Vsebina obdelana
- Dvigalo: varnost za vse
- Običajno in golo lastništvo
- Primer nekdanjih zakoncev
- Pred nakupom preverite, kaj je že odobreno
Upravljanje etažne lastnine vključuje dve različni vrsti stroškov: običajni se nanašajo na redno vzdrževanje skupnih služb, kot sta dvigalo in stopnice. Za njihovo odobritev je na prvi poziv potreben pozitiven glas polovice udeležencev sestanka, ki predstavlja polovico vrednosti stavbe; v drugem razpisu zadošča da 1/3 lastnikov in 1/3 vrednosti stavbe. Izredni odhodki pa vključujejo vse tiste, ki izhajajo iz izjemnih posegov, kot sta obnova strehe ali zamenjava kotla. Načeloma se večina, potrebna za odobritev teh stroškov, razlikuje glede na ekonomsko velikost preživnine.
Za izredne posege lahko skupščina v drugem razpisu na splošno razpravlja z večino 1/3 etažne lastnine, ki predstavlja vsaj 1/3 tisočinske vrednosti stavbe. Za najdražja (in najpomembnejša) dela mora skupščina vedno razpravljati z večino prisotnih, kar predstavlja vsaj polovico tisočinke etažne lastnine. Izredni odhodki lahko vključujejo tudi novosti, to so posredovanja, namenjena uvajanju skupnih stvari: za njihovo odobritev je potrebna večina prisotnih na skupščini (polovica plus ena), ki predstavljajo najmanj 2/3 vrednosti stavbe. Pravila za razporeditev stroškov so vsebovana v pogodbeni uredbi o etažni lastnini in se le, če je ni, sklicuje na civilni zakonik. Še posebej,v skladu s členom 1123 morajo biti stroški za ohranitev in uživanje skupnih delov, za novosti, ki jih odobri večina, in za storitve v skupnem interesu razdeljeni sorazmerno z vrednostjo lastnine vsake etažne lastnine; po drugi strani pa se pri stvareh, ki naj bi bile v etažni lastnini v drugačnem obsegu, stroški delijo sorazmerno z njihovo uporabo.
Za izredne stroške, vključno s stroški za "izjemne" posege, se večina, potrebna na sestanku, spreminja glede na gospodarsko enoto vrste preživnine.
Izredni stroški so tisti, ki povzročajo največ težav upravnikom etažne lastnine; na primer tiste, ki se nanašajo na dvigalo ali druge skupne dele, ki jih posamezni etažni lastnini uporabljajo drugače. Pa ne samo. Tudi v primeru prodaje nepremičnine lahko izredni stroški povzročijo zmedo: novi lastnik bi se lahko znašel pred plačilom odobrenih posegov, preden bi bila prodaja uspešna. Ali še enkrat: kdo je upravičen do plačila med plodouživalcem in golim lastnikom? In med ločenima? Pa poglejmo.
Dvigalo: varnost za vse
V lasti so vse etažne lastnine le, če je bila nameščena med gradnjo stavbe. Če je bila po drugi strani ustvarjena pozneje, so lastnina in z njo povezani odhodki dolžni samo tisti, ki so jo dodali in jo uporabljajo. Glede na običajne in izredne stroške jih je treba v odsotnosti različnih določb pogodbenih predpisov o etažni lastnini razdeliti med etažne lastnine, polovico glede na višino nadstropja nepremičninske enote, ki jo oskrbuje dvigalo, in za druga polovica glede na vrednost vsakega stanovanja v primerjavi s skupno vrednostjo etažne lastnine. Če je po drugi strani treba opraviti delo za prilagoditev sistema varnostnim predpisom, morajo prispevati vsi etažni lastniki,tudi tisti, ki živijo v pritličju, ali lastniki trgovin, ki dvigala ne uporabljajo, saj bodo vsi imeli koristi od tega posega, saj pomaga povečati tržno vrednost stavbe.
Običajno in golo lastništvo
Razmerja med plodouživalnikom (ki uživa sredstvo, katerega premoženje pripada drugi osebi) in golim lastnikom (ki je lastnik lastninske pravice na sredstvu, vendar nima pravice do tega uživanja) ureja civilni zakonik. Užitkar se lahko udeleži sestankov etažne lastnine in izrazi svoj glas, vendar le za običajne zadeve in uživanje skupnih stvari in storitev. Za novosti, rekonstrukcije in izredno vzdrževanje pa lahko odloča le goli lastnik, razen če slednji brez utemeljenega razloga noče opraviti popravila premoženja, postavljenega na njegove stroške. V tem konkretnem primeru je uživalec upravičen glasovati in izvajati posege na svoje stroške ter od golega lastnika zahtevati povračilo stroškov.Govor se pri razdelitvi stroškov upravljanja ne spremeni: užitkar plača običajne, na primer vzdrževanje ogrevalnega sistema ali manjša popravila dvigala, izredne stroške (obnova fasade ali zamenjava kotla) so odgovornost golega lastnika. Vsekakor pa je po prenovi etažne lastnine (ki je začela veljati 18. junija 2013) v skladu s čl. 67, zadnji odstavek, Izvedbena določba civilnega zakonika, "je goli lastnik in plodoužilec skupaj odgovoren za plačilo prispevkov zaradi uprave etažne lastnine". Prevedeno pomeni, da morata oba plačati stroške, vendar le tiste, ki so nastali po 18. juniju 2013. Za prejšnje stroške pa bo upnik moral povrniti plodouživalca ali njegove dediče.
Primer nekdanjih zakoncev
Za ločene ali ločene je celo plačilo stroškov etažne lastnine včasih razlog za spor.
• Vrhovno sodišče je ugotovilo, da mora družinski dom, če se družinski dom pripiše zakoncu nelastniku, plačati običajne stroške, izredne stroške pa plačati zakonec lastnik, razen če se ne dogovorita drugače.
• Ko sta bivša solastnika, bo moral poleg običajnih stroškov zakonec prejemnik plačati tudi nadure, sorazmerno s svojim lastniškim deležem.
Pred nakupom preverite, kaj je že odobreno
Včasih se zgodi, da etažna lastnina po nakupu stanovanja staremu in novemu lastniku predloži račun za izredne vzdrževalne posege, sprejet pred prodajo. V tem primeru lahko etažna lastnina na podlagi načela solidarnosti od prodajalca in kupca brezbrižno zahteva stroške. V notranjih odnosih prodajalec / kupec pa novemu lastniku ne bo treba plačati stroškov, če je gradnjo pred prenosom lastništva nepremičnine odobrila skupščina.
• Vseeno je, ali bodo nova dela zgrajena po prodaji in bodo uživali samo novi lastniki.
• Vendar se lahko stranke ob podpisu pogodbe dogovorijo drugače in odločijo, da za stroške, odobrene pred dejanjem, ostane odgovoren kupec.
V sodelovanju z odvetnikom Silviom Rezzonico, nacionalnim predsednikom Federamministratori / Confappi, telefon 02/33105242. www.fna.it