Vsebina obdelana
- DOLŽNOSTI UPRAVNIKA KONDOMINIJA: 360 ° ZAŠČITA KONDOMINIJOV
- Ko ste delodajalec
- Proti strankam, ki ne izpolnjujejo obveznosti
- CIVILNA IN KAZNIVA ODGOVORNOST UPRAVNIKA KONDOMINIJA
- Prejemki skrbnika
- Preklic in prenehanje funkcije
Z začetkom veljavnosti zakona o etažni lastnini, 18. junija 2013(št. 220 z dne 11. 12. 2012), zahteve za direktorja in naloge, ki jih mora izpolnjevati, so bolj zapletene, znak, da gremo k večji profesionalizaciji dela, ki naj bi ga v vseh pogledih obravnavali kot delovno mesto . Prav tako ureja civilni zakonik: členi, ki obravnavajo etažno lastnino, so tisti, ki so vključeni med letoma 1117 in 1139. Zlasti 1129, 1130 in 1131 se osredotočajo na lik upravitelja, ki je z udeleženci v skupščini povezan z vezjo zastopanje. To pomeni, da lahko sproži tožbo tako proti lastnikom samim kot proti tretjim osebam. In na enak način se lahko toži za kakršno koli dejanje v zvezi s skupnimi deli stavbe, ki jo upravlja.
- Imenovanje je obvezna v stavbah z več kot 8 stanovanja
- Do etažne lastnine ima civilno in kazensko odgovornost .
- Ni poklicnega registra, ampak sindikalna združenja.
Upravnika, za katerega še ne obstaja poklicni register, je z etažno lastnino povezan z mandatnim razmerjem: deluje v izključnem interesu same etažne lastnine in zagotavlja upravljanje skupnih delov stavbe. Njegovo imenovanje je obvezno, če obstaja več kot 8 etažnih stanovanj; etažna skupščina je poklicana na odločitev s številom glasov, ki morajo predstavljati večino navzočih in vsaj polovico (ali 500 tisočakov) celotne vrednosti stavbe. Naloga traja 12 mesecev, drugo leto pa se samodejno podaljša, razen če je preklic razrešen. Po koncu dvoletnega obdobja se pogodba o zaposlitvi med strankama šteje za odpovedano in pozitivno mnenje skupščine bo nadaljevalo. Če skupščina ne izbere skrbnika,vsak posamezni etažni lastnik (ali upravnik v odstopu) ima pravico do pritožbe na pravosodni organ, ki bo nato določil imenovanje.
Diplomirano in posodobljeno Poleg običajnih zahtev, ki jih določa zakon, mora imeti etažni upravitelj srednjošolsko diplomo in mora obiskovati redna izobraževanja.
Zakonodajna uredba 81/2008, znana tudi kot "Prečiščeno besedilo o zdravju in varnosti pri delu", je začela veljati 15. 5. 2008 (in popravljena z zakonodajno uredbo št. 106 z dne 3. avgusta 2009 ter z nadaljnjimi nadaljnjimi odloki). V Italiji ostaja prva referenca glede varnosti na delovnem mestu: vsebuje informacije za podjetja, delodajalce in delavce o tem, kaj je bistvenega in obveznega sklicevanja na preventivo, varovanje telesnega in duševnega zdravja v vsakem delovnem okolju. In tudi v zvezi z oceno tveganja in zdravstvenim nadzorom, prvo pomočjo in gašenjem požarov.
Člen 1129 Civilnega zakonika je natančno določen v "Imenovanje, preklic in obveznosti upravitelja".
1710. člen civilnega zakonika (skrbnost zastopnika): "Zastopnik (skrbnik) mora naročitelju (etažni lastnik) obvestiti o morebitnih okoliščinah, ki lahko določijo preklic ali spremembo mandata."
DOLŽNOSTI UPRAVNIKA KONDOMINIJA: 360 ° ZAŠČITA KONDOMINIJOV
Poleg zagotavljanja uporabe skupnih storitev in omogočanja njihovega uživanja, enako kot vsi etažni lastniki, ima upravnik še vrsto dolžnosti, ki se jim ne more izogniti. Najprej mora sprejeti sklepe, o katerih je glasovala skupščina, in vsako leto sklicati priložnostni za odobritev poročila o etažni lastnini. Poleg tega je treba pobrati prispevke in kriti stroške rednega vzdrževanja skupnih delov; skrbeti za vodenje registra etažne lastnine (ki vsebuje osebne podatke posameznih lastnikov in imetnikov stvarnih pravic in osebnih pravic do uživanja), vodenje registra zapisnikov sej, registra imenovanja in preklica upravitelja in računovodski register; hranite dokumentacijo in etažni lastnici, ki jo zahteva, zagotovitestatus plačil stroškov etažne lastnine in morebitne spore v teku; pripravi letno poročilo o upravljanju etažne lastnine in pokliče skupščino, da ga odobri v 180 dneh.
Če se etažna skupščina odloči za, mora skrbnik aktivirati spletno stran etažne lastnine, ki vsem, ki so upravičeni, omogoči vpogled in prenos digitalnih sklepov, o katerih je glasovala skupščina. Stroške gradnje in upravljanja spletnega mesta vedno krije etažna lastnina.
Med nalogami skrbnika, kot to zahtevajo posebne določbe zakona, je tudi nadzor nad tveganji zaradi spremembe kakovosti vode. Dejansko lahko zlasti v najstarejših stavbah prisotnost starih železnih cevi in rezervoarjev spremeni kakovost vode in povzroči škodo zdravju etažne lastnine.
Upravitelj je dolžan odpreti tekoči, poštni ali bančni račun, kjer gredo zneski, prejeti od etažne lastnine ali tretjih oseb, vključno s tistimi, plačanimi v imenu etažne lastnine. Kot je določeno z reformnim zakonom, ima vsaka etažna lastnina prek skrbnika (ki je nikoli ne more zavrniti) pravico dostopati do računa , preveriti vodenje računov in na zahtevo natisniti periodični izpisek računov na svoje stroške. , da preverite postavke stroškov in preverite skrbnikovo delo .
Ko ste delodajalec
Če zaposleni (vratar, hišnik, vrtnar itd.) Delajo v etažni lastnini, skrbnik prevzame vlogo delodajalca in mora uveljaviti določbe zakonske uredbe 81/2008 v smislu zdravja in varnosti na delu. Ko je po drugi strani etažna lastnica naročnik pogodbe, na primer za strukturne posege na stavbi, se upravnik lahko zanese na vodjo projekta, ki ga razreši civilne in celo kazenske odgovornosti. Skrbnik pa mora dela vedno nadzorovati in delo upravnika nenehno preverjati.
Če etažna lastnina stroškov ne plača, ima upravitelj na voljo šest mesecev , od letnega zaprtja podjetja, da zoper njega ukrepa, in če skupščina tega ne odobri, lahko takoj izda izvršilno odredbo . V čakanju na sodnika, da izrazi svoje mnenje, stroške "pokrijejo" druge etažne lastnine , deljene v odstotkih s tisočinkami, preračunane z izključitvijo neplačanega etažnega lastništva. Poleg tega mora upravitelj etažni lastnini poslati dobro ime in znesek dolga tistih, ki niso plačali in lahko, če zamude trajajo več kot semester, prepovejo uporabo skupnih storitevdovzetni za ločeno uživanje (kot so centralno ogrevanje, voda ali dvigalo) do privzete etažne lastnine. Prepoved pa ne sme posegati v pravico do varovanja zdravja , ki jo predvideva čl. 32 Ustave. Končno lahko upravitelj s soglasnim glasovanjem skupščine ustanovi denarni sklad, v katerega prispevajo vse etažne lastnine in iz katerega lahko črpa denar v primeru zamud.
Kot opisuje čl. 1710 civilnega zakonika, mora upravitelj mandat izvajati "s skrbnostjo dobrega očeta družine": v primeru nepravilnosti, nedovoljenih dejanj, storjenih pri opravljanju njegove funkcije ali malomarnosti, je civilno odgovoren do etažne lastnine in tretje osebe, medtem ko ne odgovarja za škodo, ki jo povzročijo etažne lastnine, ki uporabljajo skupno dobro, pod pogojem, da uredba o etažni lastnini ne določa drugače. Če na primer nesrečo povzroči pomanjkanje vzdrževanja stopnic ali dvigala, je zanjo vedno odgovoren upravitelj, ki je civilno odgovoren tudi v primeru neizvršitve sklepa skupščine ali v primeru, da brez mnenja etažne lastnine , se odločite za izvedbo del na stavbi. Kar pa zadeva kazensko odgovornost,italijanski pravni sistem ne predvideva posebne številke kaznivega dejanja upravnika etažne lastnine, vendar to ne izključuje, da bi ga lahko kaznovali za nekatera kazniva dejanja. Najpogostejše so žalitve, obrekovanja ali kršitve zasebnosti. Celo zloraba ali ponarejanje proračuna etažne lastnine lahko privede do obsodbe upravnika, ki je v prisotnosti zaposlenih v etažni lastnini usposobljen za delodajalca in je zato dolžan upoštevati vsa pravila, ki jih določa zakonodaja o preprečevanju nesreč. . Ne da bi pozabili na malomarnost v zvezi s skupnimi dobrinami, ki jih je mogoče preganjati v civilnem kontekstu, vendar imajo lahko kazenske posledice.Najpogostejše so žalitve, obrekovanja ali kršitve zasebnosti. Celo zloraba ali ponarejanje proračuna etažne lastnine lahko privede do obsodbe upravnika, ki je v prisotnosti zaposlenih v etažni lastnini usposobljen za delodajalca in je zato dolžan upoštevati vsa pravila, ki jih določa zakonodaja o preprečevanju nesreč. . Ne da bi pozabili na malomarnost v zvezi s skupnimi dobrinami, ki jih je mogoče preganjati v civilnem kontekstu, vendar imajo lahko kazenske posledice.Najpogostejše so žalitve, obrekovanja ali kršitve zasebnosti. Celo zloraba ali ponarejanje proračuna etažne lastnine lahko privede do obsodbe upravnika, ki je v prisotnosti zaposlenih v etažni lastnini usposobljen za delodajalca in je zato dolžan upoštevati vsa pravila, ki jih določa zakonodaja o preprečevanju nesreč. . Ne da bi pozabili na malomarnost v zvezi s skupnimi dobrinami, ki jih je mogoče preganjati v civilnem kontekstu, vendar imajo lahko kazenske posledice.mora uporabljati vsa pravila, ki jih določa zakonodaja o preprečevanju nesreč. Ne da bi pozabili na malomarnost v zvezi s skupnimi dobrinami, ki jih je mogoče preganjati v civilnem kontekstu, vendar imajo lahko kazenske posledice.mora uporabljati vsa pravila, ki jih določa zakonodaja o preprečevanju nesreč. Ne da bi pozabili na malomarnost v zvezi s skupnimi dobrinami, ki jih je mogoče preganjati v civilnem kontekstu, vendar imajo lahko kazenske posledice.
Zakon o reformi iz leta 2013 je določal, da lahko etažna skupščina, če meni, da je to primerno, zavrne imenovanje upravnika, če ne predloži posamezne police zavarovanja civilne odgovornosti, ki velja za vsa dejanja, izvedena v izvajanje svojega mandata. Torej, čeprav zakon tega ne zavezuje, upravitelj brez zavarovanja ne more začeti svojega dela ali ga, odvisno od okoliščin, preklicati. Umetnost. 1129 poleg tega določa, kako mora direktor sam prilagoditi meje politike, če je v času mandata skupščina delničarjev namenila izredne posege. Prilagoditev na začetku del ne sme biti manjša od odobrenega zneska izdatkov. Poleg tegače je direktor zavarovan s splošnim zavarovanjem poklicne odgovornosti, mora biti za celotno dejavnost, ki jo opravlja, "to polico vključiti v izjavo zavarovalnice, ki zagotavlja pogoje iz prejšnjega obdobja za posebni kondominij ". Skrbnik plača polico, razen če se skupščina odloči, da bo stroške razdelila med etažne lastnine.
Na vhodu v etažno lastnino ali v kraju večje skupne rabe, dostopnem tudi tretjim osebam, morajo biti objavljeni splošni podatki, naslov in kontaktni podatki, vključno s telefonskimi številkami, skrbnika.
Prejemki skrbnika
Kot zahteva čl. 1129 civilnega zakonika, v odsotnosti referenčne tarife mora direktor ob sprejemu imenovanja ali podaljšanju določiti "analitično, pod kaznijo ničnosti samega imenovanja", plačilo za opravljeno dejavnost. Znesek, ki mu je treba dodati DDV, mora vključevati vse postavke odhodkov, od strokovnega usposabljanja do pisarniškega materiala, in se običajno razlikuje glede na število stanovanj v stavbi.
Preklic in prenehanje funkcije
Etažna skupščina lahko upravnika kadar koli prekliče z enako večino, kot je potrebna za sestanek. Brez "upravičenega razloga" lahko direktor, ki je odpuščen iz službe, zahteva dogovorjeno plačilo in v nekaterih primerih povrnitev škode. Z upravičenim razlogom pa lahko preklic odredi tudi sodni organ na zahtevo ene same etažne lastnine. Skrbnika lahko med drugim prekličete, če:
- ne obvesti skupščine o sodnih pozivih, ki presegajo njegovo pristojnost
- ne skliče skupščine za odobritev etažne lastnine
- ne izvrši sklepov, o katerih je glasovala skupščina
- ne skliče skupščine za preklic ali imenovanje njegovega naslednika
- ne odpre tekočega računa etažne lastnine
- izpusti izvršitev sodniške odločbe ali organa
- upravni.