogoče podpisati nov predhodni, bolj natančen in izgovoren, ki nadomešča vnaprej natisnjen obrazec.Tako se na primer to zgodi, ko prodajalec po podpisu predloga ugotovi, da hiša za prodajo nima notranjih sistemov po zakonu. V tem primeru je določen kompromis z vsebinami, ki se razlikujejo od predloga za nakup.
V vsakem primeru mora predhodno navesti vrsto glavnih elementov prodaje, kot so:
- ceno in hišo za nakup
- naslov in natančen opis (tla, sobe itd.) s podatki zemljiške knjige
- datum sklenitve dokončne pogodbe.
Podpis predhodnega sporazuma običajno spremlja tudi plačilo določenega zneska denarja kot "depozita", ki pa za razliko od predloga za nakup takoj zaveže obe strani. Vedno je bolje, da vzamete predigro. Če pa morate podpisati predlog za nakup, je priporočljivo določiti čim krajše trajanje in plačati minimalni depozit.
Prepis predhodnega
Kljub podpisu predhodnega sporazuma se lahko zgodi, da prodajalec proda isto nepremičnino drugim ljudem ali na njej vzpostavi dejanske pravice uživanja (npr. Plodouživanje) ali vpiše hipoteke. Da bi se izognili tem neprijetnim situacijam za kupca, je predhodno zagotovljeno z njegovim vpisom v nepremičninske registre. Prepis velja kot resnična rezervacija nakupa nepremičnine. Ne gre več le za zasebni dogovor med kupcem in prodajalcem, ampak je pravno veljaven za kogar koli in prodajalec posledično nepremičnine ne bo mogel prodati nekomu drugemu, niti ne bo podaril hipoteke na nepremičnini, niti ne predstavlja pasivne služnosti. ali katero koli drugo škodljivo pravico do kupca. Od trenutka prepisa predhodne pogodbe,nepremičnina je "rezervirana" za bodočega kupca in kakršen koli prepis ali registracija nanj ne bi vplivala. Prepis mora opraviti notar, ki je prejel ali overil predhodno pogodbo v 30 dneh po podpisu pogodbe. Prepis predhodnega dokumenta vključuje dodatne stroške. Zlasti je treba poleg davka za registracijo, fiksnega davka za registracijo (200 evrov), plačati tudi fiksne kotizacije (35 evrov), očitno skupaj z notarsko takso.Zlasti je treba poleg davka za registracijo, fiksnega davka za registracijo (200 evrov), plačati tudi fiksne kotizacije (35 evrov), očitno skupaj z notarsko takso.Zlasti je treba poleg davka za registracijo, fiksnega davka za registracijo (200 evrov), plačati tudi fiksne kotizacije (35 evrov), očitno skupaj z notarsko takso.
Preverjanja v predhodni fazi
Že ob podpisu predpogodbe je priporočljivo, da kupec opravi vrsto pregledov nepremičnine. Najprej preverimo, ali je resnični lastnik obetavni prodajalec, ki podpiše predhodno prodajo. V tem primeru je potrebna posebna raziskava v Registru nepremičnin, ki se vedno posodablja tudi o prodaji, hipotekah, izvršbah itd. glede nepremičnine. Prav tako je pomembno preveriti pravilnost gradnje hiše, če je bila zgrajena z rednim gradbenim dovoljenjem, ali obstajajo vloge za amnestijo v teku, če je uporabna, in še več. Če potem kupite stanovanje v etažni lastnini,prav tako je priporočljivo že ob določitvi predhodne prodaje prebrati predpise o etažni lastnini in preveriti, ali obstajajo sklepi etažne skupščine o izrednih administrativnih delih in predvsem morebitne stroške etažne lastnine, ki jih prodajalec še ni plačal.
Nadaljnja preverjanja, ki jih je treba opraviti že v času priprave predhodnega, so:
- preverjanja v zvezi z lastninskim režimom strank
- preverjanje skladnosti sistemov (električni, hidravlični, ogrevalni itd.) z varnostnimi standardi
- preverjanje skladnosti s predpisi, ki predpisujejo posebne metode gradnje (na primer protipotresni predpisi)
- preverjanje morebitnih omejitev urbanističnega načrtovanja zemljišč (na primer zemljišč, za katera velja urbanistični načrt ali ki jih urejajo posebni dogovori o urbanističnem načrtovanju)
- preverja kakršne koli kulturne ali okoljske omejitve krajine na lastnostih
- preverjanja glede kakršnih koli običajnih ali pravnih predkupnin.
Če po podpisu predhodnega sporazuma ena od strank brez razloga zavrne prodajo, lahko druga to zahteva od sodnika z vložitvijo tožbe. To je posebna izvedba, predvidena v čl. 2932 civilnega zakonika. Sodba Sodišča je to predhodno "dokončno": nepremičnina preide na kupca, ki mora plačati dogovorjeno ceno. Namesto posebne izvršbe lahko stranka, ki ne izpolnjuje obveznosti, ponovno zahteva od sodnika odpoved pogodbe in odškodnino za pretrpljeno škodo.