Vsebina obdelana
- Faze najemnine za nakup
- Najemnina
- Obveznosti strank
- Kaj pa, če najemnik ne plača najemnine?
- Kaj pa, če najemnik nepremičnine ne želi več kupiti?
- Kdo plačuje davke?
- Prednosti in tveganja za stranke
Zelo pomemben korak v življenju vseh, zlasti mladih parov, je nakup prvega doma, toda zaradi težav pri dostopu do hipotek in pomanjkanja potrebne likvidnosti je bil nedavno uveden alternativni način nakupa kot klasični nakup in prodaja.
Govorimo o najemnini za nakup , pogodbi, uvedeni z odlokom Sblocca Italia, s katero lastnik nepremičnine dodeli stanovanje najemniku in bodočemu kupcu, ki plačuje najemnino. Po koncu pogodbe določenega obdobja se lahko najemnik odloči za nakup nepremičnine tako, da od končne cene odšteje del že plačanih pristojbin. Poglejmo si natančno vse temeljne vidike glede najemnine za nakup.
Faze najemnine za nakup
Začnimo s tem, da je najemnino za nakup mogoče določiti za katero koli vrsto nepremičnine, ki jo želite kupiti v prihodnosti: za stanovanjsko, pa tudi za komercialno uporabo. Lahko se nanaša tudi na nepremičnino v gradnji. Če pa je sredstvo v surovem stanju, bo treba preklicati hipoteko na njem; vendar je mogoče poskrbeti za sprejem posojila. Lastnik in najemnik morata skleniti pogodbo, v kateri bodo izpostavljeni nekateri posebni elementi, ki so:
- takojšnja koncesija lastnika za uporabo nepremičnine;
- obveznost plačila pristojbine, sestavljene iz dveh različnih sestavnih delov: tiste, ki je namenjena plačilu uporabe (plačilo užitka) in ki se zaračuna kupnini;
- pravica do nakupa nepremičnine v roku, določenem v pogodbi;
- možnost pripisovanja prodajni ceni dela najemnine, navedenega v pogodbi.
Obstajata dve fazi, v katerih se najemnina za nakup deli, in sicer:
- koncesija uporabe nepremičnine s strani lastnika najemniku, ki je koncedentu dolžan plačati dogovorjeno najemnino (tako za komponento, namenjeno za uporabo, kot tudi za to, da se zaračuna kupnina);
- kakršen koli prenos lastništva nepremičnine od koncedenta na najemnika: ni vzajemne obveznosti nadaljevanja prodajnega akta, vendar zakon najemniku priznava pravico do nakupa. Po izteku roka, določenega v pogodbi, se lahko sami odločite, ali boste nadaljevali z nakupom ali ne.
Iz tega sledi, da če se najemnik odloči, da nepremičnine ne bo kupil, bo po izteku roka pogodba prenehala učinkovati in lastnik bo imel pravico vrniti nepremičnino in zadržati celoten del pristojbin, ki jih je mogoče pripisati uporabi.
Če se namesto tega odloči, da bo uveljavil pravico do nakupa, bo koncedent moral dati soglasje k prodaji, najemnik pa mora plačati dogovorjeno ceno brez že plačanih pristojbin za komponento, ki se zaračuna ceni.
Najemnina
Pri pogodbi o najemu za nakup je treba posebno pozornost nameniti navedbi najemnine, ki jo mora najemnik plačati lastniku nepremičnine. Navesti je treba zlasti dva dela pristojbine, sicer bo ista pogodba razveljavljena. Ti sestavni deli so namenjeni plačilu uporabe (plačilo za užitek), drugi pa se zaračunajo ceni, če se najemnik odloči uveljaviti svojo pravico do nakupa.
Obveznosti strank
Tu so medsebojne obveznosti in pravice najemnika najemnika:
- inventar in garancija : najemnik mora prevzeti nepremičnino v državi, v kateri se nahaja, nadaljevati s popisom in dati garancijo, kakršna je predvidena za najem, tj. depozit, ki ga najemnik položi pri najemodajalcu, ne sme presegati trimesečna najemnina (izračuna se samo glede na del, ki ga je mogoče pripisati plačilu uporabe)
- redno vzdrževanje : najemnik je odgovoren za stroške in na splošno za stroške skrbništva, upravljanja in rednega vzdrževanja stavb in z njimi povezanih delov etažne lastnine (če je nepremičnina v etažni lastnini). Običajno vzdrževanje je popravilo pomožnih elementov stavb, ki se zaradi svoje narave obrabijo in poslabšajo zaradi njihove običajne uporabe (na primer stroški v zvezi s pipami, odtoki, stikali, ročaji, steklom, premazi, sanitarnimi elementi, sistemi elektrika, voda in plin niso v strukturi stavbe Najemnik je obremenjen tudi z izrednimi popravili, ki nastanejo zaradi neizpolnitve obveznosti rednega vzdrževanja.
- Izredna popravila: lastnik, ki podeli nepremičnino, je odgovoren za izredna popravila nepremičnin in pripadajočih etažnih delov, če se nepremičnina nahaja v etažni lastnini. Izredna popravila so tista, ki so potrebna za zagotovitev stabilnosti glavnih sten in obokov, zamenjavo nosilcev, obnovo streh, tal, stopnic, vodovodov, podpornih ali okoliških sten v celoti ali za večji del. Seznam ni izčrpen in lahko vključuje vse posege na strukturnih delih stavb in tiste za zamenjavo opreme (elektrika, vodovod, ogrevanje, drugo).
Kaj pa, če najemnik ne plača najemnine?
Če najemnik ne izpolni svoje glavne obveznosti, to je plačila najemnine, lahko najemodajalec sproži postopek prisilne izvršbe na najemnikovem premoženju (2910. člen civilnega zakonika), da bi dobil zapadlost ali zahteval rešitev pogodbe. Po odpovedi pogodbe bo imel koncedent pravico ne le do vrnitve nepremičnine (če najemnik ne bo predvidel sprostitve nepremičnine, bo koncedent moral zoper njega sprožiti nov pravni postopek), temveč tudi pridobiti najemnino do takrat plačal celoten njihov znesek in torej tudi tisti del, ki ga je treba pripisati transferni ceni, ki si jo bo dajalec koncesije kot odškodnino povrnil za povzročeno škodo.
Kaj pa, če najemnik nepremičnine ne želi več kupiti?
Stranke niso dolžne nadaljevati v roku, določenem v pogodbi, za podpis prodajnega akta. Najemnik se lahko dejansko odloči, da ne bo nadaljeval z nakupom, in pogodba po izteku dogovorjenega roka ne bo več učinkovala. Posledično bo imel dajalec pravico vrniti nepremičnino in zadržati do takrat plačane najemnine za uporabo hiše, medtem ko bo moral najemniku vrniti del komponente, ki bo pripisan prodajni ceni.
Kdo plačuje davke?
V obdobju uporabe nepremičnine se davki, povezani z posedovanjem nepremičnine, kot je imu, zaračunajo lastniku, tako kot pri najemih, medtem ko mora davek delno plačati lastnik in delno najemnik, glede na odstotke, ki jih določi vsaka občina. Tari (davek na odpad) se zaračuna najemniku kot lastniku nepremičnine.
Prednosti in tveganja za stranke
Prednosti tistih, ki se odločijo za prodajo nepremičnine z najemnino za nakup, so predvsem veliko število potencialnih kupcev, ki jih lahko najdejo v primerjavi s klasično prodajo. Največje tveganje pa je, da se najemnik odloči, da nepremičnine ne bo kupil, vendar lahko v tem primeru lastnik obdrži vse ali del tistega, kar je plačal najemnik, da se zaračuna po ceni. Drugo tveganje je, da najdemo premoženje, ki ga zaseda najemnik, ki je zaradi neplačila, in da se moramo pritožiti na sodnika, da ga izpusti in proda drugim. Lastnik tudi z najemnino za nakup ohrani lastništvo nepremičnine, dokler ni plačana celotna dogovorjena cena.
Po drugi strani najemnik ne bo imel nobene obveznosti, temveč le pravico do nakupa nepremičnine s popolno svobodo odločitve, po izteku, ali bo to pravico uveljavil ali ne. Poleg tega je med prednostmi poudarjeno, da bodo stroški, ki jih bo imel, omejeni le na redno vzdrževanje, medtem ko bo za težo neposrednih in lokalnih davkov (IMU, višji delež TASI) odgovoren lastnik / prodajalec.